樓市“小陽春”觀察 | 33個月最低位！深圳3月新房庫存驟降，二手房成交逼近“繁榮線”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年深圳樓市“小陽春”，二手房市場表現(xiàn)尤其亮眼。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，3月份，深圳新建住宅成交2926套，環(huán)比增長75.6%，同比增長30.3%；二手房錄得7703套，環(huán)比增長58.6%，同比增長48.2%，這一交易量接近8000套的“繁榮線”水平。

“深圳現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入典型的存量市場，月度二手房成交基本穩(wěn)定在新房的2至3倍。最為核心的一個原因就在于，目前深圳二手房價格經(jīng)歷前期的調(diào)整，性價比已足夠高。”深圳房產(chǎn)中介小彭4月8日上午通過電話告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）。

值得注意的是，隨著深圳新房市場整體供應(yīng)放緩，庫存量也不斷走低。據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，截至3月末，深圳新房庫存量為278.6萬平方米，環(huán)比下降12.5%。這也是深圳時隔33個月，深圳新房庫存量再度回落至300萬平方米以下。

新房成交回升，庫存降至新低

經(jīng)歷了春節(jié)期間的成交低谷后，深圳新房成交出現(xiàn)回升。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市預(yù)售新房共成交3079套，環(huán)比增長54.6%，同比增長9.3%。其中住宅成交2926套，環(huán)比增長75.6%，同比增長30.3%。“春節(jié)假期后，新房市場也有明顯回溫，但因認(rèn)購后需走按揭等流程，數(shù)據(jù)存在一定滯后，后期新房市場交易數(shù)據(jù)會陸續(xù)體現(xiàn)出來。”

另據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合計成交超2.6萬套，同比增長67.7%。

每經(jīng)記者對比過去6年深圳新建住宅每年3月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其中2021年3月成交最高，達(dá)5305套；其余5年的3月成交套數(shù)基本穩(wěn)定在3000套左右。

從近一年深圳新建住宅的成交數(shù)據(jù)看，在去年9月創(chuàng)下1686套的成交新低后，月度成交量不斷回暖。去年11月—今年1月，深圳新建住宅成交分別為4153套、8076套、6769套和3969套。今年2月，受春節(jié)假期影響，深圳新建住宅成交量降至1666套，3月成交量大幅回升。

值得一提的是，由于近兩年深圳在土地供應(yīng)上有所放緩，整體上采用“嚴(yán)控增量”策略，使得新房庫存量不斷走低。深圳規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年深圳出讓居住用地面積為86.2萬平方米，較高峰期的2022年下降49%；2024年出讓宅地宗數(shù)5宗，而2021年出讓的宅地宗數(shù)達(dá)38宗。

一方面土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，另一方面新房的去化相對穩(wěn)定，使得深圳新房的庫存快速去化。深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，深圳新房庫存量為278.6萬平方米，環(huán)比下降12.5%，這也是深圳新房庫存時隔33個月后再度回落至300萬平方米以下。

另據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，今年一季度深圳熱銷新盤包括珈譽(yù)府未來花園、觀山海家園、環(huán)灣名苑、迎璽花園、御湖境花園、靜安府、望辰府和紫樾潤府等，涉及寶安、南山、福田、龍華、光明、龍崗、鹽田和坪山等區(qū)域。

“事實(shí)上，深圳樓市的成交回暖整體上算是9·29新政的延續(xù)。據(jù)我們觀察，目前深圳新房成交雖然從去年底開始有所下滑，但整體上仍然維持在一個相對高位的水平。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹通過微信告訴每經(jīng)記者，深圳新房整體成交量相比二手房還有顯著差距，一個較為重要的原因是當(dāng)前新房源入市量不高，暫未形成規(guī)模效應(yīng)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析稱，進(jìn)入4月，深圳將陸續(xù)有按新規(guī)設(shè)計的新房項(xiàng)目入市，這些新房在產(chǎn)品設(shè)計和居住品質(zhì)上更具優(yōu)勢，也將會進(jìn)一步刺激市場需求。此外，結(jié)合政策支持層面分析，當(dāng)前政策支持面持續(xù)發(fā)力，如深圳近期推出的公積金新政舉措。

4月10日上午，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿現(xiàn)場接受每經(jīng)記者采訪時表示，深圳樓市已呈現(xiàn)出明顯的“小陽春”態(tài)勢。目前考驗(yàn)的是開發(fā)商做“好產(chǎn)品”的能力，也就是所謂“核心城市的核心產(chǎn)品”。在深圳市場，如中信東角頭、華潤&中海后海項(xiàng)目等，在業(yè)內(nèi)都保持著較大關(guān)注，如果年內(nèi)有3至5個類似核心樓盤推出，成交額還會有顯著提升。

二手房成交接近“繁榮線”

深圳二手房成交量繼續(xù)穩(wěn)定上升。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手房錄得7703套，環(huán)比增長58.6%，同比增長48.2%。這一交易量遠(yuǎn)超深圳5000套的“榮枯線”，接近8000套的“繁榮線”水平。

注：在深圳房地產(chǎn)市場，一般認(rèn)為二手房月成交量5000套為“榮枯線”。當(dāng)成交量高于此水平時，市場相對活躍，交易較為旺盛，市場呈現(xiàn)繁榮景象；反之，市場則相對冷清。而“繁榮線”通常以月成交量8000套為標(biāo)準(zhǔn)。若二手房月成交量能達(dá)到或超過8000套，意味著市場需求旺盛，交易活躍，房地產(chǎn)市場處于繁榮狀態(tài)。

每經(jīng)記者注意到，雖然深圳整體的二手房成交趨于活躍，但整體價格相對穩(wěn)定。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交均價已經(jīng)連續(xù)6個月穩(wěn)定在6.3萬—6.4萬元/平方米。截至3月末，深圳二手房成交均價為6.36萬元/平方米，環(huán)比小幅下降0.8%。

“現(xiàn)在深圳二手房市場有個比較有趣的現(xiàn)象，一方面由于掛牌量不斷增加，市場上總會有些二手房業(yè)主因?yàn)槭袌稣摺①Y金周轉(zhuǎn)等原因急于出售，價格壓得比較低。而每當(dāng)市場上有筍盤（指性價比高、價格低于市場價的房源）出現(xiàn)，基本就能成交。”位于羅湖的房產(chǎn)中介小謝通過電話向每經(jīng)記者表示。

每經(jīng)記者注意到，小謝此前曾帶每經(jīng)記者看過羅湖區(qū)百仕達(dá)片區(qū)翠竹苑的一套50平方米兩房一廳，該房源去年初的業(yè)主掛牌價為256萬元，折合單價約5.12萬元/平方米。而該小區(qū)近期曾成交一套同面積段房源，總價為238萬元，折合單價約4.76萬元/平方米。

不過每經(jīng)記者注意到，目前翠竹苑同面積段二手房源中，很少有掛牌總價低于250萬元的，掛牌單價也普遍高于5萬元/平方米。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳在售二手房源連續(xù)兩月上升，1—3月在售二手房源量分別為5.81萬套、6.57萬套和7.16萬套。

另據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至3月末，深圳二手房新增掛牌量為8786套，同比增長25.8%。其中，降價房源為34266套，同比增69.7%；漲價房源為5380套，同比增48.6%。

小彭向每經(jīng)記者介紹，目前深圳二手房市場呈現(xiàn)出較為明顯的分化情況，每個片區(qū)配套成熟的板塊都成為二手房成交的熱門區(qū)域，比如龍華區(qū)的深圳北站、紅山、龍華中心，龍崗區(qū)的大運(yùn)、坂田、龍崗中心城等。

“目前多數(shù)城市二手房成交顯著優(yōu)于新房成交的一個重要原因在于，二手房有交付優(yōu)勢、學(xué)位優(yōu)勢，以及低總價和低單價等優(yōu)勢，契合了年輕人、新市民等剛需購房者的需要；另一方面，2022年以來，二手住房價格持續(xù)回調(diào)，跌幅比新房大，下跌持續(xù)時間長，也跌到了剛需可以上車的位置，加上首付比例和利率的下降，帶動了市場企穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經(jīng)記者分析稱。

在何倩茹看來，預(yù)計很長一段時間，深圳二手房市場都將維持主導(dǎo)地位。“如果從歷史成交情況來看，以前很長一段時間也是這樣的情況，所以二手房成交占主導(dǎo)地位的情況，大概率會繼續(xù)維系。”

“4月深圳樓市行情有望延續(xù)3月的熱度。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析稱，春節(jié)后深圳二手房市場熱度快速回溫，2月錄得量環(huán)比增長3.9%，且剛需和豪宅市場均有好轉(zhuǎn)；3月二手房市場延續(xù)了這一趨勢，周錄得量持續(xù)高位運(yùn)行。預(yù)計4月二手房市場將大概率繼續(xù)保持活躍狀態(tài)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝