2025中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果分析

中指研究院

2024年，宏觀經(jīng)濟整體平穩(wěn)運行，但受國內(nèi)有效需求不足影響，商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端仍偏弱。商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)及時調(diào)整經(jīng)營策略，擴張步伐放緩，注重存量運營，經(jīng)營業(yè)績整體保持平穩(wěn)。2025年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎，啟動“2025中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究，推動企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎上，不斷提高企業(yè)運營管理水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，市場整體供過于求疊加項目經(jīng)營承壓，行業(yè)規(guī)模擴張速度放緩，僅部分頭部企業(yè)仍保持一定擴張節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積保持增長，但增幅連續(xù)三年收窄，經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務收入增速同樣回落。布局方面，企業(yè)戰(zhàn)略錨定核心一二線城市，適度下沉消費潛力較大的三線城市。

從成長性看，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”策略，但受商辦物業(yè)持續(xù)供大于求影響，企業(yè)新拿地開發(fā)和收并購行為相對謹慎，部分頭部企業(yè)保持一定輕資產(chǎn)外拓節(jié)奏。

從經(jīng)營質(zhì)量看，短期商鋪及寫字樓租賃需求仍顯不足，平均出租率小幅下滑。零售商業(yè)方面，百強企業(yè)以消費需求洞察驅(qū)動精準運營，增強用戶黏性；持續(xù)發(fā)力數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)降本增效。辦公物業(yè)方面，短期租金承壓延續(xù)，企業(yè)借力服務體系升級與產(chǎn)業(yè)生態(tài)重塑穩(wěn)續(xù)拓新。

從融資能力看，CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）/ CMBN（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）發(fā)行量有所下滑，經(jīng)營性物業(yè)貸款政策放寬，補充企業(yè)融資渠道，公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行常態(tài)化，8只消費基礎設施REITs獲批上市。

從發(fā)展趨勢來看，當前宏觀環(huán)境和居民消費特征發(fā)生轉(zhuǎn)變，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，機遇與挑戰(zhàn)并存。面向未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應重點關注擴內(nèi)需促消費、存量盤活等方面政策，優(yōu)化經(jīng)營模式：零售商業(yè)市場，2025年政府工作報告將擴大內(nèi)需任務置于首位，以舊換新等政策促進消費提質(zhì)擴容，企業(yè)可把握政策機遇，優(yōu)化品牌組合，提升商場的競爭力和吸引力；寫字樓市場，AI（人工智能）產(chǎn)業(yè)推升核心城市辦公需求，但短期崗位替代或致局部租賃需求回調(diào)；同時，近期多次重要會議提到“盤活存量用地和商辦用房”，企業(yè)應關注相關政策，注重非居改保、低效樓宇更新、商圈改造提升等方向發(fā)力，在存量市場中尋找機遇。

2025年，擴內(nèi)需促消費政策有望繼續(xù)發(fā)力，預計消費市場仍將保持一定韌性。但短期內(nèi)，在經(jīng)濟運行仍面臨挑戰(zhàn)、居民就業(yè)和收入預期恢復較慢的背景下，商鋪及寫字樓市場仍存在下行壓力。面對挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)應強化運營能力，拓展融資渠道，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。