租金僅為市場價三分之一！多地出讓公租房30年經(jīng)營權引關注，資產盤活與保障屬性如何平衡？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，重慶聯(lián)合產權交易所發(fā)布了秀山縣、永川區(qū)等地公共租賃住房30年經(jīng)營權出讓公告，轉讓方均為當?shù)刈》勘Ｕ瞎芾碇行摹?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者從知情人士處獲悉，目前這批公租房基本處于已出租狀態(tài)，待完成轉讓后剩余租金將轉至受讓方，后續(xù)再出租時的租金則需根據(jù)政府核定價格執(zhí)行。在此之前，包括重慶長壽區(qū)，以及浙江武義、湖北黃岡等地均有類似轉讓做法。

多位業(yè)內人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，公租房的經(jīng)營權在符合一定條件下是可以轉讓的，“但公租房的性質沒有變，公租房的申請門檻、保障對象沒有變，事實上的所有權也并未轉讓”。

多地試水公租房經(jīng)營權轉讓

記者注意到，這已是重慶永川區(qū)公租房經(jīng)營權掛牌出讓的第十次延期。

2024年12月26日，永川區(qū)凰城御府、鳳凰雅苑等8處公租房30年經(jīng)營權首次在重慶聯(lián)合產權交易所掛牌轉讓，掛牌到期時間為2025年1月2日，轉讓底價為6369.85萬元，建筑面積共計92808.58平方米，住宅套數(shù)1345套。

來源：重慶聯(lián)合產權交易所官網(wǎng)

然而，因未能征集到意向受讓方，該轉讓信息將在不變更掛牌信息的條件下，按照5個工作日為一個周期持續(xù)延長，直至征集到意向受讓方，第十次掛牌期滿時間為3月19日。

根據(jù)要求，受讓方若對所涉及的公共租房進行裝飾、裝潢，須征得出讓方同意后方可實施，但不得改變房屋主體結構和影響房屋使用安全，不得對房屋進行加高加層，不得擴大使用面積，不得侵占公共區(qū)域，受讓方對房屋裝修、裝潢所產生的費用和相關安全責任均由受讓方自行承擔。出讓期滿，受讓方須無條件退還房屋，且不得要求出讓方補償其裝修、裝潢費用，并不得以此為借口對房屋結構和裝修進行損毀。

受讓方對房屋的改造、經(jīng)營應符合國家相關法律法規(guī)及政府規(guī)劃，不得破壞周邊環(huán)境及其配套設施，因受讓方自身原因違法造成的相關處罰或在經(jīng)營中發(fā)生的一切安全、環(huán)保責任及由此引發(fā)的一切后果（包括但不限于相關法律責任、經(jīng)濟賠償?shù)龋┯墒茏尫饺砍袚Ｔ摻?jīng)營權未經(jīng)出讓方同意不得轉讓。

3月14日，每經(jīng)記者從項目受理聯(lián)系人處了解到，受讓方此后收取的租金不能高于政府核定的價格。根據(jù)永川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會今年3月7日公開發(fā)布的《永川區(qū)公共租賃住房租金及物業(yè)費標準公示》，包括鳳棲閣、凰城御府、鳳凰雅苑、汽摩機電城等在內的11個公租房項目，其租金、物業(yè)管理費均按照建筑面積計算，其中租金為4—8元/月·平方米，物業(yè)管理費為1—1.8元/月·平方米。

每經(jīng)記者從當?shù)刂薪槿耸刻幜私獾?，目前永川區(qū)房屋租賃市場根據(jù)地段及裝修程度差異，套一房源一般月租金在600—1200元。重慶到家了App顯示，汽摩機電城一套已裝修的約41平方米套一戶型，月租金為600元。若根據(jù)永川區(qū)發(fā)布的公租房標準，汽摩機電城租金為5元/月·平方米，則同等面積的戶型月租金為210元，僅相當于市場價的約三分之一。

來源：重慶聯(lián)合產權交易所官網(wǎng)

不僅是永川區(qū)，3月7日，長壽區(qū)也將其轄區(qū)內的公共租賃住房30年經(jīng)營權以底價約10.4億元掛牌轉讓；3月10日，秀山縣則將包含烏楊小區(qū)、永安小區(qū)等在內的9處共5335套公共租賃住房的30年經(jīng)營權進行轉讓，根據(jù)區(qū)域不同，當?shù)毓夥孔饨鸷硕?—4.5元/月·平方米。

“目前掛牌轉讓的這批公租房基本處于已出租狀態(tài)，待標的完成轉讓后剩余租金將轉至受讓方。”每經(jīng)記者從秀山縣住房保障中心相關負責人處了解到，后續(xù)再出租時的租金則需根據(jù)政府核定價格執(zhí)行，出租對象也需符合重慶公租房申請標準。

“公租房的經(jīng)營權在符合一定條件下是可以轉讓的，公租房的性質沒有變，公租房的申請門檻、保障對象也沒有變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，經(jīng)過前期大規(guī)模建設，當前公租房到了需要運營的階段，如何讓公租房能夠產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是各地目前面臨的巨大挑戰(zhàn)。“與市場化的運營機構相比，政府的專業(yè)能力相對較弱，因此需要轉讓運營權，但事實上的所有權并未轉讓。”

“公租房的租金有管控，無論誰來經(jīng)營都脫離不了政府定價的定位。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“公租房收益穩(wěn)定，但對當?shù)毓夥拷ㄔ?、?jīng)營機構國資城投企業(yè)而言，其每年的現(xiàn)金流貢獻并無明顯的體現(xiàn)。通過一次性轉讓，也能讓城投企業(yè)回籠資金，從而優(yōu)化資產負債結構。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國累計建設籌集的保租房數(shù)量已高達約573萬套（間）；2024年，全國配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集達180萬套（間）。

可有效盤活存量資產

需要注意的是，國家“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出，國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經(jīng)濟發(fā)展的重要內容。

事實上，重慶此前就已通過轉讓公租房經(jīng)營權盤活資產。2023年9月26日，在重慶市六屆人大常委會第四次會議第一次全體會議上，重慶市財政局局長姜國杰就2023年市級預算調整情況向大會作報告。姜國杰說，在一般公共預算方面，本級收入調整主要是通過公租房住宅項目特許經(jīng)營，盤活存量資產資源，國有資源（資產）有償使用收入預計增加90億元。

“公租房本質上就屬于國有資產。”嚴躍進表示，公租房經(jīng)營權轉讓也就是在盤活存量資源、提高效能，一般來說公租房租客較為穩(wěn)定，擅長做商業(yè)管理的企業(yè)可通過培育增值服務如商業(yè)等以增加收益。

李宇嘉表示：“公租房運營權的轉讓，一方面使公租房的收入和支出能夠達到平衡，同時也能及時對社區(qū)內的公共基礎設施進行維護，為租客提供更好的服務。另一方面也可以讓國企騰出手來去進行別的投資性業(yè)務，這可能將成為未來的一大趨勢。”

每經(jīng)記者注意到，公租房除了通過特許經(jīng)營方式實現(xiàn)資產盤活外，還可通過發(fā)行REITs的方式在金融領域有所突破。早在2021年，北京就曾發(fā)行全國首單公共租賃住房類REITs產品，專項計劃為公租房資產開展私募REITs，融資所涉及的各個環(huán)節(jié)包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等。

2023年，河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據(jù)（類REITs）在中國銀行間市場正式發(fā)行，該項目為交易商協(xié)會公租房類REITs，也是河南首單公租房類REITs。

來源：普洱市人民政府官網(wǎng)

此外，據(jù)云南省普洱市金融辦披露，2023年2月28日，富滇銀行瀾滄支行落地普洱市首單公共租賃住房經(jīng)營權轉讓融資業(yè)務，向普洱市瀾滄縣公共租賃住房運營主體發(fā)放2.69億元資金支持，用于支付公共租賃住房30年經(jīng)營權轉讓費用，貸款期限長達20年。

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風險自擔。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王琳 攝