河南洛陽(yáng)城中村改造“以購(gòu)代建”，用存量房解決安置需求，專家稱“具有可復(fù)制性”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

為加快推進(jìn)城中村改造，又有城市開(kāi)始嘗試在制度上創(chuàng)新了。

3月11日，洛陽(yáng)發(fā)布《城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案（試行）》，創(chuàng)新推出房票安置、自主購(gòu)買、組織購(gòu)買三種模式，打破了過(guò)往傳統(tǒng)的回遷安置模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次洛陽(yáng)城中村改造的核心在于“用存量房解決安置需求”，以購(gòu)代建安置在洛陽(yáng)全市城市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施。

而在過(guò)往，城市更新以及城中村改造，較為常見(jiàn)的模式是地方政府通過(guò)新建安置房完成拆遷補(bǔ)償，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，傳統(tǒng)模式容易造成重復(fù)建設(shè)與資源浪費(fèi)，因此不少城市開(kāi)始嘗試新方法，比如原拆原建、房票安置等。

來(lái)源：易居研究院

“現(xiàn)在洛陽(yáng)‘以購(gòu)代建’政策才剛下來(lái)，我們目前還在積極對(duì)接政府推進(jìn)，等有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展再向外界透露。”3月13日下午，洛陽(yáng)本地一開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示。

“以購(gòu)代建”模式具有可復(fù)制性

根據(jù)方案，以購(gòu)代建安置在洛陽(yáng)全市城市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施，購(gòu)買房源為城市區(qū)范圍內(nèi)已開(kāi)工未銷售且取得商品房預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，或轄區(qū)內(nèi)其他已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。

方案還明確，安置對(duì)象涵蓋擬征遷需安置以及已簽協(xié)議但未分房或未足額分房的人群。在保留傳統(tǒng)新建安置房安置方式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新推出房票安置、自主購(gòu)買和組織購(gòu)買三種模式。

房票安置模式下，房票持有人為被征收房屋所有權(quán)人，房票金額包含安置補(bǔ)償權(quán)益及政策性獎(jiǎng)勵(lì)，使用期限最長(zhǎng)6個(gè)月。持票人可在“房源庫(kù)”自主選房，購(gòu)房款不得低于房票金額的90%。若逾期未用，房票作廢，由轄區(qū)政府按原方案安置。

自主購(gòu)買模式給予安置對(duì)象更多自主選擇權(quán)。轄區(qū)政府核算補(bǔ)償金額后，安置對(duì)象需在6個(gè)月內(nèi)自主選購(gòu)住宅并簽訂合同。政府統(tǒng)一匯總購(gòu)房情況后集中代付房款，且購(gòu)房?jī)r(jià)值不得低于補(bǔ)償總金額的90%。

組織購(gòu)買模式則由各城市區(qū)政府主導(dǎo)，實(shí)施主體負(fù)責(zé)成本審核、談判等工作，選定項(xiàng)目并制定方案，經(jīng)市住建局審核備案后實(shí)施。購(gòu)買價(jià)格遵循嚴(yán)格原則，確保合理公正，購(gòu)買后再組織安置對(duì)象簽約。

此外，方案還配套多項(xiàng)優(yōu)惠政策。契稅方面，按規(guī)定可享受稅收減免；教育保障上，憑購(gòu)房合同可在新購(gòu)房屋學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)，交付前保留原學(xué)區(qū)入學(xué)資格；組織購(gòu)買模式下符合條件的樓盤，可享受稅費(fèi)減免；金融支持方面，簽訂合同的安置對(duì)象可申請(qǐng)商業(yè)貸款或公積金支持。

“不少城市近年都在因地制宜地進(jìn)行城市更新或舊城改造的創(chuàng)新探索，此次洛陽(yáng)政策的創(chuàng)新點(diǎn)在于‘用存量房解決安置需求’，且提供了多種選擇方式。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)看，能夠有效盤活資源，跳出了過(guò)往傳統(tǒng)的新建安置房思路，提供了一種解題新思路。在存量房時(shí)代，這種創(chuàng)新模式具有可復(fù)制性和較高推廣價(jià)值。”3月13日上午，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

“洛陽(yáng)用存量房解決安置費(fèi)需求的思路，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也將產(chǎn)生積極影響，有助于消化存量房，特別是那些已開(kāi)工銷售的住宅項(xiàng)目。此外，給安置對(duì)象提供多種選擇，也有利于提升安置滿意度。”中國(guó)城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥向每經(jīng)記者表示。

城市更新項(xiàng)目占比將進(jìn)一步提升

2025年以來(lái)，多地出臺(tái)了城市更新相關(guān)政策方案。

比如，山東啟動(dòng)了844個(gè)改造項(xiàng)目，涵蓋老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造、加裝電梯等；重慶將新開(kāi)工改造老舊小區(qū)1227個(gè)、3011萬(wàn)平方米等。

在支培元看來(lái)，過(guò)往城市更新或城中村改造難以推進(jìn)的一個(gè)核心問(wèn)題，在于政府、開(kāi)發(fā)商、居民等多方利益難以協(xié)調(diào)。其中，資金短缺、改造資金需求大、融資渠道有限是重要原因。

每經(jīng)記者注意到，今年有不少城市在因地制宜地進(jìn)行創(chuàng)新探索。

據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳披露，在廣東佛山郊邊村的舊城改造中創(chuàng)新補(bǔ)償方式，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的三種補(bǔ)償方式，開(kāi)拓性地提供多達(dá)10個(gè)安置小區(qū)房源供被拆遷戶選擇，其中7個(gè)是存量房小區(qū)，選房后即可交付，顯著縮短了村民安置時(shí)間。

還有部分城市加大了對(duì)城市更新的資源統(tǒng)籌和產(chǎn)業(yè)策劃。如成都劃定78個(gè)重點(diǎn)更新單元和119個(gè)一般更新單元，由各區(qū)政府組織編制更新單元實(shí)施規(guī)劃，加強(qiáng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)策劃，有序引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施。

中指研究院推測(cè)，隨著更多城市更新項(xiàng)目落地，部分地區(qū)城建項(xiàng)目中城市更新項(xiàng)目占比將進(jìn)一步提升，成為擴(kuò)內(nèi)需的重要力量。無(wú)論是基于新形勢(shì)的需要，還是城市更新內(nèi)在發(fā)展的要求，2025年城市更新行業(yè)都將進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的新發(fā)展時(shí)期。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝