聚焦房企業(yè)績：開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下降，經(jīng)營性業(yè)務(wù)成業(yè)績緩沖墊

三月水暖，土拍市場槌聲漸密，西湖岸邊與黃浦江畔的春風(fēng)吹進了樓市，但同期發(fā)布的房企整體業(yè)績卻不容樂觀。 統(tǒng)計顯示，截至目前，A股、港股中共90家房企預(yù)告2024年全年業(yè)績，其中，僅有三成預(yù)計尚能盈利。梳理原因發(fā)現(xiàn)，本期房企整體利潤下滑、虧損的主要由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率顯著下降。 具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。而由于2022年前土地獲取成本較高，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。 根據(jù)花旗的預(yù)測，在保持正向盈利的房企中，僅華潤置地、中國海外發(fā)展有望在報告期內(nèi)實現(xiàn)超百億元的凈利潤，而龍湖集團緊隨其后，凈利潤水平位居行業(yè)第三。 在上述3家房企中，龍湖集團已于近期發(fā)布業(yè)績預(yù)告，公告顯示，龍湖集團預(yù)計2024年本公司擁有人應(yīng)占溢利將下降20%左右，在2023年龍湖實現(xiàn)擁有人應(yīng)占溢利人民幣128.5億元。 龍湖在前序公告中透露，在2024年，龍湖集團整體及各航道均實現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，負(fù)債規(guī)模有序壓降、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。面向未來，龍湖表示，將堅持以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流推動業(yè)務(wù)增長，非開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤貢獻持續(xù)提升，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。 實際上，自2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嘗試從市場、主體、供給等方面進行全方位轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)企業(yè)自身也在加大新業(yè)務(wù)的布局，圍繞主營業(yè)務(wù)出發(fā)，強化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)，以及對財務(wù)健康更加友好的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 龍湖集團作為行業(yè)內(nèi)率先轉(zhuǎn)型的先行者，在2024年就實現(xiàn)了運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的進一步增長：全年實現(xiàn)經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高，其中運營收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅）。 對此，摩根大通在最新研報中表示，自2021年以來，地產(chǎn)行業(yè)的波動對所有開發(fā)商的利潤都產(chǎn)生了深遠的影響，其中許多開發(fā)商也發(fā)布了盈利預(yù)警。龍湖得益于其經(jīng)營性收入的緩沖，依然保持約70億元的核心凈利，這已經(jīng)使該公司從民營企業(yè)中脫穎而出。如果龍湖在合同銷售、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率方面有所修復(fù)，那么其對龍湖的看法會更加積極。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）