深度｜上海某豪宅業(yè)委會向前物業(yè)追討2800余萬元始末

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海湯臣湖庭花園的業(yè)主們這幾年始終“意難平”。

18年前，800多萬元一套的價格、6元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，上海湯臣湖庭花園以“生活在國際前沿”的宣傳定位入市。但入住這些年，業(yè)主們與物業(yè)公司漸生罅隙，并最終對簿公堂。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上海湯臣湖庭花園第一屆業(yè)主委員會訴中觀物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中觀物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，代表律師已于2月17日向上海市高級人民法院提出再審申請。

值得注意的是，僅“返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余”一項，金額便超過2800萬元。

每經(jīng)記者了解到，中觀物業(yè)自2007年8月1日起為湖庭花園提供物業(yè)服務(wù)，直至2020年12月31日新老物業(yè)交接，由綠城服務(wù)繼續(xù)提供服務(wù)。但直到2020年7月25日，小區(qū)才正式成立第一屆業(yè)委會。

約270萬元離職補(bǔ)償金

“湖庭花園是很多年前服務(wù)的項目，工作人員離職的離職，退休的退休，我們都不了解情況了。”

為核實訴訟中的多項爭議細(xì)節(jié)，每經(jīng)記者2月26日下午前往中觀物業(yè)注冊地，幾位工作人員坦言對過往項目并不知情，但會向上級部門反饋。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)，湖庭花園住宅套數(shù)322套，最早于2007年10月開盤銷售，當(dāng)時銷售價格為28000元～38000元/平方米，一套約290平方米的房屋，總價約812萬元。

2007年前后，6元/平方米·月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)算得上高端定價。上海上審會計師事務(wù)所出具的審計報告顯示，中觀物業(yè)2007年8月1日～2020年12月31日服務(wù)期間，物業(yè)收入總額約8766.7萬元，但報表期末結(jié)算物業(yè)服務(wù)結(jié)余約-137.4萬元，凈利潤更是虧損約53萬元。

上海上審會計師事務(wù)所出具的審計報告 受訪者供圖

與此同時，高達(dá)約8819.67萬元的物業(yè)支出總額，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。

目前，上海市第一中級人民法院二審判決，維持中觀物業(yè)支付業(yè)委會公共收益約100萬元；中觀物業(yè)返還業(yè)委會物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余約404.5萬元及資金占用利息；業(yè)委會支付中觀物業(yè)管理酬金差額約37.4萬元；駁回中觀物業(yè)其他反訴請求。

但業(yè)主和代表律師梳理后認(rèn)為，“應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)”“員工交通餐飲補(bǔ)貼等虛增支出”“未交付期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)支出”等諸多事項仍存在爭議，因此向上海市高級人民法院申請改判中觀物業(yè)“返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余”2808萬余元。

上海市錦天城律師事務(wù)所祝茗嶼律師告訴每經(jīng)記者，再審申請已經(jīng)于2025年2月17日向上海市高級人民法院提交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從審計報告看到，在管理費(fèi)用使用上，有一筆高達(dá)約270萬元卻沒有憑證的“離職補(bǔ)償金”。業(yè)主張慶（化名）等人對記者表示：“物業(yè)支付的人均約8萬元離職補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實際薪資和正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，且未見銀行轉(zhuǎn)賬憑證，無從核對。”

這一點(diǎn)，審計報告也注明：中觀物業(yè)僅提供了4年銀行支付工資的流水明細(xì)，2020年8月和12月分別支付的離職補(bǔ)償金合計超過270萬元，沒有提供解聘合同與支付流水。

不過，每經(jīng)記者注意到，一審判決提到，“離職補(bǔ)償金”約270萬元從管理成本中扣除。

二審中，中觀物業(yè)認(rèn)為，在提供物業(yè)服務(wù)的近13年期間，平均每年獲取的管理酬金僅62萬余元，且上述管理酬金均為中觀物業(yè)的營業(yè)收入，尚未扣除管理成本及稅金。若由中觀物業(yè)承擔(dān)約270萬元的離職補(bǔ)償金，將導(dǎo)致中觀物業(yè)在酬金制模式下承擔(dān)了包干制的風(fēng)險，權(quán)利義務(wù)將嚴(yán)重失衡。

對于這一爭議，二審判決寫明，“在現(xiàn)行有效的《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式有關(guān)問題的通知》已經(jīng)禁止離職補(bǔ)償金的列支，也說明政府主管部門的態(tài)度，就是為了避免中觀物業(yè)擅自提取離職補(bǔ)償金這類情況發(fā)生”。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時解釋道：

“離職補(bǔ)償是雇傭方給員工的補(bǔ)償，說到底要看勞動關(guān)系歸屬。如果這些離職員工與物業(yè)公司簽署了勞動合同，離職補(bǔ)償金由物業(yè)公司支付；如果物業(yè)公司代業(yè)委會跟員工簽署了勞動合同，才需要由業(yè)委會來承擔(dān)。”

失衡的酬金制

宋子謙認(rèn)為：“從行業(yè)角度來看，酬金制其實是一個對于業(yè)委會要求特別高的模式，如果一個小區(qū)沒有能力成立強(qiáng)有力的業(yè)委會，酬金制的風(fēng)險很大，尤其是資金監(jiān)管方面。”

上海市房管局官方公眾號“房可圓”曾對酬金制與包干制有明確解讀。

根據(jù)國家發(fā)改委和住建部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條的規(guī)定，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

包干制則是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。無論實際運(yùn)營成本高低，物業(yè)公司都必須按照約定提供服務(wù)，并自行承擔(dān)可能出現(xiàn)的盈虧風(fēng)險。

酬金制的主要特點(diǎn)是透明度高，物業(yè)公司在此模式下更像是一個財務(wù)管家，負(fù)責(zé)合理支配預(yù)收資金，定期向業(yè)主公示詳細(xì)的收支情況，盈余歸業(yè)主所有，不足則由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

而在湖庭花園的案例中，第一屆業(yè)委會直到2020年7月25日才正式成立。這意味著，在缺失業(yè)委會的情況下，物業(yè)公司這位“財務(wù)管家”已獨(dú)自奔跑了十余年。

根據(jù)“房可圓”的解讀，無論酬金制還是包干制，依據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主都有權(quán)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時根據(jù)自身需求和實際情況來選擇最適合的收費(fèi)模式，并有權(quán)參與業(yè)主大會，對涉及物業(yè)管理服務(wù)的重大事項行使表決權(quán)，有權(quán)要求物業(yè)公司定期公開、透明地報告物業(yè)費(fèi)的收支狀況，確保物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的公正性和合理性。

宋子謙對此強(qiáng)調(diào)：“不論選擇酬金制還是包干制，應(yīng)當(dāng)是業(yè)委會成立后由業(yè)主決定，開發(fā)商不能替業(yè)主做選擇。住宅前期小區(qū)實行酬金制，又沒有業(yè)主大會，怎么運(yùn)作？最關(guān)鍵的一環(huán)始終缺失。”

照此看，更多類似湖庭花園的案例，酬金制運(yùn)行早于業(yè)委會成立，遇到監(jiān)管失靈或監(jiān)管不靈，應(yīng)該如何保障業(yè)主權(quán)益？

宋子謙指出，目前各地在努力，包括提出黨建引領(lǐng)社區(qū)治理，三方聯(lián)動、四方聯(lián)動，將居委會、基層黨組織和社區(qū)社會力量都納入考慮，共同協(xié)商監(jiān)管小區(qū)的總收入和公共收益。

每經(jīng)記者查詢后發(fā)現(xiàn)，《上海市居民委員會工作條例》第二十條對此也有相關(guān)表述：

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，居民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會委托也可以暫時代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)。

“應(yīng)收未收”的損失誰來承擔(dān)？

基于酬金制的“獨(dú)自奔跑”，在湯臣湖庭花園的案例中，還產(chǎn)生了高額應(yīng)收未收款項、相應(yīng)的酬金提取，這些始終是雙方爭議的關(guān)鍵點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，審計報告還顯示，由于中觀物業(yè)未提供物業(yè)管理費(fèi)臺賬，無法核實應(yīng)收未收的物業(yè)管理費(fèi)金額。除了金額的認(rèn)定，應(yīng)收未收款項造成的損失由誰承擔(dān)？對應(yīng)的酬金，物業(yè)公司能否提??？

事實上，對于酬金制下的收支，在監(jiān)管層面有著較大的空白，圍繞應(yīng)收未收賬款產(chǎn)生的糾紛，也成為所有酬金制服務(wù)模式的共同痛點(diǎn)。

在二審中，湖庭花園業(yè)委會認(rèn)為，應(yīng)收未收物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額按照合同約定以各期交付或竣工時間、物業(yè)面積及稅費(fèi)調(diào)整計算得出約857.88萬元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入計入應(yīng)收金額后合計約8951萬元。按應(yīng)收結(jié)算的本質(zhì)是將部分業(yè)主欠繳不能的追繳責(zé)任和風(fēng)險由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

中觀物業(yè)則認(rèn)為，將應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)費(fèi)結(jié)余返還給業(yè)委會，與《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、酬金制物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式通知等法規(guī)的規(guī)定相悖，也不符合《前期物業(yè)服務(wù)合同》關(guān)于酬金制的約定。

“一個健康運(yùn)作的酬金制模式下，每年都要進(jìn)行預(yù)算決算，應(yīng)收未收的物業(yè)費(fèi)毫無疑問由全體業(yè)主來承擔(dān)。但這個案件當(dāng)中，產(chǎn)生應(yīng)收未收款的過程中從未出現(xiàn)業(yè)委會或業(yè)主大會的身影，讓業(yè)主如何承擔(dān)‘過去的責(zé)任’？”宋子謙提出。

深圳市物業(yè)經(jīng)理人學(xué)會創(chuàng)會會員、中國社區(qū)發(fā)展協(xié)會社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理工作委員會專家李廣友在《新物業(yè)》期刊（2024年9月）發(fā)表的《物業(yè)管理的制度困境與改革路徑探討（四）——酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式深度解析》一文中表示：

酬金制還面臨著配套的法律法規(guī)、規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、制度規(guī)范奇缺，物業(yè)管理實務(wù)當(dāng)中也面臨著財務(wù)方面的困擾。

比如，在繳費(fèi)率普遍不高的小區(qū)中，如何維持項目物業(yè)管理正常運(yùn)營，小區(qū)日常經(jīng)營資金缺口如何解決，形成長久和大額拖欠的情況下如何應(yīng)對日常所需以及如何善后處理，其欠費(fèi)性質(zhì)及回收如何處理。

還有如何處理項目運(yùn)營中可能出現(xiàn)的勞動風(fēng)險和意外事件，比如員工離職的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金如何處理，在工作中出現(xiàn)意外傷亡的支出如何消化，項目現(xiàn)場出現(xiàn)意外事故的經(jīng)濟(jì)損失如何承擔(dān)，這些對于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人而言都是實際的難題。

在宋子謙看來，即便存在一定的空白，物業(yè)公司也應(yīng)該承擔(dān)起自己的職責(zé)。

“物業(yè)公司也沒什么可委屈的，作為專業(yè)團(tuán)隊，明知道存在漏洞，應(yīng)收未收的物業(yè)費(fèi)大部分是開發(fā)商拖欠的，為什么一直不去彌補(bǔ)？”宋子謙質(zhì)疑。

截至發(fā)稿，每經(jīng)記者尚未收到中觀物業(yè)方面的正式回應(yīng)。

封面圖片來源：受訪者供圖