西安樓市2024

每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

近日，克而瑞陜西發(fā)布了《2024西安年度房地產(chǎn)市場形勢報告》（以下簡稱：《報告》），2024年西安以1522萬㎡涉宅用地成交建面成績，位居22城首位。

樓市深度調(diào)整期下，西安樓市土拍走出獨立行情。2024宅地成交金額824億元，僅次于北京、上海、杭州，排名第四。

圖片來源：《報告》

市場基本默認(rèn)西安是一座改善大城。西安的普遍改善化已有3年時間，價格動輒300萬起步，2024年前11月，改善型房源成交占比近五成，帶動了成交份額擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)性拉升了房價。

需求端上，西安的改善樓盤迎來了重新思考的時間，2024年，新房開盤去化率32%，同比降低20%，成交量也呈現(xiàn)下降趨勢，如今熱點區(qū)域仍有多盤集中入市，市場競爭激烈，但需求增長有限，接續(xù)能力需要不斷內(nèi)卷的產(chǎn)品力來匹配。

與新房供、銷量隨勢下跌相比，西安二手房市場成交面積穩(wěn)步增長，2024年成交量為778萬㎡，同比+2%，背后代表的剛需市場需求增長。

圖片來源：《報告》

圍繞新房改善與二手剛需的2024西安樓市，似乎越來越快到達(dá)微妙的“交叉點”。

土拍“逆勢進(jìn)位”

根據(jù)克而瑞《2024西安年度房地產(chǎn)市場形勢報告》，2024年1-12月大西安（包括主城、西咸、郊縣）涉宅用地共計供應(yīng)建面1669萬㎡，同比下滑11%，成交建面1522萬㎡，同比下滑12%；成交金額824億，同比下滑13%。

雖然三項數(shù)據(jù)均下滑，但放在全國情況下，西安土拍實現(xiàn)了“逆勢進(jìn)位”。

對比重點監(jiān)測22城來看，西安1522萬㎡成交建面這個成績，位居22城首位，且與第二、三名（重慶，1098萬㎡、長沙，1094萬㎡）拉開較大差距，824億元的成交金額，僅次于北京、上海、杭州，排名第四。

分主城與西咸供應(yīng)端來看，2024年主城供應(yīng)及成交涉宅開發(fā)用地分別環(huán)比下滑24%、32%，平均成交樓面價6522元/㎡，西咸供應(yīng)及成交環(huán)比上漲68%、46%，平均成交樓面價4175元/㎡，部分為本土國企、地方平臺托底摘地。

2024年，主城仍是房企關(guān)注重點，成交金額占比64%，主城三強——國際港務(wù)區(qū)、高新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)，占主城份額46%。圍繞高新、曲江、航天、浐灞國際港及灃東新城（科創(chuàng)融合區(qū)&能源金貿(mào)區(qū)）呈現(xiàn)點狀高熱態(tài)勢，文教園、絲路軟件園、灃東，均有數(shù)個板塊誕生溢價成交。‍‍‍

中海“軟西”地塊拿下2024年西安單價“地王”，樓面地價達(dá)到了14065元/㎡，這塊地就是目前在售的中海云水觀園項目。

觀察2024年頭部房企拿地規(guī)模，整體出現(xiàn)縮量，2023年前十的入門門檻為31.24億元，而2024年拿地金額超過了30億元的只有三家。前5名分別為保利發(fā)展42.76億元、灃西發(fā)展集團(tuán)40.64億元、綠城中國37.02億元、中國金茂29.18億元、四川邦泰28.89億元。

圖片來源：《報告》

在規(guī)模上也有所減小，成交地塊面積以百畝以內(nèi)居多。成交面積主力集中30—80畝（聚焦50—80畝），摘地總價3億-8億，3億-8億宗地數(shù)量占比達(dá)到52%。呈現(xiàn)小規(guī)模，低總價，控風(fēng)險等特征。

追求精細(xì)化，快速開發(fā)預(yù)售，變現(xiàn)回款，降低風(fēng)險，成為目前房企經(jīng)營的共識。例如保利云谷合著，2024年11月6日拿地，12月21日即實現(xiàn)開盤，周期僅1.5個月，此外綠城紫棠苑、中海山水觀園、招商攬境周期均在3個月左右。

“精致小盤是全國都有，但它講一個條件——周邊肯定有人買，一下子能夠消化，講究流速，是回籠項目資金的一個很關(guān)鍵指標(biāo)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

新房開盤去化率降低

回到賣方，在2024年典型城市商品住宅成交面積榜中，西安成交規(guī)模位居第二，僅次于成都。

具體來看，新房全年供、銷量隨勢下跌，成交價格小幅上漲但基本維穩(wěn)。2024年大西安新房商品住宅供應(yīng)986萬㎡，同比-11%，成交874萬㎡，同比-19%，成交均價18344元/m2，同比+1%。

西安樓市仍然在改善大城這條路上，2024年，大西安200萬-400萬改善住宅產(chǎn)品占比持增，24年占比為52%，環(huán)比23年增長6%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域為國際港務(wù)區(qū)、高新區(qū)和城南，占比58%。

《報告》顯示，從2024年單價段來看，1.7萬-1.8萬元/㎡為成交主力，同比增長8%，2.3萬-2.6萬/㎡為次主力成交，從面積段&總價段交叉分析來看，主力成交面積段為140-144㎡占21%，成交總價段150萬-300萬占比過半，總價天花板在400萬元。

招商蛇口、中國鐵建地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國是西安房企銷售TOP5，銷售金額均超過100億，房企市占率也進(jìn)一步提升，2022年—2024年，TOP10房企市占率從41%提升到47%，TOP30房企市占率從68%提升到77%。

不過悄然間，新房與二手之間也出現(xiàn)了一些新變化。

西安改善新房迅速崛起是2021年開始的，二手房價格則一路下滑，截至2024年底，新房年度成交均價18344元/㎡，二手房則為15093元/㎡，市場也基本默認(rèn)西安是一座改善大城。

但我們發(fā)現(xiàn)一個微妙信號是，西安的改善樓盤似乎也不太好賣了——2024年度新房開盤去化率32%，同比降低20%。2024年新房成交量也呈現(xiàn)下降趨勢，近兩年大西安開盤推售量走勢顯示，2023年2月開盤去化率達(dá)到77%高峰，此后震蕩走跌，2024年12月僅為24%。

圖片來源：《報告》

西安的普遍改善化已有3年時間，價格動輒300萬起步，如今熱點區(qū)域仍有多盤集中入市，市場競爭激烈，但需求增長有限，西安的高凈值人群還夠不夠消化這么多改善樓盤了？

與新房供、銷量下跌相比，二手房市場成交面積穩(wěn)步增長，2024年成交量為778萬㎡，同比+2%，市場需求增長；其中，150萬以下剛需成交為主，小面積房源占比超半數(shù)。成交熱點集中在浐灞生態(tài)區(qū)、高新區(qū)及城南，合計占比達(dá)52%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，改善型需求的接續(xù)能力強不強，需要長期關(guān)注，從2025年來說，全國改善性需求，仍有進(jìn)一步釋放的空間。

新房產(chǎn)品力越來越“卷”

盡管近兩年樓市處于深度調(diào)整期，但西安卻是為數(shù)不多新房價格整體未下跌的城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年以來西安新房價格同比一直處于上漲態(tài)勢。西安高端改善型產(chǎn)品和豪宅類產(chǎn)品集中入市帶動了成交份額擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)性拉升了房價。

進(jìn)入2024年9月—11月份，西安商品房價格環(huán)比下降0.6個、0.6個，0.2個百分點。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11月，西安新房價格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個新房價格同比上漲的城市。

圖片來源：VCG211523353458

現(xiàn)在的西安新盤市場，保利、綠城、金茂、龍湖等頭部房企，均加碼第四代住宅，提出贈送面積，送車位等，部分戶型甚至得房率超過100%，而這些都是需要成本的，并且競爭仍在不斷升級。

新項目相比舊項目，在地段、產(chǎn)品上越來越卷，《報告》顯示，首開熱銷新項目產(chǎn)品迭代升級，競爭力提升，六成以上均能高于板塊均值實現(xiàn)溢價。

截至2024年底，大西安商品住宅庫存量為1063萬㎡，環(huán)比+3.4%，比去年同期增加了197萬㎡，整體去化周期為15.1個月左右，同比增加4個月。

《報告》認(rèn)為，放在全國來看，西安70%的板塊庫存處于合理區(qū)間，樓市熱點區(qū)域存量雖增加，但去化周期合理，如港務(wù)、長安、城南新增庫存量最大，但流速快，去化周期最短。另外，曲江新區(qū)、灃東新城、灃西新城項目整體供應(yīng)不大，去化率在全市來說較高。

二手房方面，經(jīng)歷長期價格環(huán)比后，其以“高性價比”優(yōu)勢持續(xù)占據(jù)200萬以下的市場份額，且交易量正不斷回升。

“西安還是有很強的虹吸效應(yīng)，尤其是在北方市場。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，西安總體是比較穩(wěn)扎穩(wěn)打的，盡管它的絕對規(guī)?？隙ú荒芨恍┠戏匠鞘斜?，但總體還是有機會的。

《報告》中顯示，西安跟隨全國大勢，政策寬松，但相較同能級城市在貸款利率、公積金、購房補貼等方面尚有調(diào)整空間，未來政策或?qū)⒊掷m(xù)加碼，穩(wěn)價保量。

封面圖片來源：VCG211523353458