中介跨界，貝殼“安家”

每經(jīng)記者 張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

日前，西安一場土地競拍引發(fā)市場關注。

7月30日，西安市未央?yún)^(qū)掛牌成交2宗共14.475畝商住用地，分別位于永興路以東、緯二十七街南北兩側，成交總價款1.338億元，均由西安嘉家致和置業(yè)有限公司摘得。

天眼查顯示，西安嘉家致和置業(yè)有限公司成立于2024年1月，為貝殼旗下貝好家（西安）置業(yè)發(fā)展有限公司的子公司。

貝殼是作為國內(nèi)最大的中介平臺，上半年參與了北京、廣州等城市土拍，均未能如愿拍下。此次在西安拿地成功，意味著貝殼正式入局房地產(chǎn)開發(fā)，通過大數(shù)據(jù)分析，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式，或?qū)噭诱麄€房地產(chǎn)行業(yè)格局。

1.3億元西安拿地

據(jù)公開信息，貝殼競得的兩宗商住用地編號分別是WY10-9-177-1和WY10-9-177-2，地塊出讓約定中明確，不接受聯(lián)合競買。

其中，WY10-9-177-1宗地位于未央?yún)^(qū)永興路以東、緯二十七路以北，地塊凈用地面積5畝，容積率1.5，綠化率35%，建筑密度20%，地上建面5000平方米，建筑高度54米，起始價為3600萬元。

WY10-9-177-2宗地位于未央?yún)^(qū)永興路以東、緯二十七路以南，地塊凈用地面積9.475畝，容積率2.8，綠化率35%，建筑密度20%，地上建面17685平方米，建筑高度80米，起始價9780萬。

來源：西安市公共資源交易中心

兩宗地塊均位于西安市北二環(huán)核心區(qū)域，臨近大明宮國家遺址公園，與西安火車站相距不到5公里。項目周圍多為住宅區(qū)，主要配套設施有錦宏醫(yī)院、正泰醫(yī)院、漢城湖公園、西安市第七十五中學等。

這也是貝殼首次在土拍市場拿地成功。

今年3月，北京市順義區(qū)空港地塊吸引36家房企搖號，其中便包括貝好家（北京）置業(yè)有限公司；6月廣州土拍中，貝好家也參與了荔灣鶴洞路一地塊的競拍，但均未成功摘得。

可以發(fā)現(xiàn)，貝殼參與土拍基本上選擇的都是熱門城市。

針對拿地事宜，貝殼方負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，西安“緯二十七街”項目是貝好家在“1+2”模式下的一個多方合作項目，根據(jù)合作方需求，貝好家提供基于大數(shù)據(jù)支撐的C2M產(chǎn)品定位方案，以及資金、營銷服務，并非自主開發(fā)項目。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，貝殼拿地具有一定的前瞻性，雖然不一定要轉(zhuǎn)型做開發(fā)業(yè)務，但是可以通過此類具體項目操作，增強對于新房市場的理解，在行業(yè)層面具有非常好的導向，也有助于后續(xù)平臺多元化業(yè)務的發(fā)展。

聯(lián)合綠城開發(fā)

一位貝殼相關人士向記者透露，西安“緯二十七街”項目將由貝好家和綠城管理聯(lián)合開發(fā)。綠城管理負責項目代建以及輸出品牌力，貝好家提供數(shù)據(jù)驅(qū)動力。

具體來看，綠城管理是國內(nèi)代建領域的頭部企業(yè)。2023年，綠城管理新拓代建項目合約總建筑面積3528萬平方米，連續(xù)8年市占率超20%。2024年1-6月，綠城管理以1746萬平方米新簽約規(guī)模位列第一。

同時，綠城也是最早在西安開展代建業(yè)務的房企，在西安代建的項目已經(jīng)遍布港務、浐灞、經(jīng)開等區(qū)域，并且市場反饋也比較不錯。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，西安TOP10房企2024年上半年實現(xiàn)總銷售額568億元，實現(xiàn)銷售面積368.4萬㎡。綠城中國以112億、54.9萬㎡的總業(yè)績，奪得銷售額、銷售面積榜雙料榜首，成為西安業(yè)績唯一半年過百億的房企。

貝好家則是貝殼第四條事業(yè)線。

2023年7月，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進行相應的組織架構調(diào)整。貝好家事業(yè)線作為新設的一翼，其宗旨是基于客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務，推動房屋供給側升級。

圖片來源：《公開信》部分截圖

上述相關人士告訴每經(jīng)記者，“其實就是通過大數(shù)據(jù)知道市場需求去建房子，自己下場拿地、運營和銷售，算半定制。貝殼在中介行業(yè)深耕多年，積累了海量的客戶資源，并且十分了解客戶對住房產(chǎn)品的需求。”

貝殼年報顯示，截至2023年底，貝殼門店數(shù)量達43817家，活躍門店數(shù)量為42021家。經(jīng)紀人數(shù)量達427656名，活躍經(jīng)紀人數(shù)量為397135名。

圖片來源：貝殼年報截圖

而貝殼的數(shù)據(jù)中心，則匯集了全國各地的城市規(guī)劃圖、地段熱力圖、戶型分布圖，以及無數(shù)家庭的房產(chǎn)消費軌跡，這種數(shù)據(jù)積累的深度和廣度，是一般開發(fā)商難以企及的。

西安拿地“熱”

貝殼在土拍市場的亮相，一舉將樓市關注度再度拉回西安。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，國央企資金實力強，一直在西安土地市場上比較活躍，對于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，國央企投資積極性較高，競爭也更加激烈。但西安土拍分化加劇，對于性價比不高的地塊，任何房企拿地也保持較為保持審慎的態(tài)勢。

民企開發(fā)商的拿地積極性普遍偏低，上半年國央企占據(jù)絕對主力，尤其是中鐵建房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中鐵一局等“中字頭”基建系房企發(fā)展異常迅猛，在拿地面積TOP10房企中占據(jù)5席。

本土建筑企業(yè)、地方國企也逐漸嶄露頭角。拿地面積TOP10房企中，陜西建工以83.4萬㎡的拿地面積位列第一。西安城投、陜鼓集團等地方國企分別以47.4萬㎡、19.5萬㎡的拿地面積位列第三和第十。

圖片來源：中指研究院

從整體土地市場來看，2024年上半年，西安成為全國為數(shù)不多各大房企重倉城市，成交總量規(guī)劃建面穩(wěn)居全國第二。根據(jù)中指研究院《2024中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力》顯示，西安已經(jīng)超過中部城市武漢，成為全國第九大房地產(chǎn)投資熱點城市。

上述土地投資價值背景下，貝殼選擇西安也不足為奇。同時，作為行業(yè)新入局者開發(fā)的全新產(chǎn)品體系，貝好家仍處于前期探索階段，重點關注中國主要一二線城市的合作機會，在熱門城市也能保證高吸引力和強競爭力。

至于貝殼是否能夠攪動整個房地產(chǎn)行業(yè)的格局，上述人士分析稱，目前這類“以人定房、以房定地”的定制化模式還是非常稀缺的，很少有開發(fā)商做，主要是成本包不住。但是貝殼的管理和營銷成本更低，更知道客戶想要什么，所以對于其他開發(fā)商來講還是有一定沖擊的。