2024樓市盤點(diǎn)·融資 | 2024年房企債券融資規(guī)模超5600億元：信用債“挑大梁”，ABS發(fā)行占比提升

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，在政策持續(xù)寬松的背景下，房企融資經(jīng)歷了較大起伏。

1月9日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%；平均利率為2.95%，同比下降0.72%。其中，信用債成為房企融資的絕對(duì)主力，占比超六成；ABS融資占比超過三分之一。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年65家典型房企累計(jì)融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

“從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來看，規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢(shì)，實(shí)際融資環(huán)境仍未顯著回暖。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，受城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”、經(jīng)營性物業(yè)貸、金融16條等融資政策提振，國內(nèi)貸款和自籌資金占比提升，銷售下滑對(duì)房企資金面產(chǎn)生不利影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比均顯著下降。

政策持續(xù)寬松，房企融資成本明顯下降

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%。海外債在低水平上繼續(xù)下降，信用債成為融資絕對(duì)主力，ABS融資占比超三分之一。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年65家典型房企累計(jì)融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。從房企梯隊(duì)來看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長的梯隊(duì)。

“2024年融資政策持續(xù)寬松，但債券融資規(guī)模仍在下降通道，市場(chǎng)復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對(duì)新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度，融資規(guī)模仍在縮減中。”劉水分析指出，從房企到位資金來看，規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢(shì)，實(shí)際融資環(huán)境仍未顯著回暖。

具體來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為9.66萬億元，同比下降18.0%，較前10月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款為1.35萬億元，同比下降6.2%，占比為14.0%，比上年同期提升1.8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金為3.47萬億元，同比下降11.0%，占比為35.9%，比上年同期提升3.0個(gè)百分點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，受今年連續(xù)降息、融資企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年行業(yè)債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，2024年以來，政策端以“有序防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”為目標(biāo)，整體延續(xù)寬松的融資環(huán)境。

2024年1月，央行及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布政策，明確全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房企存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。此后高層會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)，對(duì)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)” “應(yīng)貸盡貸”，對(duì)合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”。在10月17日召開的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長倪虹表示，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

聯(lián)合資信發(fā)布報(bào)告指出，盡管2024年推出了一系列旨在支持房企融資的政策措施，包括降低LPR利率、優(yōu)化經(jīng)營性物業(yè)貸款管理、設(shè)立保障性住房再貸款以及擴(kuò)大“白名單”項(xiàng)目貸 款規(guī)模等，這些措施在一定程度上緩解了個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企的資金壓力，但在行業(yè)下行壓力未減、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)猶存的情況下，大部分房企尤其是中小型和高負(fù)債房企的流動(dòng)性問題仍較為嚴(yán)峻，其融資環(huán)境短期內(nèi)難以獲得實(shí)質(zhì)性改善。

“雖然融資政策不斷放寬，但從實(shí)際執(zhí)行來看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企信貸風(fēng)險(xiǎn)的管控還是比較嚴(yán)格，并非風(fēng)險(xiǎn)防控寬松。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向每經(jīng)記者表示，政策更多是在房企債務(wù)展期上開了一個(gè)口子，也就是借新還舊的模式，這對(duì)于銀行來說沒有增加風(fēng)險(xiǎn)，也給了房企喘息的空間，增加了房企償還貸款的能力。

信用債成融資主力，年末單月發(fā)行規(guī)?；厣?/h2>

從融資結(jié)構(gòu)來看，2024年房企融資呈現(xiàn)出多維度特點(diǎn)。

信用債雖然仍是房企融資的絕對(duì)主力，但發(fā)行規(guī)模同比仍下降明顯。其中，央國企仍是主要發(fā)行方，年末單月發(fā)行規(guī)模有所回升且期限延長，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)債少且受益有限。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的61%，與上年基本持平。從單月來看，2024年前9月房企信用債發(fā)行總體呈下滑趨勢(shì)，9月發(fā)行規(guī)模已降至不足200億元的低位；10月以來，房企信用債發(fā)行規(guī)模連續(xù)回升，10月和12月同比在去年低基數(shù)影響下轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)年末翹尾現(xiàn)象。

值得注意的是，2024年混合所有制和民營房企信用債發(fā)行期限較之前有所延長，3年以上債券發(fā)行總額占比明顯提升，新城控股、新希望地產(chǎn)、金輝控股、卓越集團(tuán)、美的置業(yè)等均成功發(fā)行5年期中票，為其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)改善提供了有利條件。

房企海外債發(fā)行仍在低水平持續(xù)下滑，發(fā)行渠道近乎關(guān)閉，且期限偏短。具體來看，2024年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅69億元，同比下降69.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的1.2%，較上年下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)。

相較而言，ABS（資產(chǎn)證券化）融資規(guī)模占比則在2024年出現(xiàn)上升，類REITs、CMBS/CMBN（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）為主，平均期限延長，下半年發(fā)行步入正軌。2024年，ABS融資規(guī)模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模37.8%，較上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會(huì)，部分房企已經(jīng)開始進(jìn)行試水。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂的8只REITs產(chǎn)品完成上市，總規(guī)模達(dá)224.22億元。另外，金隅集團(tuán)和萬科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴(kuò)募正在審批中。“不過相對(duì)于目前1558.7億元的公募REITs市場(chǎng)而言，房企的參與程度仍然相對(duì)較低。”

對(duì)于2025年房企面臨的融資挑戰(zhàn)，劉水分析認(rèn)為，房企還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項(xiàng)目“白名單”機(jī)制、經(jīng)營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。

“不過需要注意的是，盡管債權(quán)人也在這兩年不斷做出讓步，在債務(wù)展期或者債務(wù)豁免方面給出優(yōu)惠的條件，今年和明年均是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，房企負(fù)債率還比較高，房企面臨較大的償債壓力。”宋紅衛(wèi)補(bǔ)充道。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝