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中建壹品投資公司董事長徐超:“房、地、產(chǎn)”已轉(zhuǎn)換為“產(chǎn)、地、房” 未來可能進(jìn)一步完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-12-09 08:13:05

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“對這兩年行業(yè)給我們的‘地產(chǎn)黑馬’稱呼,我深感榮幸但也持有理性態(tài)度。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》創(chuàng)刊20周年之際,中建壹品投資公司黨委書記、董事長徐超在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪時(shí)如是說。

近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局巨變,涌現(xiàn)出多個“地產(chǎn)黑馬”,大本營位于武漢的中建壹品正是其中之一。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),中建壹品在10月份銷售增長強(qiáng)勁,權(quán)益銷售業(yè)績排在行業(yè)第18位。而三年前的2021年,其行業(yè)排名尚在百名開外。

“我們深知‘地產(chǎn)黑馬’這個稱呼背后所蘊(yùn)含的壓力和挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大背景下,更需要保持清醒的頭腦,不斷創(chuàng)新和進(jìn)取,以應(yīng)對市場的變化和競爭。我們不能僅僅滿足于過去的成績,而是要不斷追求卓越,持續(xù)提升自身的核心競爭力和品牌影響力。”

徐超表示,今年前三季度,房地產(chǎn)市場延續(xù)回落態(tài)勢、新房成交面積同比下降,市場活躍度和成交規(guī)模都處于近年同期低位,二手房以價(jià)換量、同比增幅收窄。但隨著國慶前夕央行相繼實(shí)施降準(zhǔn)、降息、放寬首付比例等政策,同時(shí)北上廣深等一線城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)放松政策,極大增強(qiáng)了市場信心。

平衡土地成本與項(xiàng)目收益至關(guān)重要

NBD:對房企而言,戰(zhàn)略布局和拿地策略至關(guān)重要。請您談一談,在一線城市等重點(diǎn)城市拿地應(yīng)該如何評估和選擇?

徐超:我們緊跟國家“十四五”區(qū)域發(fā)展方向?qū)嵤?zhàn)略布局,始終堅(jiān)持“核心城市、中心地段、主流產(chǎn)品”的拿地策略,堅(jiān)持深耕重點(diǎn)區(qū)域,打造核心競爭區(qū)的發(fā)展思路。因此,將北京、上海、深圳等一線城市作為全力聚焦拓展的第一發(fā)展梯隊(duì),不斷提升城市深耕水平,夯實(shí)戰(zhàn)略支撐。

在拿地的評估與選擇上,我們組織開展了重點(diǎn)城市投資地圖的繪制,從宏觀層面和市場層面等多個維度,對城市區(qū)域和板塊進(jìn)行深入研究,形成了“重點(diǎn)拓展、機(jī)會進(jìn)入、謹(jǐn)慎跟進(jìn)”的板塊評級標(biāo)準(zhǔn)。借助城市地圖工具,我們在區(qū)域布局、項(xiàng)目選擇上更加聚焦、科學(xué)和精準(zhǔn)。

如在北京,我們優(yōu)選主城區(qū)海淀、朝陽、豐臺等成熟區(qū)域;在上海,則持續(xù)深耕楊浦等核心區(qū)域;在深圳,以龍華為發(fā)展原點(diǎn)。通過在各個城市把重點(diǎn)區(qū)域做深做透,不斷加深市場理解,確保所拿地塊具有較高開發(fā)價(jià)值和市場前景。

NBD:房企在獲取土儲時(shí),您認(rèn)為應(yīng)如何平衡土地成本與項(xiàng)目收益?

徐超:平衡土地成本與項(xiàng)目收益是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨的重要課題。目前,我們的土地儲備面積超過1200萬平方米。面對當(dāng)下嚴(yán)峻復(fù)雜的市場形勢,我們在項(xiàng)目獲取端主要從以下三個方面著手:

一是深度聚焦核心區(qū)域,靈活謀劃投資策略。比如,我們在土地拓展方面一直堅(jiān)定深耕北京、上海、深圳、成都等核心城市,選擇高貨地比、區(qū)域流速快、未來升值潛力大的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤。在投資策略方面,做到因地制宜,尋找適合各區(qū)域的拿地模式。充分發(fā)揮中建三局全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢,全方位推進(jìn)風(fēng)貌遴選、城市更新、股權(quán)收購、合作開發(fā)等拿地方式,提高項(xiàng)目的整體盈利能力。二是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),加強(qiáng)資金管理。積極拓寬融資渠道,降低融資成本,通過合理安排資金使用計(jì)劃和回款周期,減少資金占用成本。三是精準(zhǔn)做好項(xiàng)目定位,建立健全成本控制體系。我們針對每一塊土地都會進(jìn)行詳盡的地塊價(jià)值評估,建立較為全面的成本控制體系,明確各業(yè)務(wù)口職責(zé),確保項(xiàng)目最終效益的實(shí)現(xiàn)。

市場對房企產(chǎn)品力提出迫切需求

NBD:在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的大環(huán)境下,房企在“保交樓”進(jìn)程中具體會有哪些難處?

徐超:今年前三季度,我們已完成3594戶交付。在這個過程中,我們也遇到了不少難處。

一是在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的大環(huán)境下,置業(yè)客群的需求和標(biāo)準(zhǔn),出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變,對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品力提出了迫切需求;二是在企業(yè)管理上面臨很多挑戰(zhàn)。資金壓力大,融資渠道受限、融資成本上升,項(xiàng)目管理涉及多個環(huán)節(jié)和多個參與方,協(xié)調(diào)難度大。此外,政策環(huán)境復(fù)雜多變,市場競爭激烈,也給項(xiàng)目推進(jìn)帶來了不小的影響。

NBD:在行業(yè)持續(xù)下行之下,房企進(jìn)行全國化發(fā)展的難度增大,請您談?wù)勗谶@方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及建議。

徐超:首先是三級架構(gòu)更加健全。我們借鑒優(yōu)秀房企的做法,調(diào)整三級組織架構(gòu),統(tǒng)一優(yōu)化總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目組織架構(gòu),上下業(yè)務(wù)銜接更緊密、運(yùn)營管控更清晰。

其次是開發(fā)周轉(zhuǎn)不斷提速。比如組建公司、分公司運(yùn)營管理部,健全三級運(yùn)營管控體系,全面推行沙盤推演、全景計(jì)劃管理等機(jī)制,推動項(xiàng)目從“工程型”向“運(yùn)營型”變革,開發(fā)周轉(zhuǎn)效率進(jìn)一步提速。

三是項(xiàng)目管控集約高效。建設(shè)成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)、設(shè)計(jì)、報(bào)建五大專業(yè)集中管控中心,有效提升總部集中管控力度和保障服務(wù)水平;新開項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)扁平化、矩陣式管理。

“房、地、產(chǎn)”已轉(zhuǎn)換為“產(chǎn)、地、房”

NBD:您對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法是什么?

徐超:當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,既面臨挑戰(zhàn),也充滿機(jī)遇。

從挑戰(zhàn)來看,經(jīng)濟(jì)增速的放緩、消費(fèi)者購房觀念的變化,以及房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展的不平衡,都給我們帶來了不小的壓力。然而,從機(jī)遇的角度來看,國家政策的支持和市場需求的多元化,也為我們的發(fā)展提供了廣闊空間。中央和地方政府都在積極出臺支持措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時(shí),隨著人們對生活品質(zhì)要求的提高,改善型住房、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型市場需求的涌現(xiàn),也為我們提供了新的增長點(diǎn)。

NBD:這兩年樓市調(diào)控政策變化較多,對中建壹品產(chǎn)生了哪些影響?

徐超:9月26日,中央政治局會議提出采取系統(tǒng)性措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”,嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,推動構(gòu)建現(xiàn)房銷售、房屋養(yǎng)老金等新模式。

從短期來看,新政出臺對客戶心理有一定修復(fù)作用,提振了市場信心。從長期來看,宏觀經(jīng)濟(jì)下行,居民收入預(yù)期下降,消費(fèi)需求不足。居民預(yù)期的修復(fù)必須基于整個宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù),依賴改革力度的持續(xù)加大、中央財(cái)政政策的有力支撐。北上深未來限制性政策仍有優(yōu)化空間,二線及三四線城市有望加大購房補(bǔ)貼力度,進(jìn)一步推動市場量價(jià)企穩(wěn)。

值得關(guān)注的是,除了“促銷售”政策外,完善國企收儲等去庫存政策也是未來政策重要發(fā)力點(diǎn)。

隨著近兩年樓市調(diào)控政策頻出,公司將重心轉(zhuǎn)向更具發(fā)展?jié)摿褪袌鲂枨蟮某鞘?,積極調(diào)整市場布局,向北京、長三角、大灣區(qū)等高能級城市轉(zhuǎn)移,形成了“北上深蓉”區(qū)域市場新格局,重點(diǎn)拓展中高端商品住宅、保障房開發(fā)、歷史風(fēng)貌遴選等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí),公司始終堅(jiān)持精益求精原則,精心打磨產(chǎn)品,精細(xì)質(zhì)量管控,加持科技元素,提升產(chǎn)品競爭力。

NBD:您對未來房地產(chǎn)行業(yè)政策的預(yù)期和建議是什么?

徐超:房地產(chǎn)行業(yè)“短期承壓前行、長期總體偏好”的基本面沒有變,行業(yè)邏輯向“短期看政策、長期看人口、人口看產(chǎn)業(yè)”演變,“房、地、產(chǎn)”已轉(zhuǎn)換為“產(chǎn)、地、房”,土地和市場主要向高能級城市、向新興產(chǎn)業(yè)特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)聚集。

我認(rèn)為,未來房地產(chǎn)行業(yè)政策可能會繼續(xù)朝著促進(jìn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展的方向調(diào)整。政策可能會進(jìn)一步降低購房門檻,支持剛需和改善性住房需求,同時(shí)加強(qiáng)租房市場建設(shè),推動房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。

此外,針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題,政策可能會進(jìn)一步完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度,為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。建議政府繼續(xù)加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和配合,確保政策效果的充分發(fā)揮。同時(shí),房企也應(yīng)積極適應(yīng)政策調(diào)整和市場變化,加強(qiáng)內(nèi)部管理,優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),提升競爭力,以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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