深度｜原拆原建的痛與難：上海有小區(qū)晚上10時(shí)許還在簽約同意，也有小區(qū)拖了七年仍未成功

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

居民不花錢、政府補(bǔ)貼過渡期房租，為何在部分小區(qū)遭到拒絕？

11月24日，上海浦東新區(qū)海防新村“不成套舊住房改造”100%簽約，居民們熱火朝天準(zhǔn)備搬家過渡；而就在幾天前，長寧區(qū)天山五舊住房改造拆除重建意見征詢宣告停止，普陀區(qū)甘泉三村舊住房成套改造項(xiàng)目也公告停止。

停止的原因，不外乎征詢同意率未達(dá)到最低要求，或簽約率未達(dá)到100%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“城市中這些危舊住房與城中村有很多共同點(diǎn)，建議把‘原拆原建’作為一種比較特殊的形式，納入明年城中村改造的一系列工作安排中。如果這些危舊小區(qū)居民本身已經(jīng)有較大改造意向，要率先試點(diǎn)，給予資金支持。”

上海浦東海防新村現(xiàn)場 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

晚上10時(shí)許趕來簽字同意

海防新村是今年浦東新區(qū)“不成套舊住房改造”項(xiàng)目中，首個(gè)原地回搬的項(xiàng)目。

始建于1958年的海防新村，原為中國人民解放軍四八〇五工廠上海船廠建造的職工住房，不僅房屋面積狹小、每四戶合用一間廚房、公用衛(wèi)生間，而且老化、漏水、墻皮剝落，加上建造時(shí)采用的小梁薄板結(jié)構(gòu)，安全隱患日益突出。

每經(jīng)記者在走訪海防新村時(shí)看到，尚未完成成套改造35-37號、38-39號，家家戶戶陰暗逼仄，中午時(shí)分，一樓住戶王阿婆仍然舍不得開燈，在昏暗的光線下摸索著做飯。

“我們家里21平方米，和兒子同住。”王阿婆告訴記者，“我們很愿意改造，以后新房子多了走道、廚房、衛(wèi)生間，可以稍微多一點(diǎn)點(diǎn)面積”。

根據(jù)公示的面積對比表，這次改造范圍內(nèi)的房屋為一室或一室半，居住面積僅10多平方米或20平方米出頭，且煤衛(wèi)合用。王阿婆家這樣的一室半戶型，改造后的客廳、臥室基本保持原有面積，但統(tǒng)一增加了獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間，分別有3.97平方米和3.34平方米。

每經(jīng)記者在項(xiàng)目改造辦公室的公示欄看到，改造后的19層住宅樓為純電梯房，規(guī)劃2梯10戶，仍然以“承租權(quán)”進(jìn)行安置。

“以后就是電梯房了！”王阿婆告訴每經(jīng)記者，“不過面積不能變大，原來多少還是多少，自己貼錢也不行，還要在外租房過渡三年，領(lǐng)3000元/月房租補(bǔ)貼”。

此外，居民（即公房承租人）可獲得每平方米有證建筑面積500元的更新補(bǔ)助，用于補(bǔ)貼被改造房屋裝修、未見證面積和設(shè)施移裝等費(fèi)用。

不過，改建方案眾口難調(diào)，簽約過程也沒少讓居民擔(dān)心，生怕簽約率不達(dá)標(biāo)，還要繼續(xù)在這樣的房子里住著。

“我們改造戶數(shù)少，只有40戶，就這樣也有人一開始不同意，一直到11月24日要截止了，晚上10時(shí)多才急匆匆趕過去簽字同意。”王阿婆說。

跨越七年，兩次啟動(dòng)改造均告失敗

上海長寧區(qū)天山五村的情況則更為復(fù)雜。

天山五村屬于長寧區(qū)正中心，小區(qū)正對面是在建的晶耀虹橋，是大型城市綜合體項(xiàng)目；去往2號線、15號線婁山關(guān)路地鐵站只需步行5～10分鐘，兩條地鐵縱橫通達(dá)上海各個(gè)角落。

圖片天山五村小區(qū)內(nèi)，抬頭可見在建的晶耀虹橋綜合體

實(shí)際上，天山五村的部分樓棟居住已經(jīng)非常不便，居民張女士透露：“有很多煤衛(wèi)合用；即使有獨(dú)用，也不是‘一門關(guān)’（真正意思上的套內(nèi)獨(dú)用），廚衛(wèi)和房間被一條公共走廊隔開。”

今年9月18日，這些居民終于等來了希望：8幢房屋拆除重建項(xiàng)目開始了為期60天的書面征詢。

“我家同意啊，即使拆遷，同地段電梯新房也買不回來，而且時(shí)間也是成本。”居民悠悠（化名）在微信群里表態(tài)。

但改造項(xiàng)目整體覆蓋712證，眾口難調(diào)的問題在天山五村被一再放大。

最終，712證中簽署同意的僅有519證，意見征詢同意率為72.89%。一紙公告，宣布了書面征詢工作的停止。

事實(shí)上，相關(guān)部門對天山五村的改建征詢工作一直在進(jìn)行。從居民提供的一份過往公告來看，2017年9月也曾進(jìn)行過天山五村地塊部分房屋改造意愿征詢，具有合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證或租賃公房憑證的居民，都需要填寫和提交改造意愿征詢意見書。

但遺憾的是，改造始終未能順利開展。

強(qiáng)烈希望“原拆原建”的居民在征詢期間曾經(jīng)表示“每次都滿懷希望地去簽字，每次都得到失望的結(jié)果”。

對于實(shí)際使用面積的困難，有居民討論，是否可以出一個(gè)折中的方案：不想多出錢的就按照實(shí)際面積和政策“拆一還一”，愿意出錢的按照市場價(jià)格購買相應(yīng)面積。比如，老房子是40平方米，想要80平方米的兩房一廳新房，多出來的40平方米就按照市場價(jià)買下來。

在“長寧仙霞”微信公眾號，可以看見對“拆一還一”的詳細(xì)解讀：根據(jù)《上海市舊住房拆除重建設(shè)計(jì)導(dǎo)則》4.3.1規(guī)定，“住房套型設(shè)計(jì)依據(jù)原住戶套型結(jié)構(gòu)及居住空間分配情況進(jìn)行設(shè)計(jì)及分配，各戶型居室使用面積不小于原使用面積。”

所以，拆除重建項(xiàng)目原房型如果是一室戶，設(shè)計(jì)上還是給到一室戶；原來一套房，也是給到一套房。本次天山五村部分拆除重建項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案經(jīng)過多次優(yōu)化，不論在建筑面積增量以及過渡費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等方面比同類型拆除重建項(xiàng)目都更有優(yōu)勢。

也有居民透露，由于2009年前后拆遷的預(yù)期強(qiáng)，有一部分購買二手房的天山五村業(yè)主，“拆一還一”的意愿就不強(qiáng)烈了，畢竟直接拆遷帶來的收益更大。而近期上海部分小區(qū)動(dòng)遷的高額補(bǔ)償，也導(dǎo)致了部分居民對“拆一還一”安置方案的不滿。

對于這些共性問題，每經(jīng)記者走訪了天山五村部分房屋重建項(xiàng)目辦公室，目前由于征詢工作已經(jīng)停止，項(xiàng)目組正處于收尾階段。

當(dāng)記者以住戶身份再次詢問重建工作的困難時(shí)，一位工作人員坦言：

“改造后面積不能擴(kuò)，這是規(guī)定，但對于居民來說，廚衛(wèi)‘套內(nèi)成套’，居住條件和整體居住環(huán)境都會(huì)有改善，是一件好事情。當(dāng)下部分居民還不能理解、有疑慮，我們也能夠理解。部分居民不在天山五村居住，改造意愿也不迫切，真正每天住在這里，四戶人家公用衛(wèi)生間、燒菜擠在一起東碰西撞的，都是希望抓緊改造的。”

“天山五村附近都遇到過動(dòng)遷，居民希望同村同待遇，這些我們都能理解，但目前天山五村不具備動(dòng)遷的條件，只能用時(shí)間消化居民的怨氣，希望后續(xù)能夠接受房屋改造方案。”

不過，這位工作人員也表示，從全市角度來看，通常情況征詢不成功就會(huì)停止。但居民如果仍然有改造意愿，可以向居委會(huì)反映情況，一旦有消息，也會(huì)及時(shí)對外公布。

對于這些痛點(diǎn)、難點(diǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)提出：“總體還要把握住那些本身有意愿、參與度比較高的居民群體，要綜合人、房、地、錢的總體思路，適當(dāng)提高一些搬遷待遇。在改造方案中，雖然規(guī)劃上有要求，但在具體操作層面適度靈活，通過增加一些公共用房，來擴(kuò)大居民私人空間。比如，利用地下室作為一部分存儲(chǔ)功能，減少對居民實(shí)際居住空間的占用等。”

“建議規(guī)劃部門完善科學(xué)指導(dǎo)與總體規(guī)劃，明確各類政策支持，形成具體的工作實(shí)施方案。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝