每日經(jīng)濟新聞 2024-06-09 17:52:48
◎每經(jīng)記者梳理各機構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年以來, 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個一二線城市,近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時,成交周期也明顯縮短,對比此前長達百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”。
◎“二手房市場活躍不僅關(guān)乎居民家庭資產(chǎn)變現(xiàn)、住房置換與改善,還與房企去庫存和資金安全緊密相關(guān)。在當(dāng)前價格泡沫基本消除的背景下,各地應(yīng)繼續(xù)采取有效措施,進一步激活二手房市場?!币拙友芯吭悍治稣J為。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
曾被市場嫌棄的“老破小”(通常指城市主城區(qū)房齡超過20年的二手房),如今也開始受寵了。
近段時間以來,隨著各地陸續(xù)落實央行5•17新政(即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率),不少熱點城市的“老破小”二手房成交速度正在加快。
《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)梳理機構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),近期廣州中心區(qū)樓齡20年以上的二手房源成交周期變短,甚至有不少房源在掛牌一天內(nèi)“秒售”;杭州5月二手房成交量環(huán)比4月雖然有所下降,但“老破小”二手房交易活躍度大增,日均成交量同比增長38%;成都錦江區(qū)某老小區(qū)僅5月就成交了7套二手房,其中6套的成交周期均在一個月以內(nèi)??
記者查詢貝殼找房發(fā)現(xiàn),成都錦江區(qū)鋼管廠五區(qū)5月中旬成交了一套房源,僅掛牌1天就帶看了兩次。該小區(qū)房源建成于1988-2003年,僅在5月份就成交了7套房子,其中有1套的成交周期達254天外,其余房子的成交周期均不到一個月內(nèi)。
位于成華區(qū)駟馬橋的河濱麗苑小區(qū),樓齡同樣超過20年,今年共成交了兩套房,其中一套74平方米兩居室總價124萬元,低于掛牌價12萬元,僅掛牌1天、帶看1次即成交;另一套房子的成交周期為13天,同樣僅帶看1次便成交。而在此前,該小區(qū)二手房的成交周期均超過百天。
“‘老破小’的咨詢和成交量確實比之前踴躍了不少。”成都德佑地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴每經(jīng)記者,這些老房子主要集中在成都市主城“5+2”區(qū)域,有學(xué)校、地鐵站點等配套的房源咨詢量自然更多,成交周期也相對較短。
“我近期還接到不少外地人的來電,咨詢在成都買房的相關(guān)事宜,其中多是來自成都周邊城市的買家,買房預(yù)算約在100萬至150萬元。”小陳補充道。
據(jù)貝殼研究院成都分院監(jiān)測,5月成都二手房成交中,總價100萬元以內(nèi)房源的成交占比仍呈上行趨勢;100萬—150萬元房源的成交占比小幅增加,處于近一年較高水平,呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)。從面積來看,緊湊的套二(80平方米及以內(nèi))、套三(80-100平方米)戶型各占據(jù)約兩成市場份額。
每經(jīng)記者梳理各機構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年以來, 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個一二線城市,近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時,成交周期也明顯縮短,對比此前長達百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”。
以杭州為例,今年3月起,該市的“老破小”二手房就因總價低、出租回報高等優(yōu)勢而成交量暴漲,且熱度在5月仍在持續(xù)。
杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示,朝暉小區(qū)、翠苑小區(qū)、采荷小區(qū)、大關(guān)小區(qū)、景芳小區(qū)、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中,翠苑二區(qū)以16套的成交量創(chuàng)下去年以來的單月成交量新高,而去年全年該小區(qū)共成交38套,今年截至5月的成交量已經(jīng)達到44套。
“很多老舊小區(qū)二手房價已經(jīng)跌回到2017年左右的水平,具備一定的性價比,而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能達到2.5%~2.8%,也是一種比較穩(wěn)妥的投資。”杭州鏈家大關(guān)商圈一門店經(jīng)紀(jì)人告訴每經(jīng)記者,這些成交量高的老小區(qū)房源面積都比較小、總價低,“一些市中心老小區(qū)低價房源基本成交周期就一周時間,普遍議價空間收窄”。
另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),5月上海二手住宅成交1.71萬套,環(huán)比增加5.35%。其中,5月最后5天(5月27—31日),在上海“滬九條”新政的推動下,僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型,成交量較政策出臺前5天增加了5%。
“核心城區(qū)的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段優(yōu)勢,尤其是總價可控,當(dāng)然長遠來看可能還有動拆遷機會,因此會受到部分資金有限的買家青睞,對整體市場而言具有積極的市場影響。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,從另一個角度來看,這背后涉及到很多有改善型住房需求的業(yè)主,“老破小”二手房交易活躍也使得這些業(yè)主有能力去換房。
記者注意到,此輪“老破小”二手房的交易熱潮,與各地限購政策的陸續(xù)解除分不開,同時也有其他利好消息的影響。
今年以來,多地關(guān)于“原拆原建”(即拆除老房子后重建新房,居民可搬回原址,而不是異地安置)提法增多,這已經(jīng)成為老舊小區(qū)盤活的一種重要新模式。不過,此前“原拆原建”模式的資金來源是政府財政支持,真正能實現(xiàn)“原拆原建”的小區(qū)不多。
但在今年4月11日,浙江省住建廳等三部門發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見(試行)》,這是全國首個推進老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見,明確了相關(guān)工作流程和支持性政策,該政策聚焦“自主更新”,即小區(qū)業(yè)主可以主導(dǎo)老小區(qū)重建事宜。
事實上,今年3月底,杭州閘弄口片區(qū)四個小區(qū)就啟動了“原拆原建”的民意調(diào)研摸排,引發(fā)社會關(guān)注,也造成了該片區(qū)的房價波動。在成都,包括青羊區(qū)將軍街68號、君平街89號等均實現(xiàn)了“原址重建”,中央花園二期則從幾年前就開始探索拆舊建新。
除此之外,在本輪樓市調(diào)整期,價格下調(diào)最多的就是“老破小”二手房,疊加不少“老破小”業(yè)主不惜售的心態(tài),加速了此類二手房的成交。
以上海靜安區(qū)萬榮小區(qū)為例,5月成交的一套約40平方米一室一廳房源,成交價190萬元,單價47170元/平方米,成交周期僅9天。但在2021年同期,該小區(qū)同等面積房源的成交價則為254萬元,成交單價為61831元/平方米。
今年4月,易居研究院在22城二手房成交報告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”,以此衡量二手房價格泡沫。據(jù)其測算,一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年初開始拉升,2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”,從20%持續(xù)擴大到2021年一季度的歷史高點即58%,隨后泡沫持續(xù)變小。
尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段,供求壓力倒逼二手房價格泡沫持續(xù)縮小。到了今年一季度該泡沫僅5%,意味著歷時三年時間,一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除,二手房價格回歸健康狀態(tài)。這也在很大程度上代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。
不過該報告也認為,當(dāng)前二手房市場面臨一些挑戰(zhàn),如房源加速掛牌、部分房源降價幅度大導(dǎo)致房東焦慮、高位接盤二手房定價困難等。“二手房市場活躍不僅關(guān)乎居民家庭資產(chǎn)變現(xiàn)、住房置換與改善,還與房企去庫存和資金安全緊密相關(guān)。在當(dāng)前價格泡沫基本消除的背景下,各地應(yīng)繼續(xù)采取有效措施,進一步激活二手房市場。”
封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖
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