樓齡30多年、同意率超90%，四個(gè)多月項(xiàng)目仍停滯！深圳首個(gè)自拆自建項(xiàng)目，堵在哪里？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳柯名 陳夢(mèng)妤    

深圳羅湖紅崗花園小區(qū)現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

深圳首個(gè)自拆自建項(xiàng)目、樓齡近40年、同意率超90%??一系列標(biāo)簽下，深圳市羅湖區(qū)清水河街道紅崗花園一度引發(fā)廣泛關(guān)注。

今年6月，紅崗花園發(fā)布通告，擬啟動(dòng)自籌資金改造摸底等調(diào)查，但四個(gè)多月過(guò)去了，仍未正式推進(jìn)。“項(xiàng)目當(dāng)前采用‘居民主體，政府統(tǒng)籌’方式，雖然前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、戶型設(shè)計(jì)等問(wèn)題時(shí)，業(yè)主間仍存在較大分歧。這是深圳首個(gè)自拆自建項(xiàng)目，與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的舊改項(xiàng)目也存在差異。”11月11日上午，紅崗花園片區(qū)房產(chǎn)中介杜濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

同日上午，清水河街道工作人員向每經(jīng)記者表示：“紅崗花園舊改項(xiàng)目具體執(zhí)行方案還沒(méi)有出來(lái)，所以暫時(shí)沒(méi)有可對(duì)外公布的信息。得等具體推進(jìn)政策出來(lái)后，才會(huì)有后續(xù)。”城市更新網(wǎng)總經(jīng)理宋留強(qiáng)向每經(jīng)記者指出：“自拆自建，是一個(gè)民間的稱呼。我更愿把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業(yè)主主導(dǎo)的‘政府－社會(huì)－市場(chǎng)’多元合作實(shí)施模式，真正的自主更新要想成功，離不開(kāi)真正的‘城市更新前期服務(wù)商’助力。”

“賣不出去就等著拆遷”‍‍‍

公開(kāi)信息顯示，紅崗花園于1987年建設(shè)完成，最早一批是韶關(guān)鋼鐵廠來(lái)深圳建設(shè)的家屬安置房，樓棟總數(shù)為18棟，擁有普通住宅產(chǎn)權(quán)70年，占地面積3320平方米。紅崗花園的改造問(wèn)題由來(lái)已久。

2010年，有開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)征集舊改意愿，但因部分業(yè)主未簽約而擱置；2019年，棚改前期摸底啟動(dòng)，但最終不了了之。2023年8月，街道辦曾回應(yīng)居民，已將棚改摸底調(diào)查情況和相關(guān)研究報(bào)告報(bào)送區(qū)棚改主管部門，并與區(qū)職能部門協(xié)調(diào)加快研究更新改造事宜。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年6月，彼時(shí)街道辦一紙通告，擬啟動(dòng)紅崗花園自籌資金改造的摸底調(diào)查，讓業(yè)主們看到了希望。

 今年6月街道辦曾發(fā)布的公告

到了今年9月，紅崗花園首輪摸底情況出爐，居民整體同意率達(dá)到90%以上。

如今，距離首次摸底已經(jīng)過(guò)去四個(gè)多月，具體執(zhí)行方案未能落定。“我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)還是會(huì)正常拆，只是目前在統(tǒng)籌過(guò)程中碰到了一些問(wèn)題，比如并不是所有業(yè)主都愿意出錢。”杜濤說(shuō)。 

 紅崗花園二手房房源掛牌情況

據(jù)每經(jīng)記者探訪了解，目前小區(qū)內(nèi)在售房源單價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，比如一套70.34平方米的房源，掛牌價(jià)280萬(wàn)元，折合單價(jià)約3.98萬(wàn)元/平方米。“因?yàn)橛胁疬w預(yù)期，所以現(xiàn)在與業(yè)主的議價(jià)空間并不大，很多業(yè)主都是賣得出去就賣，賣不出去就等著拆遷的心態(tài)。”杜濤說(shuō)。

需出多少錢？是否配建車位？‍

今年10月底，每經(jīng)記者曾走訪該小區(qū)，項(xiàng)目距離梨園地鐵站約800米，目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區(qū)已有些年頭，樓房?jī)蓚?cè)的道路停滿了車輛。 

紅崗花園小區(qū)現(xiàn)狀

有居民向每經(jīng)記者表示，目前絕大多數(shù)居民已同意拆遷，但什么時(shí)候能拆還不知道，主要受限于需出多少錢、戶型設(shè)計(jì)、是否需要配建停車場(chǎng)等問(wèn)題。每經(jīng)記者注意到，近年來(lái)，上海市徐匯區(qū)漕溪三村項(xiàng)目、北京市西城區(qū)樺皮廠胡同8號(hào)樓項(xiàng)目、浙江縉云縣舒洪鎮(zhèn)昆洪村項(xiàng)目等均實(shí)施過(guò)原拆原建。在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，原拆原建能否順利落地，除了居民本身意愿外，還與資金支持、規(guī)劃設(shè)計(jì)、政策保障等因素息息相關(guān)。

11月11日下午，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇向每經(jīng)記者表示，過(guò)往棚戶區(qū)改造由政府賦能市區(qū)屬國(guó)企主導(dǎo)推進(jìn)，注重公共利益，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有限，市場(chǎng)積極性不高，目前棚戶區(qū)改造模式已逐漸退出歷史舞臺(tái)。“自拆自建的優(yōu)勢(shì)主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強(qiáng)以及改造資金成本更低，但劣勢(shì)也同樣明顯，因資金風(fēng)險(xiǎn)大，涉及權(quán)利人多，存在明顯拆遷風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)主體觀望居多。”羅宇表示，深圳正擬定業(yè)主自籌老舊小區(qū)改造模式具體實(shí)施路徑相關(guān)政策，但還未出臺(tái)。宋留強(qiáng)則提到，自主更新可以說(shuō)是拯救舊住宅區(qū)更新的重要方向。“今年4月，浙江省出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)自主更新政策《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》；11月，《蘇州市城市更新條例（草案）》把自主更新作為舊住宅區(qū)城市更新的主要實(shí)施模式，大力推進(jìn)。但深圳在自主更新政策供給方面還相對(duì)保守。”羅宇建議，未來(lái)深圳老舊小區(qū)更新改造探索業(yè)主自籌模式，可圍繞業(yè)主出資、政府支持、實(shí)施主體及綜合改造效益四個(gè)方面，根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則，制定相關(guān)配套政策，且充分考慮調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，如可增設(shè)一定比例商品住房等，一方面調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，另一方面可減負(fù)政府財(cái)政壓力。根據(jù)合一城市更新集團(tuán)統(tǒng)計(jì)分析，截至2024年11月11日，深圳市拆除重建類居改項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)共計(jì)29個(gè)，到實(shí)施主體確認(rèn)公示階段的僅15個(gè)，占比51.7%，整體更新實(shí)施率較低；深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已計(jì)劃立項(xiàng)共計(jì)23個(gè)，順利進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段僅15個(gè)，占比65.2%。整體來(lái)看，目前深圳老舊小區(qū)改造體量遠(yuǎn)小于現(xiàn)狀存量，且隨著時(shí)間推移，存量老舊小區(qū)樓體質(zhì)量加劇下滑，探索業(yè)主自籌老舊小區(qū)改造模式存在必要性。

記者|陳榮浩 

編輯|陳柯名 陳夢(mèng)妤 杜恒峰校對(duì)|湯亞文

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