房企觀察｜越秀地產(chǎn)加碼北京，在售項(xiàng)目銷售分化，120億元區(qū)域目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

過往深耕廣州區(qū)域的越秀地產(chǎn)，近期加大了外拓力度。

11月5日，越秀地產(chǎn)通過其全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司，以63.83億元成功競得北京市海淀區(qū)功德寺地塊，成交樓面價(jià)為71574元/平方米，溢價(jià)率15%。

該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，處于地鐵16號線和13號線雙軌輻射范圍，距離西五環(huán)約2.5公里，項(xiàng)目用地面積約4.25萬平方米，建筑面積約8.92萬平方米。

就在10月22日，越秀地產(chǎn)聯(lián)合體以25.33億元成功競得北京市昌平區(qū)小沙河地塊。

在中指研究院1～10月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜上，越秀地產(chǎn)以70.4億元排在第12位，銷售額與綠城、大興發(fā)展和萬科接近。

11月7日下午，越秀地產(chǎn)回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，北京是公司8個(gè)重點(diǎn)核心城市之一，此次拿地將進(jìn)一步夯實(shí)公司在北京的戰(zhàn)略布局。

“公司今年在北京區(qū)域銷售目標(biāo)為120億元，上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售55.53億元，同比上升43.8%，其中香山樾及梧桐星宸項(xiàng)目上半年銷售均超過20億元。”越秀地產(chǎn)提到。

北方區(qū)域銷售占比迅速提升

越秀地產(chǎn)走出廣州，最早可以追溯到2008年。

2008年，越秀地產(chǎn)確立了“立足廣州、發(fā)展珠三角、布局全國”的發(fā)展戰(zhàn)略。2009年，該公司一舉拿下江門兩宗地塊，正式開啟全國化布局。

在接下來幾年里，越秀地產(chǎn)不斷加快全國拓展的腳步，2010年進(jìn)入佛山、沈陽、杭州和武漢，2012年又進(jìn)入海南、蘇州昆山和青島等地。

2024年1～10月北京區(qū)域房企銷售排行榜 來源：中指研究院

2024年9月以來，越秀地產(chǎn)先后在廣州、北京、成都斬獲地塊。近一個(gè)月，越秀地產(chǎn)的拿地金額已經(jīng)超過上半年之和，擴(kuò)張勢頭明顯。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)目前在北京建設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目主要包括越秀天恒·懷山府、越秀·天玥、香山樾、越秀·星樾和梧桐星宸。

隨著越秀地產(chǎn)在北方區(qū)域的持續(xù)加碼，該區(qū)域的銷售額占比也出現(xiàn)了明顯提升。

越秀地產(chǎn)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年越秀地產(chǎn)北方區(qū)域占合同銷售比重為3.8%，到了2024年上半年，越秀地產(chǎn)在北方區(qū)域的銷售合同額為74.7億元，同比上升182.4%，占比提升至13.5%。

“進(jìn)京趕考”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？

越秀地產(chǎn)的北方區(qū)域主要布局在北京、沈陽、青島、濟(jì)南和煙臺(tái)五個(gè)城市，其中，北京市場是核心。

據(jù)越秀地產(chǎn)2024年半年報(bào)，在北方區(qū)域74.7億元銷售額中，有55.53億元來自北京。

截至今年上半年，越秀地產(chǎn)銷售額超50億元的城市共有3個(gè)，分別為廣州（230.51億元）、杭州（92.84億元）和北京（55.53億元）。

值得一提的是，這是越秀地產(chǎn)在北京區(qū)域的銷售額首次超過50億元。

今年以來，越秀地產(chǎn)多次加碼北京市場。如前所述，11月5日，越秀地產(chǎn)以63.83億元競得功德寺地塊，加碼北京市場的土儲(chǔ)。

“功德寺地塊周邊競品眾多，從今年新開盤項(xiàng)目的表現(xiàn)來看，市場仍不容樂觀。項(xiàng)目西側(cè)西山觀復(fù)今年6月開盤，三個(gè)月僅網(wǎng)簽12套，成交價(jià)7.88萬元/平方米；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網(wǎng)簽19套、156套，成交均價(jià)分別為11.87萬元/平方米和12.25萬元/平方米。永豐北保利嘉華天珺、永豐南頤海澐頌待入市，均會(huì)對該項(xiàng)目形成競爭。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析稱。

越秀地產(chǎn)此前在北京開發(fā)的項(xiàng)目去化如何？

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在北京開發(fā)的項(xiàng)目中，剛需盤更多。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，越秀天恒?懷山府住宅銷售均價(jià)為3.8萬元/平方米；越秀?天玥銷售均價(jià)為7.48萬元/平方米；越秀?星樾的銷售均價(jià)為6.2萬元/平方米；梧桐星宸銷售均價(jià)為5.1萬元/平方米；豪宅盤香山樾銷售均價(jià)為12.1萬元/平方米。

越秀?星樾第一批次網(wǎng)簽情況 圖源：北京市住建委

記者注意到，在上述項(xiàng)目中整體剛需盤去化要更為強(qiáng)勁。比如位于昌平朱辛莊板塊的越秀?星樾（備案名：頤樾嘉苑）首批備案468套房源，到現(xiàn)在已經(jīng)簽約了460盤，整體去化率達(dá)到98%以上。

而相對來說，越秀在北京開發(fā)的豪宅項(xiàng)目去化情況沒那么好。

比如香山樾（備案名香宜嘉園），截至11月7日，第一批次（2023年11月18日拿預(yù)售證）416套住宅房源取得預(yù)售，已簽約163套，成交均價(jià)12.25萬元/平方米。

第二批次（今年3月29日拿預(yù)售證）加推24套房源，截至11月7日，簽約套數(shù)為6套，成交均價(jià)為12.2萬元/平方米。

也就是說，該項(xiàng)目兩批次取證的房源共計(jì)440套，目前累計(jì)銷售了169套，整體去化率約38.4%。

越秀北京香山樾第一批次網(wǎng)簽情況 圖源：北京市住建委

越秀地產(chǎn)方面向每經(jīng)記者表示，自進(jìn)駐北京以來，公司已相繼打造多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，尤其是在海淀，率先打造樾系高端產(chǎn)品項(xiàng)目香山樾。

如前所述，越秀地產(chǎn)近年來不斷新增自身在京土儲(chǔ)，但從實(shí)際銷售情況看，其在北京的剛需盤銷售情況要優(yōu)于豪宅盤，分化明顯。此外，從整體目標(biāo)完成情況看，今年前10個(gè)月，越秀地產(chǎn)在北京實(shí)現(xiàn)銷售額70.4億元，2024年還有不到兩個(gè)月時(shí)間，越秀地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)120億元區(qū)域銷售目標(biāo)嗎？

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝