每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-10-18 18:01:25
◎10月16日,深業(yè)物業(yè)第四次向港交所遞交上市申請(qǐng)。此次IPO募集資金將用于戰(zhàn)略投資、收購及優(yōu)化服務(wù)平臺(tái)。近年來物業(yè)企業(yè)上市步伐放緩,深業(yè)物業(yè)此次能否成功上市仍需關(guān)注。
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
10月16日,深業(yè)物業(yè)運(yùn)營集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱深業(yè)物業(yè))在港交所更新招股書,這也是該公司第四次向港交所主板遞交上市申請(qǐng)。
此次申請(qǐng)?jiān)谙愀壑靼迳鲜?,深業(yè)物業(yè)擬發(fā)行不超過約5198.05萬股境外上市普通股。其中,中金公司、中信證券和建銀國際為聯(lián)席保薦人。深業(yè)物業(yè)表示,公司計(jì)劃通過IPO募集資金用于戰(zhàn)略投資、收購、優(yōu)化數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)和提升服務(wù)影響力,以期在物業(yè)管理行業(yè)樹立新標(biāo)桿。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)注意到,今年總共有兩家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所,分別為泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)。而回溯物業(yè)公司赴港上市歷史,2020年和2021年是物企搶灘上市的高峰期,分別有18家和13家物業(yè)企業(yè)在港股上市,其中包括萬物云、華潤萬象生活等頭部物業(yè)公司。
“這兩年物業(yè)企業(yè)上市的步伐有所放緩,主要是前期該上市的企業(yè)基本都已經(jīng)上市了。目前上市物業(yè)企業(yè)也達(dá)到60多家,上市潮告一段落。此外,由于宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場波動(dòng),投資者對(duì)物企行業(yè)的興趣有所轉(zhuǎn)移,物業(yè)企業(yè)上市難度增加,上市意愿也有所降低。”10月18日下午,漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨通過微信向每經(jīng)記者分析稱。
此前,深業(yè)物業(yè)曾分別于2023年2月24日、2023年8月25日和2024年3月28日向港交所主板遞交過上市申請(qǐng),但均以失效告終。
公開資料顯示,作為全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及城市服務(wù)提供商,深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)始于1985年,最初將重點(diǎn)放在粵港澳大灣區(qū),并在地方優(yōu)惠政策的支持下,業(yè)務(wù)足跡逐步遍布全國。
據(jù)深業(yè)物業(yè)招股說明書,截至2024年6月30日,深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為9230萬平方米,在管項(xiàng)目498個(gè),在管總建筑面積約8920萬平方米,覆蓋46個(gè)城市和14個(gè)省份。其中,大灣區(qū)的在管總建筑面積約為6020萬平方米,占在管總建筑面積的67.5%。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看,深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)主要分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)。截至2023年12月31日,其城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)管理面積約為5590萬平方米,占在管總建筑面積的62.7%;住宅物業(yè)管理服務(wù)管理面積約為2840萬平方米,占比31.9%;商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)管理面積約為490萬平方米,占比5.4%。
持股結(jié)構(gòu)方面,深圳國資委通過全資子公司深業(yè)集團(tuán)持股63.19%的深圳控股間接控制深業(yè)物業(yè)。
記者注意到,深圳控股主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)務(wù)。分拆完成后,深圳控股預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益,深業(yè)物業(yè)仍將為該公司的附屬公司。
在財(cái)務(wù)方面,2021年至2023年及2024年前6個(gè)月,深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元,相應(yīng)的凈利潤分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元,毛利率分別為13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。
深業(yè)物業(yè)方面表示,此次IPO的募集資金將主要用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購,與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,于未來3—5年投資2860萬—6500萬元收購6—7間目標(biāo)公司;其次將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購買新設(shè)備,以及提升商業(yè)運(yùn)營服務(wù)影響力等。
“企業(yè)能否成功上市,一方面是財(cái)務(wù)表現(xiàn),包括盈利能力、利潤增長情況及潛力,這些有明確的門檻;另一方面,公司的治理結(jié)構(gòu)、募集資金的目的及流向、與關(guān)聯(lián)方的關(guān)系也是港交所關(guān)注的重點(diǎn)。”湯曉晨分析稱。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看,深業(yè)物業(yè)與深業(yè)集團(tuán)之間存在著緊密的業(yè)務(wù)關(guān)系和股權(quán)聯(lián)系。不過從關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的情況來看,深業(yè)物業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴度在逐漸降低,來自關(guān)聯(lián)方的在管建筑面積占比呈現(xiàn)下降趨勢。
招股說明書顯示,2021年、2022年、2023年及2024年中期,深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的在管建筑面積占比分別為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%,呈現(xiàn)逐年下降趨勢。
從營收結(jié)構(gòu)來看,深業(yè)物業(yè)來自五大客戶的收入占比逐年上升,其中最大客戶深業(yè)集團(tuán)及其子公司的占比達(dá)到10.1%。
具體而言,2021年、2022年、2023年及2024年中期,深業(yè)物業(yè)總收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元及14.1億元,其中來自五大客戶的收入占比分別為17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。
盈利能力方面,深業(yè)物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率保持穩(wěn)定,而向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率較低。
招股說明書顯示,2021年、2022年、2023年及2024年中期,深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)公司的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%、24.8%和23.7%;而來自獨(dú)立第三方對(duì)應(yīng)的毛利率分別為13%、14.4%、15.7%、15.8%和15.7%。
從具體業(yè)務(wù)條線的毛利率情況看,深業(yè)物業(yè)來自城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率相對(duì)較低,而商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)的毛利率較高。截至今年上半年,來自城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的毛利率為13.4%,住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為10.3%,商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)的毛利率為27.3%。
招股說明書提到,深業(yè)物業(yè)已在城市管理、公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)五個(gè)服務(wù)領(lǐng)域打造了專業(yè)的產(chǎn)品線,并通過數(shù)字化運(yùn)營模式提升服務(wù)效率。這五個(gè)服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)產(chǎn)品線分別為“深享城”“深享業(yè)”“深享園”“深享居”及“深享商”。
“9月底以來房地產(chǎn)市場成交量有所回升,資本市場資金流動(dòng)性也持續(xù)提升,帶動(dòng)了地產(chǎn)板塊及物業(yè)板塊的估值回升。此外,萬物云、金科服務(wù)、永升服務(wù)等物業(yè)企業(yè)近期持續(xù)推動(dòng)股份回購,同樣對(duì)企業(yè)的估值起到了提振作用。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟向每經(jīng)記者表示:“9月份物業(yè)管理板塊回暖明顯,但是否擺脫2023年以來的持續(xù)下行通道仍有待觀察。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值分化明顯,頭部效應(yīng)顯著,央國企的市場表現(xiàn)要好于民營物企。”
封面圖片來源:視覺中國-VCG211352573143
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