房屋養(yǎng)老金，上海等22個(gè)城市正開(kāi)展試點(diǎn)！專家解讀來(lái)了……

每經(jīng)編輯 王月龍 魏文藝    

“房屋養(yǎng)老金”要來(lái)了！

8月23日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正在開(kāi)展試點(diǎn)。

“特別說(shuō)一下房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過(guò)繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。”董建國(guó)補(bǔ)充道。

未來(lái)房屋也要“養(yǎng)老”？具體怎么做、錢從哪里來(lái)、對(duì)業(yè)主有何影響？房屋養(yǎng)老金是否會(huì)增加老百姓負(fù)擔(dān)？一時(shí)間，這一話題受到廣泛關(guān)注。

22個(gè)城市正在開(kāi)展試點(diǎn)

實(shí)際上，房屋養(yǎng)老金等制度的提法并非今年才出現(xiàn)，自2022年來(lái)便已頻繁出現(xiàn)在官方文件、會(huì)議、講話中。2023年以來(lái)，住建部方面更是多次公開(kāi)表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

各地也早已展開(kāi)房屋養(yǎng)老金制度的相關(guān)探索。比如，年初青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)文表示，鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目開(kāi)展房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”探索試點(diǎn)。山東省的煙臺(tái)、濟(jì)寧、青島等市也在探索上述制度。

據(jù)住建部方面信息，目前已有上海等22個(gè)城市正開(kāi)展房屋養(yǎng)老金相關(guān)試點(diǎn)。

“告別過(guò)去幾十年大規(guī)模新增建設(shè)，房屋同進(jìn)入中年的生命體是一樣的，也進(jìn)入了需要體檢、養(yǎng)老和通過(guò)保險(xiǎn)增加養(yǎng)老金的時(shí)代。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“房屋養(yǎng)老金等制度的建立有其必要性。”李宇嘉表示，過(guò)去我們過(guò)分重視房屋新增建設(shè)，特別是解決居住空間和有沒(méi)有房子的需求，對(duì)住房配套設(shè)施及時(shí)補(bǔ)短板、解決安全隱患等程度不夠，很多城市進(jìn)入高度城市化階段后，一些短板和漏洞迫切需要補(bǔ)上。

“像中老年的人一樣，需要先體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，缺什么補(bǔ)什么。但是，靠物業(yè)維修基金為主的資金很難應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入中老年階段、老齡化階段到來(lái)所需要的養(yǎng)老金。因此，迫切需要對(duì)房屋養(yǎng)老所需要的資金來(lái)源制度安排機(jī)制建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。”李宇嘉稱。

我國(guó)關(guān)于住宅的維修、更新、改造，實(shí)際上已有一項(xiàng)固有“資金池”——住宅專項(xiàng)維修資金。

據(jù)住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購(gòu)房時(shí)便已繳納，從2004年開(kāi)始，住宅專項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告指出，目前，全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元。從《物權(quán)法》《民法典》看，住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理，但各小區(qū)情況不一，目前基本上由政府部門進(jìn)行“代管”。

在已有住宅專項(xiàng)維修資金制度的情況下，為何要探索新的房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)制度？

華創(chuàng)證券曾發(fā)表研報(bào)表示，一方面，部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套數(shù)、面積，分別占總量的42.15%、36.52%。但其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。

另一方面，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。

此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金；2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房因價(jià)格較低，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，資金籌續(xù)也存在困難。

因此，建立房屋養(yǎng)老金制度，便是意在補(bǔ)齊上述問(wèn)題的短板，為保障房屋安全進(jìn)行制度性兜底。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，盡管我國(guó)建立了購(gòu)房者按建安成本5%～8%繳納房屋維修基金的制度，并在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護(hù)和老舊小區(qū)更新需要。

”近年來(lái)各地政府都在積極探索建立房屋養(yǎng)老金，城市政府通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點(diǎn)、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個(gè)穩(wěn)定地能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的資金池。”虞曉芬稱。

漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨告訴記者，近年來(lái)，多地發(fā)生房屋建筑本身問(wèn)題造成的事故。目前城鎮(zhèn)既有房屋數(shù)量已達(dá)高位，大量存量房屋面臨著結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題。房屋養(yǎng)老金制度建立的出發(fā)點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)房屋老化趨勢(shì)、提升居住品質(zhì)和安全，建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。

是否會(huì)增加老百姓負(fù)擔(dān)？

房屋養(yǎng)老金制度的推出會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)嗎？

“預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金制度將與個(gè)人養(yǎng)老金制度相似，由個(gè)人與公共賬戶構(gòu)成。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等進(jìn)入公共賬戶；第三支柱應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充等。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛近日撰文表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。

目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

“事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億平方米，且隨著房齡增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護(hù)公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長(zhǎng)遠(yuǎn)，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測(cè)等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。”尹飛表示。

中銀證券研報(bào)亦顯示，房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源不僅限于業(yè)主個(gè)人賬戶，還包括政府補(bǔ)貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。例如，一些城市如寧波，對(duì)于補(bǔ)繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)，政府會(huì)給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。

8月25日，記者在北京市石景山區(qū)依翠園南小區(qū)看到，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器轟鳴聲不斷，樓體上搭滿了腳手架，工人們正頭戴安全帽、身系安全帶作業(yè)，一片繁忙景象。

該小區(qū)建成于1995年，小總面積為8.3萬(wàn)平方米，有6棟樓2349戶。在建成近30年后，問(wèn)題漸漸顯現(xiàn)，樓本體節(jié)能不達(dá)標(biāo)、樓內(nèi)上下水管道年久失修、屋頂防水老化等問(wèn)題不斷。后期，該小區(qū)經(jīng)市、區(qū)確認(rèn)作為北京市石景山區(qū)綜合整治項(xiàng)目，由魯谷街道作為責(zé)任主體。目前，依翠園南小區(qū)正在緊鑼密鼓地施工中。

“政府的政策很好，非常利民，把我們過(guò)去覺(jué)得非?？鄲赖囊恍﹩?wèn)題給解決了，而且還不需要我們掏錢。只有居民計(jì)劃在內(nèi)部提升裝修時(shí)才需要額外支付費(fèi)用，且施工單位還會(huì)幫忙改造，也不收額外改造費(fèi)用。”北京石景山區(qū)魯谷街道依翠園南小區(qū)某樓棟趙樓長(zhǎng)對(duì)記者表示。

據(jù)她介紹，依翠園南小區(qū)改造項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)與業(yè)主征求意見(jiàn)、調(diào)研后，才確認(rèn)好哪些項(xiàng)目要進(jìn)行改造的。“現(xiàn)在室內(nèi)改造已經(jīng)有段時(shí)間了，改造的進(jìn)度還是挺快的，施工單位也很負(fù)責(zé)，我們也是很滿意的，有什么問(wèn)題一提出，他們就會(huì)馬上解決。”

比如這次北京市魯谷街道依翠園小區(qū)的外墻保溫改造工程是一個(gè)細(xì)致且全面的項(xiàng)目，在施工過(guò)程中，不僅注重了外墻保溫的基本功能，還通過(guò)基層檢測(cè)、修復(fù)裂縫和漏雨等方面，提升小區(qū)整體居住品質(zhì)。

據(jù)依翠園南小區(qū)改造工程方中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司魯谷街道碣石坪社區(qū)、依南社區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目部項(xiàng)目書(shū)記李海濤介紹，小區(qū)改造已經(jīng)進(jìn)行到了第5天，計(jì)劃2025年10月交付，屆時(shí)小區(qū)內(nèi)部管線、外立面、道路、花園等都將進(jìn)行更新。“這次老舊小區(qū)改造確實(shí)是沒(méi)讓老百姓花錢，我們合同規(guī)定的改造內(nèi)容完全是免費(fèi)的；同時(shí)作為央企，我們也會(huì)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施。”

編輯|王月龍 魏文藝 蓋源源

校對(duì)|劉思琦

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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