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降價(jià)也不好賣?北京有樓盤開盤2個(gè)月網(wǎng)簽才3套!“區(qū)域競爭激烈,要么降價(jià)特別多,要么產(chǎn)品特別好,否則賣得都不好”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-08-15 21:18:40

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤    

溢價(jià)封頂拿地、指導(dǎo)價(jià)8.3萬元/平方米,2024年北京首場土拍,豐臺區(qū)西南五環(huán)內(nèi)大瓦窯“雙子星”L42、L44地塊花落中建信和與京能,兩宗地塊僅一路之隔,最終兩均以土地上限價(jià)格+搖號(提交高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案)成功出讓,京能置業(yè)摘得L44地塊,中建信和摘得L42地塊,溢價(jià)率均為15%。

但土拍時(shí)的高光并沒有一直延續(xù),兩塊地中相對較難打造的L42(即中建和頌九里)從6月開盤至今只有3套網(wǎng)簽。

8月12日,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析:“不好賣的原因很多,但核心就兩點(diǎn),一是北京現(xiàn)在市場很‘卷’,和頌九里價(jià)格沒有優(yōu)勢,產(chǎn)品也沒有什么特色;二是這個(gè)區(qū)域的競爭比較激烈?!?/span>

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中建和頌九里項(xiàng)目沙盤 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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開盤兩個(gè)月網(wǎng)簽3套房

6月21日,每經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn),L42地塊硬傷明顯,三角形狀對樓棟排布挑戰(zhàn)相當(dāng)大。項(xiàng)目一共規(guī)劃9棟樓,以17~18層小高層為主,也有8層的洋房,主力戶型是113平方米三居和135平方米四居,最大的是163平方米四居。

首開的8號樓、9號樓,戶型為112平方米三居和134平方米四居,樓棟位于地塊邊角更靠近京港澳高速路位置。

“我們整體的布局屬于圍合式,雖然說您看著是在我們紅線的位置上,但是前面有一片寬50米、長300米的市政園林?!敝脴I(yè)顧問小丁(化名)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

另一方面,該地塊距離地鐵站稍遠(yuǎn),與競品相比不占優(yōu)勢。

為了搶抓去化,和頌九里放出了大招:降價(jià)。

小丁為每經(jīng)記者計(jì)算了一套9樓134平方米四居室房源的優(yōu)惠情況:單價(jià)81556元/平方米,總價(jià)1100萬元出頭;如果當(dāng)日認(rèn)購還能再享九九折,疊加首開優(yōu)惠九八折、首付優(yōu)惠九九折、司慶月優(yōu)惠九九折、渠道專屬優(yōu)惠九九折,最后總價(jià)為1036萬元,相當(dāng)于打了九四折。

不過,兩個(gè)月以來,項(xiàng)目合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)量是3套。

北京市住建委官網(wǎng)顯示,8號樓1單元802已簽約,601和1101已經(jīng)聯(lián)機(jī)備案。

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圖源:北京市住建委官網(wǎng)

根據(jù)每經(jīng)記者在售樓處現(xiàn)場看到的價(jià)格公示表,8號樓1單元802的擬售建筑面積單價(jià)應(yīng)為80222元/平方米,但北京市住建委官網(wǎng)顯示的網(wǎng)簽成交均價(jià)是68933.21元/平方米,而當(dāng)初項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)是8.3萬元/平方米。

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區(qū)域項(xiàng)目競爭激烈

“我們開售的8號樓、9號樓,價(jià)格較低,但后期比如4號樓,開盤單價(jià)會高一點(diǎn)?!毙《≈钢潮P對每經(jīng)記者解釋,“通過后面的價(jià)格把利潤找回來,最終整個(gè)項(xiàng)目出完,會達(dá)到均價(jià)8.3萬元/平方米上下,因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都是低開高走,不可能上來就賣得貴,越賣越便宜?!?/span>

按照小丁的說法,8號樓、9號樓的位置在小區(qū)內(nèi)不算最佳,而兩個(gè)月僅網(wǎng)簽1套、預(yù)訂2套的業(yè)績,也在一定程度上反映了市場對這個(gè)板塊的價(jià)值判斷。

值得注意的是,大瓦窯板“雙子星”地塊周邊僅2個(gè)新項(xiàng)目,分別是天閱山河和國譽(yù)萬和城,均在2020年7月拿地,目前已經(jīng)陸續(xù)交房。其中,天閱山河(云閱嘉苑)三年半前以均價(jià)8.1萬元/平方米開盤,已轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售,但仍有較多房源沒能賣出。國譽(yù)萬和城(澤譽(yù)嘉苑)的情況稍好一些,住宅還有大約35套現(xiàn)房可售。

而距離中建和頌九里3.6公里的小瓦窯地塊,華曦府(金瀧悅嘉苑)銷售情況尚可,余尾盤10套左右,不過網(wǎng)簽均價(jià)是7.5萬元/平方米。

那么,大瓦窯區(qū)域的二手房價(jià)格又如何?

鏈家平臺顯示,目前項(xiàng)目周邊在售房源不多,國譽(yù)萬和城、天閱山河各有2套在售,掛牌均價(jià)在8.5萬元/平方米;緊鄰的10年房齡的經(jīng)濟(jì)適用房豐澤家園共有29套掛牌,掛牌價(jià)從3.7萬元~5.4萬元/平方米;大瓦窯綠洲家園22套在售,掛牌價(jià)3.7萬元~4.9萬元/平方米。

一站地鐵之外的萬科中糧假日風(fēng)景,房齡15年左右,二手房均價(jià)6.8萬元/平方米;建邦楓景5.6萬元/平方米。

相比之下,和頌九里的價(jià)格要高出二手房一大截。

而“雙子星”的另一顆——京能·西賢府,7月開盤,同樣均價(jià)是8.3萬元/平方米,目前北京市住建委官網(wǎng)仍無網(wǎng)簽記錄。

根據(jù)置業(yè)顧問的推介,大瓦窯板塊定位麗澤商務(wù)區(qū)“后花園”,乘坐地鐵約15~18分鐘就可以到達(dá)麗澤。但麗澤商務(wù)區(qū)本身仍然在持續(xù)建設(shè)中,成為成熟且有輻射作用的城市副中心仍待時(shí)日。而定位“承接麗澤商務(wù)區(qū)外溢居住需求”的大瓦窯片區(qū),其城市規(guī)劃和界面在目前市場下行趨勢中能否支撐起8萬元/平方米單價(jià)的“雄心”?

這個(gè)區(qū)域競爭激烈,要么價(jià)格降得特別多,要么產(chǎn)品特別好,否則賣得都不好,不僅僅是這個(gè)項(xiàng)目?!睆埓髠フf。

記者|包晶晶

編輯|段煉?陳夢妤?杜波

校對|王月龍

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