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“開口就是8折”!賣二手房的業(yè)主開始跟開發(fā)商搶客戶了!二手房房?jī)r(jià)泡沫已基本消除?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-04-10 21:00:22

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢(mèng)妤    

過去都說二手房是樓市“晴雨表”,但近一年以來,二手房已經(jīng)成為一手房的擂臺(tái)對(duì)手。

先看一組數(shù)據(jù)對(duì)比,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合各方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):

今年3月,合肥二手網(wǎng)簽6894套,新房備案1402套,二手是新房的4.9倍;

南京二手住宅成交8563套,新房成交2336套,二手是新房的3.66倍;

深圳二手成交3840套,新房成交2816套,二手是新房的1.36倍。

頭部房企都已經(jīng)感受到來自二手房的壓力,如華潤(rùn)置地副總裁陳偉所說,“目前市場(chǎng)還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)”。

無論是從供應(yīng)還是成交層面,二手房都已經(jīng)成為當(dāng)下市場(chǎng)的頂流。當(dāng)然,二手房成交量是以持續(xù)不斷的降價(jià)換來的,但即便如此,多地的二手房掛牌量仍創(chuàng)新高。一手總體成交雖不及二手,但多地依靠核心區(qū)新盤托住了區(qū)域均價(jià)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)消失,二手房和新房形成全面競(jìng)爭(zhēng),且后者越來越力不從心,表現(xiàn)在當(dāng)年新推盤去化率較低,一直在賣“舊庫存”。

而剛需、剛改體量是有限的,支付能力也很有限,當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源消化完畢,市場(chǎng)又回到低位徘徊和陰跌的過程。因此,調(diào)控必須轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng),疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)

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城市建筑 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

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一線城市“老破小”

價(jià)格泡沫從58%跌到5%

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),2024年3月,全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬平方米,同比下降49%。從房企業(yè)績(jī)看,百強(qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元,同比降幅47.5%。

tZx4BVnRAQcfnLI1KtvkBCm2CuNgjILicSNia8oCorZcMYA53SO8XR03m9DaQtfrZuZw0ZdO6dt4GhL8ZRa1vvlg.png全國19城二手住宅成交套數(shù)同比增速(對(duì)比2021年以來的月度均值)

多地二手房市場(chǎng)成交量則呈現(xiàn)出“小陽春”態(tài)勢(shì),3月北上深二手房成交量均為去年4月以來單月最高水平,合肥二手房成交創(chuàng)近兩年的新高,天津、青島二手住房交易量也創(chuàng)下一年來新高。

成交速度還是趕不上供應(yīng)速度。

每經(jīng)記者據(jù)鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),多地二手房掛牌量再創(chuàng)新高,重慶已超過27萬套,天津突破19萬套,蘇州約17.78萬套,北京約14.7萬套

去年3月底,在鏈家平臺(tái),重慶二手房掛牌量為19.4萬套,同比增加約1.6萬套。而截至今年4月9日,重慶二手房掛牌量已高達(dá)27.2萬套,同比增加約7.8萬套,增幅是去年的4.8倍。

4月9日,合肥資深房地產(chǎn)從業(yè)人士、城市風(fēng)暴主理人蔡旭告訴每經(jīng)記者,3月合肥二手房成交的房源7成左右都是總價(jià)200萬元內(nèi)的房子,大多數(shù)還是剛需在買。二手房?jī)r(jià)格去年跌了很多,今年前三個(gè)月還在繼續(xù)跌?,F(xiàn)在處于明顯的以價(jià)換量時(shí)期,去年同期二手成交均價(jià)還是18900元/平方米,今年只有15900元/平方米,換算下來100平方米的房子跌了整整30萬元。

tZx4BVnRAQcfnLI1KtvkBCm2CuNgjILicibAmcncXqFHuUa1ur6uCSz0CYPiaSr4vSicML6d5ehCfpn3ac2ppDgblA.jpg來源:城市風(fēng)暴公眾號(hào)

相較新房,二手房的成交優(yōu)勢(shì)在于議價(jià)空間大且自由。

武漢一家中介機(jī)構(gòu)中層人士告訴記者,今年以來,二手房買家開口砍價(jià)就是8折、7.5折,價(jià)格掛高了的房源連瀏覽量都很少。比如,一套位于漢陽的鐘家村片區(qū)二手房,開始掛牌125萬元,根本沒帶看,調(diào)整到115萬元后才有人看,看了以后對(duì)方直接砍價(jià)到100萬元。

上海易居房地產(chǎn)研究院在4月10日的一份報(bào)告中選取了“一線城市老破小類型的二手房?jī)r(jià)格”,以此衡量二手房?jī)r(jià)格泡沫。據(jù)其測(cè)算,2019年二手房?jī)r(jià)格泡沫開始不斷“吹大”,從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%,隨后該泡沫持續(xù)變小。

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而到了今年一季度,該泡沫僅為5%,意味著歷時(shí)三年,一線城市“老破小”二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除,二手房?jī)r(jià)格回歸健康狀態(tài)。這很大程度上也代表了全國二手房?jī)r(jià)格泡沫的基本消除。

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開發(fā)商和業(yè)主開始成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

多數(shù)城市之所以二手房可以順利交易,通俗來說就是因?yàn)椤皟r(jià)格調(diào)整到位了”,尤其是對(duì)于一些學(xué)區(qū)較好、地段不錯(cuò)、戶型不錯(cuò)的降價(jià)二手房。

相較之下,由于多方因素,新房并不能直接或者大幅度降價(jià),基本都是以特價(jià)房、送車位、裝修包等方式進(jìn)行促銷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,3月百城二手住宅平均價(jià)格為15088元/平方米,環(huán)比下跌0.56%,跌幅較2月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)23個(gè)月環(huán)比下跌;同比跌幅擴(kuò)大至4.80%。二手房?jī)r(jià)格下跌城市已連續(xù)10個(gè)月超90城。

武漢漢口一家房產(chǎn)中介門店的負(fù)責(zé)人張榮(化名)對(duì)每經(jīng)記者表示,新房對(duì)二手房確實(shí)有擠壓效應(yīng)。武漢有部分客戶是來自周邊市縣的,受到當(dāng)?shù)夭糠盅悠诮桓痘驙€尾樓的影響,包括他們?cè)趦?nèi)的不少客戶目前對(duì)期房信任度較低,還有部分人是認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降,“觀望情緒一天比一天重,我們手上的客戶基本都覺得5-6月市場(chǎng)還會(huì)再降一輪?!?/span>

過往二手房普遍都依托周邊新盤提價(jià)或促成交,如今都在比價(jià)搶同一批客戶。

廣州天河3月底新開的中國鐵建·招商蛇口西派天河序,開盤價(jià)最低去到6.9萬元/平方米,最高約9萬元/平方米。這一開盤定價(jià)精準(zhǔn)阻擊周邊二手房,緊鄰該項(xiàng)目的二手房信達(dá)金茂府,2024年以來成交單價(jià)在7.3萬-8.4萬元/平方米。

3月以來,上海、廣州、成都、合肥等地多個(gè)高價(jià)豪宅項(xiàng)目要么開盤售罄,要么去化較高,他們的共同點(diǎn)是都位于核心區(qū)域且開盤定價(jià)較為合理。

記者采訪了解到,廣州海珠區(qū)的中海大境項(xiàng)目成為廣州今年以來首開項(xiàng)目銷售額第一,從3月28日開盤至4月1日,累計(jì)銷售額達(dá)到38億元,成交價(jià)在7萬-9.8萬元/平方米。

張榮表示,他們門店代理的新盤總價(jià)多在400萬元以內(nèi),開發(fā)商在降價(jià)幅度上還是有控制的。比如某華南品牌開發(fā)商一個(gè)新盤前年賣18000元/平方米左右,現(xiàn)在部分房源低樓層特價(jià)房在15800元/平方米左右。

“其實(shí)降得不算多,還是比較控制的,目前我們代理的項(xiàng)目都沒有短期降價(jià)幅度特別大的,畢竟如果降太多,對(duì)銷售也不會(huì)有特別大的促進(jìn)。”

李宇嘉認(rèn)為,當(dāng)前樓市既有需求不足(支付能力不足)的問題,也有供給過剩(新房+二手房)、供給不匹配需求(主要是新房不匹配需求)等問題。調(diào)控必須要轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng),疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。近期,鄭州等城市啟動(dòng)“賣舊買新”也是這個(gè)思路,對(duì)二手房掛牌的堰塞湖“定向泄洪”,降低二手房跌價(jià)預(yù)期,同時(shí)帶動(dòng)新房銷售。

記者|黃婉銀

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|盧祥勇

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