央行貨幣政策執(zhí)行報告談住房租賃產(chǎn)業(yè)：租金是影響住房價值的核心變量

每經(jīng)記者 張壽林    每經(jīng)編輯 馬子卿    

8月9日，人民銀行發(fā)布《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》（以下簡稱《報告》）?！秷蟾妗分赋?，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。合理把握信貸與債券兩個最大融資市場的關(guān)系，引導信貸合理增長、均衡投放，保持流動性合理充裕，保持社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟增長和價格水平預(yù)期目標相匹配。

此外，《報告》還提出，把維護價格穩(wěn)定、推動價格溫和回升作為把握貨幣政策的重要考量，加強政策協(xié)調(diào)配合，保持物價在合理水平。

合理把握信貸與債券兩個最大融資市場的關(guān)系

據(jù)悉，《報告》在下一階段貨幣政策主要思路中提出，穩(wěn)健的貨幣政策要注重平衡好短期和長期、穩(wěn)增長和防風險、內(nèi)部均衡和外部均衡的關(guān)系，增強宏觀政策取向一致性，加強逆周期調(diào)節(jié)，增強經(jīng)濟持續(xù)回升向好態(tài)勢，為完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務(wù)營造良好的貨幣金融環(huán)境。

穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。合理把握信貸與債券兩個最大融資市場的關(guān)系，引導信貸合理增長、均衡投放，保持流動性合理充裕，保持社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟增長和價格水平預(yù)期目標相匹配。把維護價格穩(wěn)定、推動價格溫和回升作為把握貨幣政策的重要考量，加強政策協(xié)調(diào)配合，保持物價在合理水平。

圖片來源：《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》

完善市場化利率形成和傳導機制，發(fā)揮央行政策利率引導作用，釋放貸款市場報價利率改革和存款利率市場化調(diào)整機制效能，促進金融機構(gòu)持續(xù)提升自主定價能力，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。堅持聚焦重點、合理適度、有進有退，積極發(fā)展科技金融、綠色金融、普惠金融、養(yǎng)老金融、數(shù)字金融，加大對重大戰(zhàn)略、重點領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。暢通貨幣政策傳導機制，豐富完善貨幣政策工具箱，提高資金使用效率。

堅持以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，發(fā)揮市場在匯率形成中的決定性作用，綜合施策、穩(wěn)定預(yù)期，堅決對順周期行為予以糾偏，防止形成單邊一致性預(yù)期并自我強化，堅決防范匯率超調(diào)風險，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。落實好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等重點領(lǐng)域風險的各項舉措，堅持在推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展中防范化解金融風險。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，《報告》圍繞利率問題設(shè)置了兩篇專欄，一篇梳理存貸款利率市場化改革的演進脈絡(luò)，另一篇介紹了近期央行完善利率調(diào)控框架方面的一些改革舉措。有業(yè)內(nèi)人士認為，利率市場化是人民銀行長期持續(xù)推進的重要改革，央行行長潘功勝此前在陸家嘴論壇上已經(jīng)釋放了利率改革的信號，近期又推動了實質(zhì)性的舉措，足見央行對深化利率市場化改革工作的重視和決心。

圖片來源：《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》

兩篇利率專欄分別聚焦利率形成和調(diào)控。一位業(yè)內(nèi)人士指出，兩篇利率專欄分別從形成和調(diào)控角度切入，是有內(nèi)在聯(lián)系的。人民銀行持續(xù)深化利率市場化改革，市場在利率形成中發(fā)揮的作用越來越大，金融機構(gòu)自主定價能力顯著提升。同時，輔之以行業(yè)自律，維護市場競爭秩序。市場專家表示，人民銀行穩(wěn)慎推進完善利率形成和調(diào)控機制，體現(xiàn)了既能“放得活”又能“管得住”的深化改革要求。

該業(yè)內(nèi)人士還表示，當前，存貸款利率已實現(xiàn)市場化定價。人民銀行持續(xù)推進利率市場化改革并取得顯著成效，當前貸款利率由金融機構(gòu)根據(jù)資金成本、風險溢價等情況，參考貸款市場報價利率（LPR）與客戶自主協(xié)商確定；存款利率定價總體是由金融機構(gòu)根據(jù)市場利率變化和自身經(jīng)營需要自主確定，近年來銀行已多次主動下調(diào)存款利率。2023年以來，企業(yè)貸款利率和定期存款利率均下降約30個基點。

央行通過調(diào)整優(yōu)化公開市場操作等方式，進一步增強了利率調(diào)控能力。上述業(yè)內(nèi)人士表示，人民銀行近期一系列操作，有效體現(xiàn)了三中全會精神，寓改革于調(diào)控之中。通過將7天期逆回購操作招標改為固定利率的數(shù)量招標，明確其政策利率地位，提高操作效率，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，增加午后臨時正、逆回購操作，利率分別為7天期逆回購操作利率減20個基點、加50個基點，在不改變現(xiàn)有利率走廊格局的情況下，既保持足夠的彈性和靈活性，又有利于引導市場利率更好圍繞政策利率中樞平穩(wěn)運行，增強7天期逆回購操作利率作為主要政策利率的作用。

值得注意的是，7月25日，央行在進行MLF操作時，跟隨短期政策利率下調(diào)MLF中標利率。央行已在有意淡化中期政策利率作用，引導LPR報價更多參考短期政策利率，MLF利率不再發(fā)揮LPR定價的參考作用，由短及長的利率傳導關(guān)系進一步理順。

租金是影響住房價值的核心變量

《報告》指出，央行更加注重引導信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，先后設(shè)立5000億元科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款、3000億元保障性住房再貸款；推出房地產(chǎn)支持政策組合，擴大碳減排支持工具支持對象范圍，落實好存續(xù)的各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。

總體看，重點領(lǐng)域貸款保持較快增長。6月末普惠小微貸款和制造業(yè)中長期貸款同比分別增長16.9%和18.1%，綠色貸款同比增長28.5%，均超過全部貸款增速。

圖片來源：《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》

一位業(yè)內(nèi)專家指出，央行抓住了住房租賃產(chǎn)業(yè)這一關(guān)鍵點?！秷蟾妗吠ㄟ^專欄闡釋了金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的必要性和可行性，有利于兼顧當前與長遠。

從短期看，當前房地產(chǎn)市場也處在調(diào)整的特殊時期，很多新房賣不出去、二手房產(chǎn)空置，加大對住房租賃產(chǎn)業(yè)的支持，有助于盤活存量去庫存，平衡房地產(chǎn)市場供求，穩(wěn)定預(yù)期。

從長遠看，總量上我國已“不缺房”，但結(jié)構(gòu)上還有調(diào)整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅持租售并舉，支持越來越多的住房租賃優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入市場，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)，這些都是未來房地產(chǎn)新模式的重要方向。

《報告》強調(diào)，租金是影響住房價值的核心變量。住房的價值主要來源于未來房租折現(xiàn)，其決定了房產(chǎn)的底價和基礎(chǔ)。市場經(jīng)常提到的“租售比”指標，近年來總體回升，未來租金增長的影響也會逐步顯現(xiàn)。

圖片來源：《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》

市場人士分析，對于給定的購房成本，租售比與未來租金增長率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區(qū)都達到了3%以上，高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。從國際比較看，剔除房產(chǎn)稅后的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國也在3.5%左右。隨著國內(nèi)住房市場深度發(fā)展及居住觀念更為多元化，租房的選擇也會增多，我國租房收益率還有提高空間。

《報告》認為，目前我國住房租賃業(yè)務(wù)仍處于起步階段，市場發(fā)展模式還在探索階段。央行及時推出保障性住房再貸款新工具，支持企業(yè)批量收購存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規(guī)模效應(yīng)，同時多地也在財稅、土地、配套設(shè)施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業(yè)成本、增強產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。

有了這些金融和地方財政政策的支持，未來隨著住房租賃企業(yè)經(jīng)營能力提升和市場商業(yè)化有效運轉(zhuǎn)，住房租賃市場將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有序轉(zhuǎn)型。

未來利率回升、債券價格下跌，高位接盤的投資者風險很大

《報告》還以專欄方式介紹了資管產(chǎn)品凈值化機制對公眾投資者的影響。一位業(yè)內(nèi)專家指出，央行普及金融知識，意在向投資者提示債市風險。今年以來，債市持續(xù)火熱，相關(guān)資管產(chǎn)品凈值和年化收益率走高，吸引了不少公眾投資者。7月末銀行理財平均年化收益率超過3%，而當前多家銀行3年定期存款掛牌利率不到2%，部分投資者就將銀行存款轉(zhuǎn)換成這類理財產(chǎn)品。

過去幾個月，央行已通過多個渠道向市場提示債市風險，業(yè)內(nèi)人士分析，本期《報告》設(shè)置這一專欄，也是在提醒公眾投資者理性評估市場風險，審慎開展相關(guān)資管產(chǎn)品投資。

《報告》強調(diào)，凈值化有助于明確資管產(chǎn)品風險和收益歸屬，真正體現(xiàn)“賣者盡責、買者自負”的資管本質(zhì)。據(jù)市場專家介紹，在凈值化機制下，投資收益率隨凈值動態(tài)變化，若債市轉(zhuǎn)向，相關(guān)資管產(chǎn)品凈值也會回撤，投資者不能只依據(jù)當前年化收益率進行投資決策，若贖回時機不當，可能會從浮盈轉(zhuǎn)為實虧。

此外《報告》也提醒公眾投資者要綜合權(quán)衡投資產(chǎn)品的風險和收益。在凈值化環(huán)境下，資管產(chǎn)品投資收益和風險是對等的，實際收益最終依賴于底層資產(chǎn)市場價值的動態(tài)變化，具有不確定性，投資者應(yīng)當基于自身風險承受能力，理性判斷不同投資產(chǎn)品收益。存款利率看似偏低，收益是確定可實現(xiàn)的，對風險偏好較低的投資者而言，未嘗不是理性選擇。

業(yè)內(nèi)專家分析，近幾個月長債收益率持續(xù)、快速下行，既反映市場對長期增長預(yù)期偏弱，也有短期供求擾動的影響。從我國2035年要實現(xiàn)人均GDP翻番目標和長期經(jīng)濟基本面看，市場預(yù)期與經(jīng)濟長期增長情況是存在偏差的，當前這么低的長債收益率是不可持續(xù)的。

未來利率回升，債券價格就會下跌，投向債市的資管產(chǎn)品凈值也會隨之回撤，現(xiàn)在入場的投資者，高位接盤的風險很大。凈值化機制下，資管產(chǎn)品沒有剛性兌付，投資者所承擔的風險與股市、債市投資的邏輯本質(zhì)上是類似的。2022年銀行理財產(chǎn)品贖回潮中，不少產(chǎn)品破凈，很多投資者就因此遭受了虧損。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1455171132