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2024新租住·消費(fèi)引力報(bào)告 | 中國(guó)住房租賃需求趨勢(shì)分析

中指研究院 2024-03-13 17:51:23

2016年以來,“租購并舉”逐漸成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重要方向,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入加速期,眾多長(zhǎng)租公寓品牌涌現(xiàn)出來。2021年,中央提出發(fā)展保障性租賃住房,隨后以保租房發(fā)展為核心,住房租賃政策支持體系逐漸完善。

隨著保租房公募REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)、住房租賃信貸支持體系等政策的陸續(xù)出臺(tái),住房租賃領(lǐng)域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成,住房租賃企業(yè)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善。在此背景下,由每日經(jīng)濟(jì)新聞和中指研究院聯(lián)合推出的《中國(guó)住房租賃需求趨勢(shì)分析》,聚焦我國(guó)住房租賃需求特征,對(duì)租客畫像、需求趨勢(shì)進(jìn)行分析,為市場(chǎng)參與者提供信息支持與決策參考。

一、租客畫像

為充分反映居民的租房狀況,了解居民當(dāng)前的租房偏好和痛點(diǎn)問題,每日經(jīng)濟(jì)新聞和中指研究院自2022年6月起每半年對(duì)全國(guó)租客開展一次問卷調(diào)查,對(duì)租客畫像進(jìn)行描摹。2023年末的全國(guó)租客問卷調(diào)查,剔除無效樣本后,共收回8976份有效租客樣本。

(一)租客群體基本特征:25-34歲、本科及以上學(xué)歷、畢業(yè)1-5年。

根據(jù)中指研究院2023年末對(duì)全國(guó)租客的問卷調(diào)查數(shù)據(jù),租客主要有以下一些特征:49%的受訪租客年齡處于25-34歲區(qū)間,62%的受訪租客為本科及以上學(xué)歷,59%的受訪租客畢業(yè)1-5年之間,53%的受訪租客已婚,61%的受訪租客家庭月收入分布在3000-10000元區(qū)間。租房方面,57%的受訪租客月租金在1000-3000元之間,56%的受訪租客租房面積在10-60平方米。

(二)整租、合租客群特征:整租客群年齡更大、畢業(yè)年限更長(zhǎng)、多數(shù)已婚。

調(diào)查結(jié)果顯示,72%的受訪租客選擇整租住房。整租客群以25-34歲、畢業(yè)1-5年內(nèi)的本科學(xué)歷、已婚群體為主。其中多數(shù)整租客群家庭月收入分布在3000-15000元之間,他們通常以2-3人的家庭為單位進(jìn)行整租,更傾向選擇月租金在1000-3000元、面積在10-60平的兩居室,月租金占家庭收入的三成以內(nèi)。

合租客群以25-29歲、畢業(yè)3年以內(nèi)的本科學(xué)歷、未婚群體為主。多數(shù)合租客群家庭月收入分布在10000元以內(nèi),他們通常與朋友、同事共同合租,月租金水平及租住面積與整租群體基本一致,但月租金占收入的比重在兩至四成。

(三)集中式公寓客群特征:高學(xué)歷、未婚、本地租客

根據(jù)租房類型,我們將租客群體分為集中式長(zhǎng)租公寓租客、分散式長(zhǎng)租公寓租客和個(gè)人房源租客,進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),集中式公寓租客有以下一些個(gè)性特征:

集中式公寓租客學(xué)歷更高。73%的集中式公寓租客為本科及以上學(xué)歷,較個(gè)人房源高出19.6個(gè)百分點(diǎn)。

集中式公寓租客婚育比例較低。50.4%的集中式公寓租客未婚,較個(gè)人房源高出2.1個(gè)百分點(diǎn);僅19.8%的集中式公寓租客已婚已育,較個(gè)人房源低17.6個(gè)百分點(diǎn)。

集中式公寓租客以本地人為主。80.1%的集中式公寓租客的戶口在本地,較個(gè)人房源明顯高出33.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,57.8%的集中式公寓租客為跨區(qū)縣租房(戶口所在地和租賃住房在同一城市的不同區(qū)縣)。

集中式公寓租客多數(shù)有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房,但因?yàn)橥ㄇ凇⒏纳频仍蜻x擇了租房,其中45%的租客因?yàn)樽杂凶》侩x公司太遠(yuǎn),選擇在公司附近租房;25%的租客因?yàn)樽杂凶》刻吓f,選擇租住較新的住房。

集中式公寓租客租金收入比更高。54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%,較個(gè)人房源明顯高出37.6個(gè)百分點(diǎn)。較高的租金收入比,一方面說明集中式公寓租客的租金壓力相對(duì)較大,另一方面也說明,集中式公寓租客愿意為了更好的租住環(huán)境而支付更高的租金。

二、短期需求趨勢(shì)

(一)集中式公寓租客收入預(yù)期降低。

收入預(yù)期降低,推動(dòng)換租計(jì)劃。調(diào)查結(jié)果顯示,64%的受訪租客在本次租約到期后計(jì)劃換租。長(zhǎng)租公寓租客的換租原因主要是“收入預(yù)期降低,換到更便宜的房子”,而個(gè)人房源租客的換租原因主要是工作變動(dòng)。從換租原因可以看出,目前由于收入預(yù)期有所下行,影響到長(zhǎng)租公寓租客的租房決策。

(二)租客對(duì)租金水平關(guān)注度提升,集中式公寓需關(guān)注租客續(xù)租情況。

調(diào)查結(jié)果顯示,在受訪租客中,目前租住在集中式公寓或大型租賃社區(qū)中的租客占比為32%,與此相比,下次租房時(shí)計(jì)劃租住集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客比重下降至26%,而計(jì)劃租住個(gè)人房源和分散式公寓的租客比重均較當(dāng)前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向,租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注租客續(xù)租情況。

進(jìn)一步,對(duì)租客關(guān)注因素的調(diào)查結(jié)果顯示,計(jì)劃租住不同類型房屋的租客所關(guān)注的因素也有差異。相對(duì)而言,租賃集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客更關(guān)注居住環(huán)境,在計(jì)劃租住此類房源的租客中,32%的租客會(huì)關(guān)注小區(qū)環(huán)境,排各項(xiàng)因素第三位;租賃個(gè)人房源的租客更關(guān)注租金水平,在計(jì)劃租住個(gè)人房源的租客中,53%的租客會(huì)關(guān)注租金水平,排各項(xiàng)因素第二位。隨著居民收入預(yù)期下行,租客對(duì)租金水平的關(guān)注度提升,或有部分居住在長(zhǎng)租公寓的租客考慮換租個(gè)人房源。

三、長(zhǎng)期需求趨勢(shì)

(一)流動(dòng)人口規(guī)模較大,“租購并舉”持續(xù)推進(jìn),將有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大。

流動(dòng)人口是住房租賃需求的重要來源,隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,流動(dòng)人口規(guī)模逐步擴(kuò)大,住房租賃市場(chǎng)規(guī)模存持續(xù)提升基礎(chǔ)。2000年,我國(guó)流動(dòng)人口僅1.21億人,占全國(guó)人口比例為9.5%;2021年,流動(dòng)人口增加至3.85億人,占全國(guó)人口比例為27.3%,2000-2021年流動(dòng)人口平均每年增長(zhǎng)5.67%。

按2021年的流動(dòng)人口規(guī)模估算,假設(shè)其中60%人口租房,則租房人口為2.31億人,假設(shè)人均租房面積30平方米,則總租房面積為69.3億平方米。2021年12月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市普通住宅平均租金為37.7元/平方米/月,假設(shè)全國(guó)平均租金按30元/平方米/月計(jì)算,全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約2.5萬億元,市場(chǎng)規(guī)模巨大。

目前租房仍只是居民購房前的過渡選擇,未來隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)推進(jìn),居民住房觀念逐漸改變,租賃市場(chǎng)需求有望進(jìn)一步釋放。

中指調(diào)查結(jié)果顯示,關(guān)于本地?zé)o房租客未來3年的住房規(guī)劃,51%的受訪租客選擇在本地置業(yè),17%的受訪租客選擇回老家居住或在房?jī)r(jià)更低的城市購房,僅25%的受訪租客計(jì)劃未來長(zhǎng)期租房,表明租房目前仍只是居民購房前的過渡選擇,居民的住房觀念仍偏好購房。通過與年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)一步交叉分析發(fā)現(xiàn),年輕人租房意愿相對(duì)更強(qiáng),一方面是受其人生階段和財(cái)富積累所影響,另一方面也反映出年輕人的住房觀念正在發(fā)生改變。

近幾年,“租購?fù)瑱?quán)”成為推進(jìn)“租購并舉”住房制度建設(shè)的重要政策方向之一,“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”類似提法頻繁出現(xiàn)在《國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》及《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》等中央文件中;江西省、廣東省、重慶、南寧、天津等省市也積極落實(shí)中央政策導(dǎo)向。

雖然實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格意義上的“租購?fù)瑱?quán)”仍面臨較多阻礙,但中央及各地的積極探索實(shí)踐不斷強(qiáng)化租戶歸屬感和安全感,有望潛移默化地影響居民的住房觀念。未來,隨著“租購?fù)瑱?quán)”的持續(xù)推進(jìn)和年輕人住房觀念的逐漸轉(zhuǎn)變,住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展將獲得更多支撐。

(二)部分租房人口居住環(huán)境較差,改善性租房需求潛力大。

約700萬戶城鎮(zhèn)家庭租住非成套住房,潛在的居住環(huán)境改善需求為住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展提供支撐。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),在居住在普通住宅的城鎮(zhèn)家庭戶中,95.9%的家庭戶所住房屋同時(shí)擁有廚房和廁所,即4.1%的家庭戶居住在沒有廚房或廁所的住房中(以下簡(jiǎn)稱非成套住房)。

結(jié)合住房來源看,居住在非成套住房的家庭戶中,合計(jì)62.8%的家庭戶為租房群體,其中租賃市場(chǎng)化住房的家庭戶占比為56.2%,租賃廉租房或公租房的家庭戶占比為6.6%。

基于以上比例關(guān)系,按全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶2.9億戶(居住在普通住宅中)計(jì)算,共約671萬戶城鎮(zhèn)家庭租住在非成套的市場(chǎng)化住房中。這部分家庭住房條件較差,存在較大的改善性租房潛力。

浙江省、廣東省租住非成套住房的家庭戶規(guī)模較大,租房改善潛在需求旺盛。按照上述方法推算,分省市來看,浙江省、廣東省租住非成套市場(chǎng)化房屋的家庭戶在100萬戶以上,明顯多于其他省及直轄市,占全國(guó)的比重合計(jì)達(dá)36.9%;云南、福建、北京、陜西、上海、江蘇等6省市規(guī)模在30萬戶以上,合計(jì)占比33.4%。以上8個(gè)省市多為我國(guó)人口凈流入的熱門地區(qū),外來人口規(guī)模大,住房租賃改善需求較為旺盛。

從現(xiàn)實(shí)情況來看,非成套住房主要集中在城中村地區(qū),2023年,中央積極推進(jìn)超大特大城市城中村改造,隨著相關(guān)工作的落實(shí)與推進(jìn),城中村租戶改善性需求將有所釋放,從而為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)遇。

四、結(jié)語

隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展,住房租賃企業(yè)發(fā)展也面臨機(jī)遇:

第一,在政策支持下,租賃住房項(xiàng)目“融投建管退”的商業(yè)模式逐漸清晰,住房租賃投資有望“算得過來賬”。

第二,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,同時(shí)隨著“租購?fù)瑱?quán)”的不斷推進(jìn),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

第三,目前租住在非成套住房中的人口規(guī)模仍龐大,居住條件較差,市場(chǎng)存在大量改善性租房需求。但同時(shí),住房租賃市場(chǎng)也面臨著短期消費(fèi)降級(jí)、租住需求分流等潛在挑戰(zhàn)。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的情況下,租賃企業(yè)應(yīng)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí),強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)能力,打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),方能在租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的浪潮中乘風(fēng)破浪。

封面圖片來源:中指研究院

責(zé)編 魏文藝

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