每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-08-10 17:46:38
每經(jīng)編輯 陳夢妤
這段時(shí)間,在多個(gè)社交平臺上,類似“0首付拿下人生第一套房”等購房者經(jīng)驗(yàn)分享的帖子正引發(fā)網(wǎng)友熱議。
當(dāng)記者私聊發(fā)帖人,詢問如何操作時(shí),他們則會亮明房地產(chǎn)中介的身份,轉(zhuǎn)至其他平臺向記者詳細(xì)介紹購房方案。
連日來,鄭州、南寧等多地監(jiān)管部門均對“0首付”購房所潛含的風(fēng)險(xiǎn),發(fā)出了警示。
據(jù)鄭州市房管局介紹,“0首付”通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過預(yù)先墊付,或是虛擬抬高房屋價(jià)格,從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。
南寧市住建局在回應(yīng)有關(guān)“首套住房0首付”的問題時(shí)明確表示,“0首付”購房方式存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性,并非一種可持續(xù)的購房方式。
有網(wǎng)友評論:高評高貸,老手段了,只不過現(xiàn)在是開發(fā)商配合你。
據(jù)中國證券報(bào),談及具體操作方法,通過某社交平臺轉(zhuǎn)介的中介小徐向記者舉例,位于廣州黃埔區(qū)某樓盤備案價(jià)為1.7萬元/平方米,成交價(jià)在1.2萬元/平方米。
根據(jù)廣州地區(qū)政策,首付比例需在15%以上,也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發(fā)商會與銀行合作,按照備案價(jià)做一份購房合同,并以該價(jià)格向銀行貸款,多貸出的資金由開發(fā)商打給客戶作為首付款。
“這套房子85平方米,合同注明的房子總價(jià)為145萬元,實(shí)際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元,多貸出來的21萬元,開發(fā)商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付,真正‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。
不過,“在‘0首付’的操作中,購房者還需要支付一筆貸款服務(wù)費(fèi),加上維修基金,總共支付七八千元。”一位中介人員如是說。
今年7月30日,鄭州一房產(chǎn)中介對記者表示,當(dāng)?shù)赜袛?shù)個(gè)樓盤都能操作“低首付”。
“第一種方式類似高評高貸。”他稱,比如有項(xiàng)目現(xiàn)在“首付1萬上車”,總房款是100萬元,購房者只需付1萬元首付,剩余99萬元全部貸款。因?yàn)殂y行最高貸款比例是85%,相當(dāng)于按備案價(jià)約120萬元去申請貸款,實(shí)際上開發(fā)商只賣100萬元,貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。
低首付的另一種方式是“首付分期”,上述鄭州中介稱,比如總價(jià)100萬元的房子,首付款15萬元,前期購房者先付5萬元,剩余的分期支付。“這種方式下,前兩三年還款壓力會比較大,除了償還正常月供,還要把分期部分還清,跟第三方機(jī)構(gòu)貸款的話,也會有一定的額外利息。”
低首付、“0首付”操作并非只在鄭州,南寧也有數(shù)個(gè)樓盤宣稱可以操作,只不過方式是返現(xiàn)。
“比如首付款15萬元,開發(fā)商能返現(xiàn)13萬~15萬元,因?yàn)槊刻追吭捶惮F(xiàn)的金額不同,有的能做到‘0首付’,有的則是低首付。”當(dāng)?shù)匾恢薪楸硎?,操作起來很快,比如今天訂了房,在售樓部簽合同交首付款時(shí),開發(fā)商會把錢打到購房者相關(guān)人士賬戶上,用來支付首付。
事實(shí)上,早在一年前,據(jù)新京報(bào),“鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告,‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’,因?yàn)闃潜P原先價(jià)格高,現(xiàn)在價(jià)格低,按照原價(jià)位貸款的話,相當(dāng)于做高貸款,貸款部分就能覆蓋目前的總房價(jià),這樣購房者就可以實(shí)現(xiàn)全額貸款,現(xiàn)在市場不好,政策卡得不嚴(yán),不少新盤都是這么操作的。”
去年年中,據(jù)南方都市報(bào),在多個(gè)社交平臺,以“0首付”為賣點(diǎn)的大量售樓廣告,讓首付不足的購房者心動不已,這些房源以二手房為主,其中也不乏一手房源,IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個(gè)城市。
為了賺取中介傭金,有少數(shù)中介抱著僥幸心理,為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產(chǎn)中介私下向記者透露,一手房市場在管理上相對嚴(yán)格,“負(fù)首付”和“0首付”現(xiàn)象相對少一些,但該現(xiàn)象在二手房市場并不陌生。不少房產(chǎn)中介公司和貸款公司存在合作關(guān)系,對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶,他們會將其介紹給貸款公司,貸款公司根據(jù)客戶實(shí)際情況制定相應(yīng)的貸款方案。
國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤認(rèn)為,0首付購房會讓購房者、商業(yè)銀行以及整個(gè)房地產(chǎn)市場都受到風(fēng)險(xiǎn)波及。
業(yè)內(nèi)資深人士表示,借助高評房屋價(jià)格等違規(guī)行為實(shí)現(xiàn)0首付購房,不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān),并且屬于“騙貸”行為,如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會批準(zhǔn)貸款,并對購房者個(gè)人信用造成負(fù)面影響。
同時(shí),“0首付”購房涉及的部分違規(guī)操作行為,無法在網(wǎng)簽合同中明確約定,得不到法律保護(hù)。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾,銀行也不能完成貸款審批手續(xù),將會給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失,購房者很難依法追責(zé)索賠。
“樓盤‘0首付’往往在市場持續(xù)走低的行情之下才會出現(xiàn),這反映出一些地方的市場仍未走出低谷,房企對未來信心不足。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。
克而瑞分析師表示,“0首付”活動并不意味著“一分錢首付都不出即可購房”的活動,此類活動可分為開發(fā)商墊付首付、通過消費(fèi)貸等方式支付首付以及“高評高貸”(在購房過程中使房產(chǎn)評估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià))三種操作方式,由于這些操作是否合規(guī)有待商榷,因此容易被叫停。
根據(jù)克而瑞調(diào)研,這類營銷活動多以“0首付”為噱頭助力買力來訪,但從實(shí)際效果來看,其在促成交易方面效果不佳。
針對近期“0首付”、低首付購房等現(xiàn)象,7月底以來,多地監(jiān)管部門已經(jīng)出手,向公眾提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),并向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)發(fā)出警告。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,從商品房銷售的角度來看,0首付、低首付的方式是違規(guī)的,往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作,本身就是明令禁止的。
“0首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi),但為了及時(shí)支付剩余首付款,有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介籌措資金,既會產(chǎn)生新成本,又會產(chǎn)生更多融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是有些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利,一不小心就會掉入金融陷阱。”他表示。
每經(jīng)房產(chǎn)整合自新京報(bào)(記者徐倩)、中國證券報(bào)(記者張佳琳)、財(cái)聯(lián)社(記者李潔)、南方都市報(bào)(記者楊婷)等
封面圖片來源:視覺中國-VCG211354006614
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