花錢買貸款？江蘇等地已叫停房貸“返點(diǎn)”，破除行業(yè)潛規(guī)則！專家表示“不要惡意競(jìng)爭(zhēng)”

每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢(mèng)妤    

部分區(qū)域房貸返點(diǎn)潛規(guī)則已被叫停。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)8月2日?qǐng)?bào)道，日前，有消息稱，江蘇銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止個(gè)人住房按揭貸款返傭共同維護(hù)銀行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序的倡議》（以下簡(jiǎn)稱《倡議》），請(qǐng)各銀行金融機(jī)構(gòu)在2024年7月底前規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的合作協(xié)議。江蘇一家銀行網(wǎng)點(diǎn)的負(fù)責(zé)人表示，目前已經(jīng)接到該文件。

這是今年以來(lái)首個(gè)規(guī)范房貸返點(diǎn)問(wèn)題的文件。

近段時(shí)間，據(jù)多家媒體報(bào)道，此前被全面叫停的房貸返點(diǎn)現(xiàn)象有所抬頭。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，上海購(gòu)房者陳青（化名）表示，她于今年6月辦了二手房按揭業(yè)務(wù)，商貸返點(diǎn)折現(xiàn)了5克金條。

 東莞某小區(qū) 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖（圖文無(wú)關(guān)）

“花錢拉業(yè)務(wù)”

根據(jù)社交平臺(tái)線索，為購(gòu)房者小敏辦理房貸返點(diǎn)的銀行貸款經(jīng)理吳桐（化名）表示，上海地區(qū)各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現(xiàn)在的返點(diǎn)比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。

“我們主要針對(duì)的是二手房購(gòu)房客戶，因?yàn)樾聵潜P往往有自己熟悉的銀行，會(huì)指定幾家貸款銀行。”吳桐說(shuō)。

另一位自稱可辦理房貸返點(diǎn)的銀行貸款經(jīng)理表示，該行與多家房產(chǎn)中介有著總對(duì)總合作。若客戶通過(guò)幾家中介購(gòu)房并辦理貸款，那返點(diǎn)無(wú)法給到客戶個(gè)人，只能給到這些中介。“需要客戶在網(wǎng)簽前，跟中介說(shuō)好，自己找貸款銀行。否則有些中介會(huì)簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”

據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，所謂房貸返點(diǎn)是指商業(yè)銀行為爭(zhēng)搶房貸市場(chǎng)份額，向提供房貸客戶的中介機(jī)構(gòu)提供的一種傭金，大多數(shù)銀行及中介機(jī)構(gòu)不會(huì)直接返給客戶個(gè)人。如今，有購(gòu)房者繞過(guò)中介，直接與銀行合作，并將返點(diǎn)經(jīng)歷分享到社交平臺(tái)，使得該現(xiàn)象浮出水面。

房貸返點(diǎn)現(xiàn)象抬頭，也引來(lái)想分一杯羹的第三方機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)的工作人員常在社交平臺(tái)發(fā)帖或評(píng)論區(qū)留言進(jìn)行客戶引流，表示在銀行內(nèi)部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經(jīng)理對(duì)接。

事實(shí)上，房貸返點(diǎn)現(xiàn)象幾年前較為普遍，一般分為幾種情況。“一種是中介機(jī)構(gòu)跟銀行總部簽訂協(xié)議，返點(diǎn)給到中介機(jī)構(gòu)，購(gòu)房人拿不到；另一種就是通過(guò)所謂房貸規(guī)劃師操作，銀行返給機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)再返給購(gòu)房者，不過(guò)機(jī)構(gòu)要從中抽成，也沒(méi)有合同保障。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著銀行房貸業(yè)務(wù)的下滑，中小銀行業(yè)績(jī)壓力較大，通過(guò)返點(diǎn)方式能吸引更多購(gòu)房者。

“這其中，一部分可能走的是銀行內(nèi)部渠道，還有一部分信貸經(jīng)理迫于業(yè)績(jī)壓力，甚至自掏腰包給客戶返點(diǎn)，獲得的業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金可能輕松覆蓋這筆費(fèi)用。”

從銀行角度來(lái)看，為何要貼錢辦業(yè)務(wù)？無(wú)論是銀行內(nèi)部人士，還是第三方機(jī)構(gòu)人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業(yè)務(wù)”。在業(yè)績(jī)考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經(jīng)理利用房貸返點(diǎn)方式，求得短時(shí)間內(nèi)增加貸款發(fā)放量。

一位第三方機(jī)構(gòu)人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報(bào)價(jià)，“一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)季末或是在銀行業(yè)績(jī)沒(méi)達(dá)標(biāo)要扣錢時(shí)，銀行返點(diǎn)比例就會(huì)高一些。”

不要惡意競(jìng)爭(zhēng)

此次《倡議》特別提及，不得向個(gè)人住房貸款客戶返點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)銀行不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷代理公司、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司等任何商業(yè)性個(gè)人住房貸款的第三方機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、個(gè)人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益，以及變相支付傭金或權(quán)益。

《倡議》也列舉了變相支付傭金或權(quán)益的多種情形。

第一類是以轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付、實(shí)物提供、購(gòu)物卡券、儲(chǔ)值卡券、加油卡以及各種線上權(quán)益等方式支付傭金或權(quán)益的行為。

第二類是以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格提供辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)施、計(jì)算機(jī)軟硬件及勞務(wù)服務(wù)等行為。

第三類是直接或間接向房屋合作機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的利益關(guān)聯(lián)方提供傭金或其他變相利益，如利用房屋機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)合作關(guān)系，通過(guò)提高手續(xù)費(fèi)變相支付傭金等行為。

值得注意的是，除銀行業(yè)加強(qiáng)自律外，近期也有地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)也叫停返點(diǎn)“潛規(guī)則”。7月30日，南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止收取個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款返傭，共同維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)良好秩序的倡議》。強(qiáng)調(diào)­嚴(yán)格規(guī)范與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合作行為，不得以任何形式向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)收取傭金或權(quán)益、變相收取傭金或權(quán)益。

北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭(zhēng)議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時(shí)表示，返點(diǎn)現(xiàn)象導(dǎo)致貸款市場(chǎng)定價(jià)不透明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序受到干擾，銀行經(jīng)營(yíng)成本抬升，損害銀行利益，讓消費(fèi)者在選擇貸款產(chǎn)品時(shí)一味選擇返點(diǎn)比例高的銀行，可能產(chǎn)生誤判從而損害其合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示，作為銀行業(yè)自律組織，地方銀行業(yè)協(xié)會(huì)此時(shí)發(fā)出倡議，有助于規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，讓銀行在房貸業(yè)務(wù)方面能夠?qū)崿F(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)，也可以降低銀行的貸款成本，維護(hù)凈息差穩(wěn)定，同時(shí)讓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更加規(guī)范透明。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，返點(diǎn)個(gè)案比較多，也比較隱蔽，違規(guī)是很難查到的。

一方面，要發(fā)揮銀行業(yè)自律機(jī)制的作用，倡導(dǎo)大家陽(yáng)光經(jīng)營(yíng)，不要惡意競(jìng)爭(zhēng)。在不設(shè)下限以后，定價(jià)錨沒(méi)有了，銀行出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)，建議銀行業(yè)協(xié)會(huì)、公會(huì)、自律機(jī)制劃定貸款的最低利率底線。

另一方面，規(guī)范銀行營(yíng)銷費(fèi)用管理，不能用在花錢買貸款上。另外，還要向國(guó)家戰(zhàn)略支持的新興行業(yè)轉(zhuǎn)型，比如養(yǎng)老、科技、綠色、普惠等，不能繼續(xù)在按揭上內(nèi)卷。

編輯|程鵬 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|趙慶

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自第一財(cái)經(jīng)（記者：王方然）、中國(guó)證券報(bào)（記者張佳琳）、北京商報(bào)金融調(diào)查小組、時(shí)代財(cái)經(jīng)（作者張昕迎）、每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者甄素靜）等