地方落實因城施策，才能管好樓市

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

7月21日，新華社受權發(fā)布黨的二十屆三中全會正式通過的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）。

關于樓市方面，《決定》明確，在發(fā)展中保障和改善民生是中國式現(xiàn)代化的重大任務。加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，《決定》提到充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現(xiàn)權責對等，是提高治理能力的體現(xiàn)。將調控的權力給到地方，將穩(wěn)定房地產的責任賦予地方。

《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》中，關于樓市的相關表述將進一步助推行業(yè)高質量發(fā)展。圖為5月28日上海市嘉定區(qū)一處樓盤項目開盤現(xiàn)場。 新華社圖

房地產發(fā)展還有空間

在完善城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制方面，《決定》指出，健全推進新型城鎮(zhèn)化體制機制。構建產業(yè)升級、人口集聚、城鎮(zhèn)發(fā)展良性互動機制。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，推動符合條件的農業(yè)轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業(yè)轉移人口市民化。保障進城落戶農民合法土地權益，依法維護進城落戶農民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，探索建立自愿有償退出的辦法。

優(yōu)化土地管理，健全同宏觀政策和區(qū)域發(fā)展高效銜接的土地管理制度，優(yōu)先保障主導產業(yè)、重大項目合理用地，使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間。建立新增城鎮(zhèn)建設用地指標配置同常住人口增加協(xié)調機制。探索國家集中墾造耕地定向用于特定項目和地區(qū)落實占補平衡機制。優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產業(yè)園區(qū)用地專項治理。制定工商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)期政策。

房地產行業(yè)涉及多個方面，對宏觀經濟、金融系統(tǒng)均有較大影響，穩(wěn)定房地產市場對于穩(wěn)定宏觀經濟大盤至關重要。

7月19日，中共中央舉行新聞發(fā)布會，介紹和解讀黨的二十屆三中全會精神。會上，中央財辦分管日常工作的副主任、中央農辦主任韓文秀介紹經濟、民生等領域的改革以及回答房地產相關問題。

韓文秀表示，我國房地產市場規(guī)模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行具有系統(tǒng)性影響。當前房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，市場處于調整過程。要堅持穩(wěn)中求進、先立后破，用改革的辦法解決前進中的問題，加快新舊發(fā)展動能轉換，為高質量發(fā)展提供多元而強勁的動力支撐。

韓文秀表示，下一步，要貫徹落實好黨的二十屆三中全會精神，加快構建房地產發(fā)展新模式，消除過去“高負債、高周轉、高杠桿”的模式弊端，建設適應人民群眾新期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求，并建立與之相適應的融資、財稅、土地、銷售等基礎性制度。

韓文秀同時指出，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，房地產高質量發(fā)展還有相當大的空間。

住房發(fā)展進入新階段

“《決定》提到充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現(xiàn)權責對等，是提高治理能力的體現(xiàn)。將調控的權力給到地方，將穩(wěn)定房地產的責任賦予地方。”李宇嘉分析指出：“在城市分化、區(qū)域分化、購買人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前全國重點城市的現(xiàn)售房已經占到30%。李宇嘉認為，改革商品房預售制度就是逐步由預售向現(xiàn)售轉型，2023年以來，期房銷售下降，現(xiàn)房和二手房銷售增長，意味著市場需求的新特征是所見所得、立馬就住。“未來，預售向現(xiàn)售轉型，也是房地產新的開發(fā)模式。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產問題復雜多樣，但核心點是要立足老百姓住房民生的問題，無論是保障房還是改善型住房，抑或是租和售，都要圍繞這個民生的導向進行。

對于《決定》中提到的“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”，嚴躍進認為，此次提及“支持”和“多樣化”，雖然過去也有類似表述，但站在二十屆三中全會和中國式現(xiàn)代化的新格局來看，意味著住房發(fā)展進入新階段，即住房政策將快速轉向“支持改善性需求”的新軌道中。最近兩年此類改革正在積極推進，后續(xù)預計還要有更多新的支持政策。

嚴躍進表示，在當前房地產金融風險問題總體有效化解的基礎上，預計今年和明年將是房地產金融政策調整的關鍵年，系統(tǒng)性政策將出臺，對于房地產金融格局的調整將有非常明顯的作用，尤其是在融資和預售兩個領域將有系統(tǒng)的大調整。

記者注意到，《決定》涉及的內容在房地產行業(yè)引發(fā)強烈關注，有企業(yè)就此結合自身實際情況提出新的戰(zhàn)略要求。

一位接近綠地集團的人士7月21日向《每日經濟新聞》記者介紹，7月20日，綠地集團董事長、總裁張玉良在中高層干部培訓會議上表示，深入學習貫徹黨的二十屆三中全會精神，緊密結合當前形勢和企業(yè)中心任務，有針對性地提升核心團隊的認識、信念、能力和擔當，為公司“二次創(chuàng)業(yè)”和轉型發(fā)展提供更加堅強有力的保障。

張玉良談到，黨的二十屆三中全會開啟了我國改革開放事業(yè)的新篇章。綠地集團也正處于“二次創(chuàng)業(yè)”、轉型發(fā)展、破局突圍的關鍵階段，新形勢要求新能力、新任務需要的作為，全面提升核心團隊能力和水平，為企業(yè)經營進一步穩(wěn)中向好提供堅強的保障。

封面圖片來源：新華社