一邊停工一邊正常銷售？廣州“舊改王”升龍集團(tuán)陷業(yè)主集體停貸風(fēng)波，律師提醒“直接停貸可能會(huì)被銀行起訴”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

原定的6月30日交付日期已過(guò)，業(yè)主們卻向5家銀行發(fā)出了集體停貸告知書（以下簡(jiǎn)稱告知書）。

7月17日，升龍桂園業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了告知書的真實(shí)性，并表示目前該封告知書還未發(fā)出，業(yè)主們還沒(méi)簽完名，計(jì)劃下周一寄出。

“我們大部分人（向銀行）發(fā)了個(gè)人停貸告知書，銀行方面答復(fù)沒(méi)有停貸政策，已經(jīng)把我們的情況報(bào)給上級(jí)單位，等待答復(fù)。目前可辦理調(diào)整還款計(jì)劃，調(diào)整后還息不還本金。”

升龍桂園項(xiàng)目所在的龍湖街道辦工作人員在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)則表示，有專門的對(duì)接人員收集業(yè)主訴求，目前項(xiàng)目確實(shí)處于停工狀態(tài)，他們已經(jīng)多次與升龍方面開(kāi)會(huì)，要求公司盡快籌集資金復(fù)工。

而就項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展和后續(xù)資金安排等問(wèn)題，升龍集團(tuán)方面表示暫不方便接受采訪。

一邊停工，一邊正常銷售？

告知書顯示，升龍桂園項(xiàng)目自2022年1月開(kāi)盤以來(lái)，已網(wǎng)簽約160套，銷售額估算約5億元。

按購(gòu)房合同約定，房子應(yīng)于2024年6月30日精裝修交付。自項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)，該項(xiàng)目施工進(jìn)展緩慢，期間存在多次停工的情況。至今項(xiàng)目7/8棟仍未封頂，1/9棟兩年未開(kāi)展施工，業(yè)主購(gòu)房貸款資金被開(kāi)發(fā)商挪用，存在嚴(yán)重的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致貸款買房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

為此，升龍桂園的業(yè)主們要求各行在7月31日之前，追回已發(fā)放的購(gòu)房貸款，并于項(xiàng)目封頂后存入街道維穩(wěn)賬戶。

根據(jù)錦盛置業(yè)此前發(fā)給業(yè)主的告知書，項(xiàng)目交付時(shí)間預(yù)計(jì)順延至今年12月20日前。

每經(jīng)記者注意到，過(guò)去一年里，業(yè)主們多次在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反饋升龍項(xiàng)目停工、停建等問(wèn)題。

2023年10月，有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上表示，升龍桂園停工5個(gè)多月了，擔(dān)心樓體因停工帶來(lái)安全隱患。

今年6月，有業(yè)主表示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不力，進(jìn)度緩慢，合同約定2024年6月30日精裝交樓。但截至2024年6月1日，樓盤還未封頂，現(xiàn)在處于停工狀態(tài)，從2023年上半年到現(xiàn)在，業(yè)主多次聯(lián)系有關(guān)部門及公司，催促加快建設(shè)進(jìn)度。

7月1日，黃埔區(qū)人民政府回復(fù)稱，經(jīng)了解，黃埔區(qū)湯村舊村改造項(xiàng)目（融資區(qū)）融資地塊四-1＃、9＃住宅，1棟、9棟主體已封頂。區(qū)住建局已督促建設(shè)單位籌措資金，制定施工計(jì)劃，盡快施工。龍湖街道已多次約談升龍公司要求該司盡快籌資復(fù)工。下一步，龍湖街道將保持與升龍公司溝通，督促該司盡快復(fù)工。

有廣州本地中介人士透露，該樓盤位置較好，目前正常銷售，項(xiàng)目上還留有一兩個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，在售1/5/7/8/9棟，5棟比較便宜，2.7萬(wàn)～2.8萬(wàn)元/平方米，其他均價(jià)在2.9萬(wàn)～3萬(wàn)元/平方米。

但每經(jīng)記者多次致電項(xiàng)目預(yù)留的置業(yè)咨詢熱線，均無(wú)人接聽(tīng)，項(xiàng)目各官方渠道的宣傳推廣內(nèi)容，均停留在了2022年12月。

而談及項(xiàng)目進(jìn)展和交付情況，有業(yè)主表示，之前在售1/7/8/9棟，1棟和9棟封頂后就停工，已經(jīng)停工兩年了，7棟和8棟還沒(méi)有封頂。現(xiàn)在項(xiàng)目依然停工，沒(méi)有開(kāi)工跡象。

天眼查顯示，錦盛置業(yè)成立于2019年，法定代表人為桂正浩，注冊(cè)資本為2億元。

該公司由廣州市黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)湯村村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、上海升龍投資集團(tuán)有限公司、瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（東莞）有限公司分別持股51%、39.2%、9.8%。上海升龍投資集團(tuán)有限公司由林億持股98%。

升龍集團(tuán)是一家1999年創(chuàng)辦于福建、發(fā)家于河南的房企，目前總部位于上海陸家嘴。

據(jù)官網(wǎng)介紹，升龍集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域深耕20年，累計(jì)完成20多個(gè)舊改項(xiàng)目，面積逾3000萬(wàn)平方米，總投資額超2000億元，被譽(yù)為“城市更新專家”。升龍集團(tuán)多年來(lái)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，保持低杠桿的運(yùn)作模式。

2017年，升龍集團(tuán)創(chuàng)始人林億著手成立升龍廣州公司，此后三年在廣州拿下9個(gè)舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額約948.25億元（含合作項(xiàng)目），總用地面積約1489.61萬(wàn)平方米，在市場(chǎng)上有廣州“舊改王”之稱。

但重倉(cāng)僅4年，升龍集團(tuán)在廣州的舊改項(xiàng)目就出現(xiàn)了危機(jī)，多個(gè)項(xiàng)目因資金緊張被迫出局。

直接停貸可能會(huì)被銀行起訴

對(duì)于集體停貸訴求，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從個(gè)人角度來(lái)看，業(yè)主們的行為是無(wú)奈之舉，可以理解。但從法律角度來(lái)看，業(yè)主們的行為存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)，直接集體停貸可能會(huì)影響個(gè)人信用、被銀行追究違約責(zé)任、支付違約金和滯納金等等。

如果銀行確實(shí)存在違規(guī)放貸行為，導(dǎo)致樓盤爛尾，王玉臣認(rèn)為，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)合法權(quán)益。

王玉臣觀察分析，在以往的案例中，有業(yè)主通過(guò)上述方式實(shí)現(xiàn)了合法停貸，但是，不同地區(qū)、不同法官對(duì)類似案例的判決存在一定差異。因此，即使有勝訴案例，也并不意味著業(yè)主可以直接停貸。合法停貸是要雙方達(dá)成合意或者法院判決之后，業(yè)主再進(jìn)行停貸。如果業(yè)主直接停貸，很有可能會(huì)被銀行起訴。

升龍桂園的這封集體停貸告知書，不僅牽動(dòng)了銀行和開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，也引發(fā)了業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)售制度的反思。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，業(yè)主們?cè)诰S權(quán)過(guò)程中，特別關(guān)注了開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)報(bào)建和銷售過(guò)程中的問(wèn)題，尤其是按揭貸款的違規(guī)發(fā)放。

根據(jù)121號(hào)文和359號(hào)文規(guī)定，貸款應(yīng)在建筑封頂后發(fā)放，但過(guò)去封頂前發(fā)放貸款已成為一種“潛規(guī)則”。業(yè)主們將此作為維權(quán)的重要手段，這在道理上是站得住腳的。

注：2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文）要求，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，而購(gòu)買商業(yè)用房則需要竣工驗(yàn)收后才能發(fā)放貸款。

2007年《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文）提到，只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，盡管業(yè)主們提出了貸款違規(guī)發(fā)放問(wèn)題，但他們的訴求并非拒絕償還貸款，而是要求開(kāi)發(fā)商將資金追回并放入監(jiān)管賬戶，以確保項(xiàng)目的后續(xù)交付。他認(rèn)為，這一訴求是合理且合法的，并呼吁銀行和開(kāi)發(fā)商順應(yīng)業(yè)主的合理訴求。

在李宇嘉看來(lái)，只要資金能夠封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，確保交付所需資金到位，爛尾的可能性不大。他提出，在監(jiān)管上要確保開(kāi)發(fā)商使用自有資金買地，不得加杠桿，并在前期開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中確保手續(xù)完善，“四證一書”齊全，以減少交付問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖