每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-07-16 20:09:26
◎鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉在接受記者采訪時(shí)分析:“結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和開(kāi)發(fā)商拿地的選擇性來(lái)看,住宅開(kāi)發(fā)意味著相對(duì)較快的現(xiàn)金流。商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)則需要長(zhǎng)期的資金沉淀,即使用于出售,當(dāng)前大宗交易也不活躍,而且出售中的成熟運(yùn)營(yíng)物業(yè)也很多,增量商辦項(xiàng)目在未來(lái)還是有一定壓力的?!?/p>
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
上海高端住宅圈,又要有神秘的新朋友加入了。
上海2024年第四批住宅用地出讓公告中,“原小米地塊”(徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊)以住宅用地性質(zhì)再度現(xiàn)身,擬以“招掛復(fù)合”方式出讓。
注:招掛復(fù)合出讓?zhuān)傅氖钱?dāng)有效申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到或超過(guò)6人時(shí),地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。這種情況下,有效申請(qǐng)人成為投標(biāo)人,通過(guò)招標(biāo)篩選出一定數(shù)量的入圍競(jìng)標(biāo)人,再進(jìn)行競(jìng)價(jià)。
該地塊曾在2021年由小米全資子公司謐空間(上海)信息科技有限公司競(jìng)得,當(dāng)時(shí)作為商業(yè)辦公用地,成交價(jià)15.5億元,折合樓面價(jià)31001元/平方米。
而在經(jīng)歷政府收儲(chǔ)后重新上架,該宗地塊起始價(jià)為36.96億元,起始樓面價(jià)約10.08萬(wàn)元/平方米,且未設(shè)中小套型比例要求。
早在2016年8月17日,融信以總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊,樓面價(jià)約10.02萬(wàn)元/平方米,成為當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王。
另?yè)?jù)每經(jīng)記者觀察,本次地塊最高總價(jià)限制為48.048億元,如果地塊最終達(dá)到最高限價(jià),將采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得者。此外,地塊要求全裝修住宅建筑面積占住宅總建面100%以上,全裝修新建商品住房裝修價(jià)格(集采價(jià))為5000元/平方米。
這意味著,開(kāi)發(fā)商很難單憑“鈔能力”拿下這頭現(xiàn)金牛。
距離小米集團(tuán)2021年拿地過(guò)去3年,該宗地塊南面的西岸金融城已經(jīng)拔地而起,北面緊鄰匯元璽,南側(cè)即香港置地·啟元,東側(cè)為御江廷,已被豪宅緊緊包圍。
今年3月,匯元璽第二次開(kāi)盤(pán)即售罄,入圍分達(dá)112.8分,相當(dāng)于一個(gè)5年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房記錄、社保繳納10年左右的無(wú)房家庭,才具備入圍資格。
香港置地·啟元,均價(jià)高達(dá)17.8萬(wàn)元/平方米,套均總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元,認(rèn)購(gòu)率235%,4月開(kāi)盤(pán)2小時(shí)即告售罄,其中最貴的一套復(fù)式總價(jià)破億元。
2022年12月開(kāi)盤(pán)的御江廷,共計(jì)323套房源,均價(jià)13.12萬(wàn)元/平方米,最終入圍分92.75分。
近年來(lái),徐匯濱江中心區(qū)域宅地供應(yīng)極為稀缺,購(gòu)房人搶房、開(kāi)發(fā)商搶地,搶到就是賺到,與原先的商業(yè)用地相比,如今搖身一變成為豪宅坯子的這宗地塊,無(wú)疑將成為頂級(jí)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析:“結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和開(kāi)發(fā)商拿地的選擇性來(lái)看,住宅開(kāi)發(fā)意味著相對(duì)較快的現(xiàn)金流。商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)則需要長(zhǎng)期的資金沉淀,即使用于出售,當(dāng)前大宗交易也不活躍,而且出售中的成熟運(yùn)營(yíng)物業(yè)也很多,增量商辦項(xiàng)目在未來(lái)還是有一定壓力的。”
“從地價(jià)角度來(lái)講,商辦類(lèi)地價(jià)偏低,調(diào)整成住宅之后,樓面價(jià)和總價(jià)會(huì)上漲,一方面土地出讓金收益增加,另一方面市場(chǎng)熱度也得以提升。此外,原小米地塊位于比較成熟的地段,改善類(lèi)產(chǎn)品聚集,應(yīng)該是有市場(chǎng)需求支撐的,開(kāi)發(fā)商能夠比較快獲得現(xiàn)金流。”
深圳近期也對(duì)部分地塊進(jìn)行了相應(yīng)的商改住變更。
7月7日,深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布通告,為加大居住用地供應(yīng),促進(jìn)后海片區(qū)職住平衡,經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審議,擬對(duì)后海灣-東角頭地區(qū)法定圖則DU10、DU13開(kāi)發(fā)控制單元進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。
與上海“原小米地塊”情況類(lèi)似,這兩宗地位于深圳填海區(qū)的后??偛炕?,全球知名企業(yè)積聚,定位為“總部經(jīng)濟(jì)+科創(chuàng)高地”,周邊二手房成交單價(jià)普遍10萬(wàn)+,擁有海岸城、華潤(rùn)城等高端商業(yè)配套和多個(gè)網(wǎng)紅地標(biāo)。
杭州也有部分區(qū)域地塊做了商改住調(diào)整。
據(jù)浙江日?qǐng)?bào)·潮新聞,今年4月,之江度假區(qū)單元XH110205-02等地塊性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)金融用地變更為住宅用地。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生對(duì)每經(jīng)記者分析:“今年以來(lái),企業(yè)拿地意愿不足,同樣的地段,商業(yè)地和住宅用地相比,肯定是住宅用地的優(yōu)勢(shì)更明顯。”
“以之江度假區(qū)地塊為例,倒不是因?yàn)榈貕K被改為住宅用地就能發(fā)生變化,而是這塊地本身位置不錯(cuò),又有江景,把這種商業(yè)地改為住宅地,增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的拿地積極性,這是有可能的。如果地塊本身沒(méi)有吸引力,商改住也不會(huì)提升它的關(guān)注度。”
今年以來(lái),商改住頻頻破冰。
此前的7月2日,長(zhǎng)沙市下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類(lèi)住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》,明確長(zhǎng)沙市轄區(qū)范圍內(nèi),將暫停新的公寓等類(lèi)住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批;已完成項(xiàng)目總平面圖審批,但開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓等類(lèi)住宅商品房,在確保滿(mǎn)足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下,經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。
“商辦類(lèi)物業(yè)的庫(kù)存壓力比住宅要大得多,把一部分商辦類(lèi)地塊調(diào)整為住宅地塊,一方面減少了商辦類(lèi)供應(yīng),另一方面有助于去庫(kù)存。但也必須注意,對(duì)住宅市場(chǎng)而言,其實(shí)是變相增加了供應(yīng)。”張宏偉指出。
對(duì)于存量產(chǎn)品商改住,張宏偉提醒:“這類(lèi)房屋商改住之后,購(gòu)房人會(huì)面臨一個(gè)普遍問(wèn)題,即占用了購(gòu)房資格,特別是首次置業(yè)的人群,在購(gòu)買(mǎi)了小戶(hù)型商改住之后,未來(lái)再次置業(yè)就要按照二套的首付和稅費(fèi)進(jìn)行交易。”
“購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)轉(zhuǎn)住宅的物業(yè),特別是超小戶(hù)型,政策層面可以給予一定優(yōu)惠,比如購(gòu)房累計(jì)不超過(guò)144平方米,全部按照首套的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征收,這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套或是升級(jí)置換的購(gòu)房人更為友好。”張宏偉建議。
“商改住主要是兩大目的,一是從政府端來(lái)說(shuō),為了更好滿(mǎn)足土地出讓要求,補(bǔ)充土地財(cái)政;二是從企業(yè)角度看,商改住之后更有利于去化,緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。”高院生指出。
但商改住并非土拍市場(chǎng)回暖的萬(wàn)能靈藥,真正受歡迎的還是能造出“好賣(mài)的房子”的土地。
“我認(rèn)為商改住并不一定都是好的結(jié)果,要判斷它作為住宅用地,能否打造出好的產(chǎn)品,吸引到購(gòu)房者的關(guān)注,只有這樣,開(kāi)發(fā)商才愿意更積極地參與拿地。”高院生強(qiáng)調(diào)。
封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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