每經(jīng)熱評︱多地住建局更名住更局 房企將迎來城市更新大時代

每經(jīng)評論員 薛暉

近一段時間，不斷有城市的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”（以下簡稱住建局）更名為“住房和城市更新局”（以下簡稱住更局）。先是武漢，然后有湖北仙桃、恩施以及遼寧新民市（沈陽市代管的縣級市）等。

仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，住建局更名住更局背后，蘊藏著新商機和新希望。

未來一段時期，中國的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化。一方面，一線和新一線城市的市場將繼續(xù)保持吸引力。這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)將以改善型為主，房屋總價高，溢價高。北京、上海、廣州、成都豪宅盤的一次次“日光”，就證明改善型居住需求仍很大，這些市場會吸引優(yōu)質(zhì)房企進入。而另一方面，部分城市的房地產(chǎn)市場機會將主要來自城市更新，告別之前的大拆大建時代。

那么，住更局時代的房企怎么活下去？有人算過賬，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中，約有20%建成超過30年；到2040年前后，這個比例會達到80%。房齡超過30年，基本上就需要更新修繕。這又是一個十萬億級的市場。

有人會說，人家歐洲的房子，幾百年的都在住人，為什么我們的房子三四十年就要大修？原因是，現(xiàn)代建筑不像中世紀的歐洲，彼時建筑只有磚石，不會老化?，F(xiàn)代建筑的材料是鋼筋水泥，鋼筋的使用年限要比磚石短。而且，現(xiàn)代建筑還有電梯、空調(diào)、網(wǎng)線、管線，這些設(shè)備不但會老化，還會過時，需要更新?lián)Q代。而設(shè)施的更新?lián)Q代，也需要建筑作適當調(diào)整。可以說，現(xiàn)代建筑像一臺復雜的機器，它越時髦越先進越舒適，壽命就越短，越需要不斷更新?lián)Q代。

就像現(xiàn)在許多家庭過個十幾年就要重新裝修一樣，并不是原來的裝修不能住了，也不是家具不能用了，而是生活需要更新升級。

因此，房子不必推倒重建，但需要更新，甚至調(diào)整結(jié)構(gòu)。這個市場并不比之前新建房子的市場容量小。由于存量房越來越多，這個更新市場也會越來越大。

目前，政府推動的老舊小區(qū)更新在許多城市開展，主要有兩大模式。一種是政府出資，將老舊房屋外部粉刷一新。這種比較簡單，相當于日常的市容維護。另一種是政府與業(yè)主共同出資，除了將老舊房屋外部美化之外，還要加裝電梯、加高樓層、增加面積、調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)、重修小區(qū)路面和公共景觀等。

無論哪種模式，老舊小區(qū)更新，都會拉動下游產(chǎn)業(yè)鏈。即便是簡單地將房子粉刷一遍，許多家庭也會掏錢重新裝修室內(nèi)、更換家具。這樣的舉措，同樣可以拉動內(nèi)需。今天一些家庭重新裝修和更新家具要花費幾十萬元甚至上百萬元。這就是十多年前一線城市一套房子的全款。

從這個角度來講，住更局工作開展得好，將能夠起到拉動經(jīng)濟的作用。而房企，也必將從中再分一杯羹。