房地產(chǎn)行業(yè)出路在哪？住建部部長倪虹支招了，這類房企“該破產(chǎn)破產(chǎn)，該重組重組”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“對于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。”

3月9日，在北京梅地亞中心新聞發(fā)布廳舉行的民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求。

倪虹表示，住建部將聚焦“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”等方面開展工作，指導(dǎo)城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京來滿足北京人的住房需求，房地產(chǎn)是一個以城市為單元的市場，各個城市的供求關(guān)系又有很大差別，所以強調(diào)“因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策”。

倪虹表示，黨中央提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

3月9日晚間，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此次會議倪虹部長就住房市場和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)問題做出解答，涉及城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)政策等方面，其提到的觀點可以概括成“城市更新”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)”三大關(guān)鍵詞。

“人、房、地、錢”要素聯(lián)動

倪虹提到，現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)。城市政府就要扛起責(zé)任，根據(jù)人口情況、供需情況以及保障需求編制好、實施好住房的發(fā)展規(guī)劃。因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場。

在機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，也就是說從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。

此外，要完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機制。倪虹稱：“這是一項系統(tǒng)性很強的工作。在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動是新模式體制機制的核心內(nèi)容。從部長的回答來看，除了闡述這一體制機制的內(nèi)容，更體現(xiàn)了對這一新機制、新體制在短期和中長期內(nèi)部署落地的路徑和舉措。

李宇嘉提到，短期看，這一機制已開始從配售型保障性項目規(guī)劃建設(shè)遵循“以需定建”的基本原則中落實，近期各地謀劃的第一批、第二批配售型保障性住房，均貫徹“以需定建”的供給機制，這就是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動。

“中長期看，近期部署‘十五五’期間住房發(fā)展規(guī)劃以及2024-2025年年度計劃，要求根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。同時，每年6月30日、12月31日前，各地要將有關(guān)規(guī)劃計劃實施情況和‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動機制運行情況報上一級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和住建部，這也體現(xiàn)了對‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動機制的落地實施。”李宇嘉表示。

“該破產(chǎn)破產(chǎn)，該重組重組”

而對于不同所有制房企的融資需求，倪虹稱應(yīng)一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

“當(dāng)前房地產(chǎn)的難點是資金，在調(diào)研中好的企業(yè)也有困難的項目，困難的企業(yè)也有好的項目。為此我們會同金融監(jiān)管總局，指導(dǎo)地方建立城市房地產(chǎn)的融資協(xié)調(diào)機制，按照一個項目一個方案提出項目白名單，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。”倪虹稱。

對于市場所關(guān)心的房地產(chǎn)風(fēng)險出清的問題，倪虹強調(diào)，對于嚴(yán)重資不抵債，失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對于損害群眾利益的行為，堅決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價。

倪虹介紹，2023年，面對個別房企資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場調(diào)整的風(fēng)險挑戰(zhàn)，在黨中央、國務(wù)院堅強領(lǐng)導(dǎo)下，住建部會同有關(guān)部門出臺了一系列政策措施，包括“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低貸款首付比例和利率、支持居民換購住房稅費優(yōu)惠等，指導(dǎo)地方政府因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，抓好保交樓工作，實現(xiàn)了守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

會上，倪虹披露了最新進(jìn)展情況，截至目前，全國31個省312個城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，涉及項目超過6000個，其中82%是民營和混合所有制企業(yè)的項目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，這部分內(nèi)容主要是提及房地產(chǎn)難點和風(fēng)險，對嚴(yán)重資不抵債和失去經(jīng)營能力的房企，明確破產(chǎn)和重組。該表述雖不是最新的，但從兩會“化解風(fēng)險”的思路來說，此類工作今年會全面開啟。

今年將再改造5萬個老舊小區(qū)

在抓重點方面，倪虹強調(diào)了老舊小區(qū)改造，并提出2024年將再改造5萬個老舊小區(qū)。

倪虹提到，住建部一手抓配售型的保障房建設(shè)，一手抓租賃型的保障房供給，以一張床、一間房、一套房等多元化、多樣化的方式著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題，讓他們放開手腳為美好的生活去奮斗。

在陳文靜看來，穩(wěn)步推進(jìn)城市更新是落實政府工作報告“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”的具體表現(xiàn)。2018年以來，住建部已開始指導(dǎo)樣本城市、試點城市開展城市體檢工作。去年11月，住建部出臺了《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見》，提到城市體檢對象包括住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市），并從微觀到宏觀進(jìn)行指標(biāo)體系的構(gòu)建。從創(chuàng)新性來看，部分指標(biāo)結(jié)合了“三大工程”進(jìn)行了設(shè)置，例如“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量、保障性住房占比、城中村改造完成率等。

“從披露數(shù)據(jù)來看，2023年，全國實施各類城市更新項目約6.6萬個，完成投資2.6萬億元。整體來看，城市更新仍是未來擴內(nèi)需、促投資、惠民生的重要舉措，在此背景下，企業(yè)未來的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略也可與城市的轉(zhuǎn)型深度結(jié)合，在存量領(lǐng)域加快探索新的發(fā)展模式。”陳文靜稱。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝