二級市場業(yè)績修復下 2024年首單倉儲物流REIT上市“趕考”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 楊夏    

7月9日，2024年首單倉儲物流REITs——華夏深國際REIT正式登陸深交所，發(fā)行規(guī)模14.94億元。在華夏深國際REIT后面，還有華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、南山控股寶灣物流公募REITs、中航易商倉儲物流REIT、華夏萬緯REIT等多只產(chǎn)品在等待入場。

自2023年至今年初，雖然公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）表現(xiàn)欠佳，但今年公募REITs的申報仍在加速，二級市場業(yè)績也迎來修復。今年上半年就成立了9只REITs，超過去年全年的6只。

在6月的發(fā)行階段，華夏深國際REIT宣布，公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過初始募集規(guī)模上限。最終，基金網(wǎng)下投資者有效認購比例為60.68%，公眾投資者有效認購比例為41.45%。

7月9日，華夏深國際REIT發(fā)起人深圳國際控股有限公司（以下簡稱深國際：HK00152，股價6.33港元，市值152.53億港元）方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由于疫情后倉儲物流行業(yè)發(fā)展不達預期，部分項目運營面臨壓力，2023年的倉儲物流REITs一度出現(xiàn)下跌。今年以來，市場情緒已經(jīng)逐漸穩(wěn)定，市場機構(gòu)逐漸認可經(jīng)濟逆周期下REITs資產(chǎn)的配置價值。目前，機構(gòu)對REITs產(chǎn)品的關(guān)注度一直在提升。

入池資產(chǎn)先考慮項目合規(guī)性

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年全國24個重點城市物流倉儲市場新增供給1179萬平米，同比增加22%；供給高峰而需求轉(zhuǎn)弱下，出租率及租金均面臨挑戰(zhàn)，24城中僅8城物流地產(chǎn)租金實現(xiàn)同比增長，24城整體空置率同比增長3.85%。

平安證券指出，倉儲物流類項目的租戶前期通常會在貨架、運輸硬件設備上大量投入，提前退租的摩擦成本相對更高，因而相比產(chǎn)業(yè)園項目的客戶穩(wěn)定性更強。但考慮倉儲物流項目與產(chǎn)業(yè)園同屬產(chǎn)權(quán)類項目，需關(guān)注租戶集中度、現(xiàn)金流分散度、單年份租約集中到期、儲備租戶不足等倉儲項目潛在風險，并相應做好風險緩釋措施，如租約保證金等。

華夏深國際REIT底層資產(chǎn)是兩個高標倉項目，分別是浙江省杭州市錢塘區(qū)的深國際物流港杭州（一期）項目、貴州省黔南州龍里縣的深國際物流港貴州·龍里項目，合計產(chǎn)權(quán)建筑面積35.5萬平方米，總估值14.88億元。

“首次發(fā)行公募REITs，由于大灣區(qū)的物流資產(chǎn)多處于在建階段等因素，深國際先行選擇了長三角、西南地區(qū)的成熟資產(chǎn)。”

深國際方面告訴記者，杭州項目未來的稀缺性來自供應規(guī)劃，貴州項目的稀缺性則更多來自地理屬性。對于入池資產(chǎn)的考量，公司首先要考慮項目的合規(guī)性，也就是項目需要運營滿三年，未來可持續(xù)營運，土地性質(zhì)、規(guī)劃建設、產(chǎn)業(yè)準入等相關(guān)手續(xù)齊備。其次是經(jīng)濟可行性，即底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，公募REIT能夠為投資人提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅。

深國際主營產(chǎn)業(yè)包括收費公路、物流、港口、大環(huán)保等，目前已在全國近40個城市實現(xiàn)倉儲物流布局，協(xié)議用地面積逾1000萬平方米，運營面積約476萬平方米。

應理性看待行業(yè)的短期壓力

國金證券統(tǒng)計顯示，二級市場方面，6月REITs市場仍維持橫盤震蕩走勢，加權(quán)價格指數(shù)收于90.05點，較上月末微幅下跌0.45%。其中，倉儲物流REITs收益表現(xiàn)排名倒數(shù)第三。

深國際坦言，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，各行各業(yè)都面臨經(jīng)營壓力，作為經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，物流倉儲也不例外。然而，物流基礎設施是暢通國民經(jīng)濟循環(huán)的重要環(huán)節(jié)、支撐點，短期經(jīng)營壓力不改行業(yè)長期發(fā)展韌性，市場應該理性看待倉儲物流行業(yè)的短期壓力。隨著倉儲物流行業(yè)對配送效率以及合規(guī)性要求的提高，非高標倉將逐漸被高標倉替代。

盡管倉儲物流、園區(qū)基礎設施的REITs目前在二級市場表現(xiàn)依舊平平，但仍吸引投資者關(guān)注的重要一點就是穩(wěn)定持續(xù)的較高比例分紅。

華夏基金介紹，基礎設施公募REITs要求將不低于90%的基金年度可供分配金額用于分紅，每年至少分紅一次。長期高比例分紅成為REITs最重要的產(chǎn)品屬性，這讓其具備天然的“高股息”屬性。

在首發(fā)之后，REITs擴募資產(chǎn)質(zhì)量也關(guān)系其在二級市場的表現(xiàn)。據(jù)平安證券統(tǒng)計，2023年4只公募REITs均完成擴募，僅紅土鹽田港REIT因擴募資產(chǎn)更優(yōu)，2023年二級市場表現(xiàn)跑贏指數(shù)，其余擴募REITs均跑輸指數(shù)，主要系擴募資產(chǎn)質(zhì)量問題。

對于未來的擴募計劃，深國際表示，截至2023年底，深國際有37個高標倉項目，21個在建、待建項目，這些項目均具備擴募的潛力。

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