房企觀察 | 持續(xù)重倉上海，華發(fā)股份在滬項目發(fā)展如何？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月15日，上海今年第一批次集中供地首輪土拍收官，5宗涉宅地塊全部成功出讓。其中最熱門的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊，過11個小時激烈爭奪，最終被華發(fā)股份和中鐵置業(yè)聯(lián)合體以總價34.7億元奪得，溢價率為10%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自2022年以來，華發(fā)股份持續(xù)拿地布局，成為重倉上海區(qū)域市場的房企代表之一。據(jù)好地研究院統(tǒng)計，華發(fā)股份近兩年累計在上海拿地11宗，權益拿地額349.1億元，位列同期所有房企第二。

銷售方面，在克而瑞公布的2023年上海房企銷售排行榜中，華發(fā)股份以約301億元的全口徑銷售金額上升至第四位；權益金額則以285.11億元上升至第三位。而在2022年，華發(fā)股份的全口徑銷售金額和權益金額均排在上海第五位。

不過，今年開年的市場形勢似乎對華發(fā)不利。年后開始銷售的海上都薈項目（位于上海松江洞涇板塊）于3月12日公布開盤搖號結果，共計315套房源參與搖號僅吸引到114組購房者認籌，認籌率僅36.2%。

近35億再奪上海熱門地塊

在此輪上海集中供地之前，七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊就被市場提前預定為熱門項目。

目前，古美板塊的房價約在8.5萬元/平方米，但新房供應量不多，去年只有兩個項目開盤，認購率均保持在300%以上，幾次開盤都在當日售罄，購房熱度可見一斑。

據(jù)每經(jīng)記者獲取的競拍企業(yè)名單，七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊吸引了中海、華潤、保利、綠城、建發(fā)、越秀、招商、華發(fā)+中鐵置業(yè)、象嶼+金茂、中鐵建、安徽高速、大華共14家房企報名，創(chuàng)下上海本輪集中供地之最。

華發(fā)股份在上海今年一批次首輪土拍中溢價拿地 圖片來源：中指研究研

七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)宅地采用招標方式出讓，規(guī)則是：當?shù)貕K的報名房企數(shù)量超過10家，需要先對房企經(jīng)濟實力、主體信用評級、百強平均排名、一線城市住宅總面積和一線城市裝配式住宅總面積等指標進行打分考核，再進行淘汰末位，留下10家房企最終角逐。

3月14日上午9點30分，該地塊開始投標，到晚上7點30分左右才公布評審結果。在殘酷的“12進10”打分環(huán)節(jié)，民企代表大華集團和區(qū)域國企安徽高速地產(chǎn)被淘汰出局，華發(fā)股份和中鐵置業(yè)聯(lián)合體最終幸運地摘得七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)宅地，成交總價34.7億元，成交樓面價5.51萬元/平方米，房地聯(lián)動價8.58萬元/平方米。

值得一提的是，這是華發(fā)股份繼古美華庭和古美華府之后在古美板塊開發(fā)的第三個項目。自2014年進軍上海市場，華發(fā)股份兩年時間內(nèi)在上海投資超百億元，陸續(xù)拿下大寧、張江、楊浦等區(qū)域地塊。2022年，華發(fā)股份再次集中大量資源投入上海，全年總拿下8宗地塊，總耗資約230億元，僅次于招商位列第二。2023年，華發(fā)股份共獲得5宗地塊，總金額超267億元。

華發(fā)股份相關人員表示，上海集中供地重新采用企業(yè)打分機制后，公司就在各項核心指標方面作出了努力，以提高參拍的積分。公司在古美北社區(qū)地塊的最后觸頂搖號環(huán)節(jié)幸運中標，將對接下來在上海發(fā)展有著積極意義。“前面兩個盤銷售表現(xiàn)很好，拿到第三個項目相當于是‘好上加好’。”

在華發(fā)股份內(nèi)部，華東區(qū)域一直有著“壓艙石”的地位。財報顯示，2023年上半年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售金額769.3億元，其中華東大區(qū)完成銷售406.16億元，銷售占比52.80%。2022年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售收入1202.41億元，其中華東大區(qū)完成銷售779.09億元，銷售占比64.79%。

2023年上海房企權益銷售金額TOP10 圖片來源：克而瑞 

據(jù)克而瑞發(fā)布的上海房企銷售排行榜，2023年華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售額301.29億元，排名上升至第四位（2022年為第五位）；權益金額285.11億億元，排名升至第三位（2022年為第五位）。不過值得注意的是，華發(fā)股份的權益拿地額由2022年的219億元降至130億元，排名從第一位降至第五位。

交付項目曾被投訴維權

目前，華發(fā)股份在上海主要有靜安華府和海上都薈項目在售，而青浦趙巷、嘉定南翔、閔行古美地塊，以及虹口舊改地塊和浦東周浦的城中村項目還未開盤銷售。

2023年，華發(fā)股份在上海創(chuàng)下銷售火爆的成績：浦東唐鎮(zhèn)的華發(fā)半島華庭項目首開認籌率達到500%，三次開盤三次售罄；閔行區(qū)古美華府項目的認籌率高達3倍以上，連續(xù)兩次開盤“日光”，勁銷47.64億元；靜安華府首開認籌率達308%，二開認籌率達251%。

不過，銷售節(jié)節(jié)攀升的同時，交付環(huán)節(jié)卻被曝出投訴維權情況。據(jù)解放日報，去年10月份，閔行區(qū)華發(fā)四季半島小區(qū)的業(yè)主在工地開放日活動期間發(fā)現(xiàn)，地暖設施安裝的木質(zhì)地板為“宏耐仿古浸漬紙層壓木質(zhì)地板”，執(zhí)行標準為GB18580-2017，甲醛釋放限量等級為E1等級即0.124mg/立方米，為不達標準的產(chǎn)品。據(jù)上海電視臺，該項目還有業(yè)主家中出現(xiàn)墻體開裂的情況。

華發(fā)股份相關人員表示，對于樓盤業(yè)主提出的問題都積極地進行了處理。原因有對預看房政策判斷不足，公司一直在積極溝通。同時，公司也因樓盤投訴問題嚴肅處理了很多負責人，原因是他們沒有管理到位。

上海華發(fā)海上都薈項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

值得一提的是，今年春節(jié)后，位于上海遠郊松江洞涇板塊的華發(fā)海上都薈項目開始認籌，并于3月12日公布了最終的開盤搖號結果，項目共計315套房源參與搖號，僅吸引到114組購房者認籌，認籌率為36.2%。

據(jù)每經(jīng)記者了解，華發(fā)海上都薈項目坐擁上海地鐵9號線和12號線（在建中）雙軌交，備案均價為4.91萬元/平方米，首次推售的房源包括90-101平方米高層3房、90-136平方米疊墅等，單套總價450萬元起。

在認購期間，每經(jīng)記者曾實地探訪海上都薈項目看到，現(xiàn)場的看房和買房人較少，案場里大多是前來合作分銷的房產(chǎn)中介機構和渠道人員。

“目前認籌情況不太理想，可能是項目位置有點偏遠的原因。如果后續(xù)銷售不理想，公司會想盡各種辦法促銷售。”前述華發(fā)股份相關負責人坦言。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝