房企觀察 | 前5月銷售額沖進(jìn)南京TOP5！逆勢高溢價(jià)拿地的奧體建設(shè)能否“守擂”成功？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上周的南京土拍上，奧體建設(shè)以總價(jià)17.4億元競得南京樓面價(jià)第二高地塊。

事實(shí)上，作為一家土生土長的南京國有房地產(chǎn)企業(yè)，奧體建設(shè)已經(jīng)在南京編織了一張區(qū)域“大網(wǎng)”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）梳理發(fā)現(xiàn)，在南京房地產(chǎn)市場中，除保利發(fā)展、招商蛇口、萬科這樣的全國型房企銷售金額名列前茅外，奧體建設(shè)、金基集團(tuán)這樣的區(qū)域型房企同樣表現(xiàn)搶眼。

據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)，今年前5月，奧體建設(shè)在南京商品房權(quán)益銷售金額榜上居第五位，排在前四位的分別為保利發(fā)展、招商蛇口、萬科企業(yè)和金基集團(tuán)。在前5月南京商品房操盤銷售金額榜上，奧體建設(shè)同樣排在第五位。

競得南京樓面價(jià)第二高價(jià)地塊

6月19日，南京出讓3宗容積率在1~1.2的低密度純住宅用地。其中，位于河西南G11地塊容積率為1.01，刷新了河西南住宅用地最低容積率紀(jì)錄，在拍前關(guān)注度最高，也是土拍現(xiàn)場房企爭奪最激烈的地塊。

根據(jù)出讓信息，G11地塊位于南京河西城市生態(tài)公園東側(cè)，出讓面積46603.91平方米（含僅出讓地下空間7350.38平方米），容積率1.0＜Far≤1.01，建筑高度≤35米，掛牌起始價(jià)15.1億元，起始樓面價(jià)38087元/平方米。

最終經(jīng)過47輪競價(jià)，該地塊被本土房企奧體建設(shè)以總價(jià)17.4億元、溢價(jià)率達(dá)15.23%競得，而43888元/平方米的樓面價(jià)更是創(chuàng)下南京近八年新高，僅次于同位于河西南的葛洲壩中國府用地（樓面價(jià)45213元/平方米）。

南京地價(jià)TOP10 來源：易房網(wǎng)

從區(qū)位情況來看，該地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道元前路以北、尚元街以東，距南京地鐵S3號(hào)線平良大街站僅約450米。地塊周邊有多個(gè)優(yōu)質(zhì)教育資源和多個(gè)大型商業(yè)綜合體，如南外河西初級(jí)中學(xué)、南師附中奧南校區(qū)、莫愁職高等。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊的二手小區(qū)主要包括河西金茂府、佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城等。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，河西金茂府目前的二手房掛牌均價(jià)為6.1萬元/平方米，五礦崇文金城為4.65萬元/平方米，佳兆業(yè)城市廣場三期為4.8萬元/平方米。

拿下G11地塊后，奧體建設(shè)將如何打造這個(gè)項(xiàng)目成為市場關(guān)注的重點(diǎn)。

記者注意到，過往奧體建設(shè)在南京開發(fā)的項(xiàng)目多以保障性住宅、普通住宅及政府類項(xiàng)目為主。但近年來，奧體建設(shè)有向豪宅方向發(fā)力的趨勢。如去年奧體建設(shè)聯(lián)手國貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)的豪宅項(xiàng)目天琴華樟，銷售均價(jià)約75239元/平方米，單套均價(jià)約2257萬~4725萬元。而奧體建設(shè)此次獲得的G11地塊，同樣適合打造豪宅項(xiàng)目。

6月24日，每經(jīng)記者通過奧體建設(shè)官網(wǎng)郵箱發(fā)去采訪函，詢問G11地塊后續(xù)開發(fā)及產(chǎn)品定位等相關(guān)問題，但截至發(fā)稿暫未獲得對方答復(fù)。

旗下多個(gè)樓盤項(xiàng)目去化緩慢

據(jù)官網(wǎng)介紹，奧體建設(shè)成立于2001年11月，主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住房租賃、物業(yè)管理等，先后開發(fā)了120萬平方米奧體新城，及中和村、青奧村、海智灣等項(xiàng)目。

作為深耕南京的區(qū)域型房企，奧體建設(shè)曾在南京打造過不少標(biāo)桿性產(chǎn)品，如被業(yè)內(nèi)稱之為“植物園”系列的清竹園、海棠園、紫薇園、丹若園等，合稱奧體新城八大園，在南京當(dāng)?shù)亓粝虏诲e(cuò)的口碑效應(yīng)。

不過，2013年南京發(fā)布“市、區(qū)國企不再參與商品房開發(fā)”限制令后，奧體建設(shè)退居幕后。隨著2019年母公司河西集團(tuán)進(jìn)行“事企分離”改革、實(shí)行獨(dú)立化市場運(yùn)作后，奧體建設(shè)便開始活躍在南京土拍市場。2022年，奧體建設(shè)曾發(fā)布推文《2022，奧體建設(shè)全新歸來》，并配圖“璀璨八子，匠心筑城”，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

尤其是近幾年，奧體建設(shè)分別在南京的南部新城、龍袍新城、河西南、江核等板塊斥資拿地。2019年，奧體建設(shè)拿下河西南G23地塊；2021年拿下龍袍G59地塊；2022年合作開發(fā)南部新城G121地塊，并以27.6億元摘得河西南G31地塊和國際健康城G11地塊；2023年12月14日，奧體建設(shè)以總價(jià)8.63億元獲得河西中G88地塊，成交樓面價(jià)34314元/平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，奧體建設(shè)以136.44億元權(quán)益貨值排在南京房企第三位，僅次于頤居建和保利發(fā)展。

來源：克而瑞

從項(xiàng)目入市節(jié)奏來看，2023年，奧體建設(shè)依托丹若園、江尚紫薇、云尚紫薇等項(xiàng)目的熱銷，在南京市場上打出名聲，天琴華樟、源尚丹若、瑞香園、錦尚紫蘭等項(xiàng)目也相繼亮相。

與此同時(shí)，奧體建設(shè)在南京市場的銷售排名也“水漲船高”。據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)，2023年奧體建設(shè)以70.17億元的權(quán)益銷售額排在南京房企第七位；今年1-5月，奧體建設(shè)的權(quán)益銷售額為19.04億元，名次較去年上升兩位，排在南京房企第五位。排在其前面的除了金基集團(tuán)為區(qū)域型房企外，其余均為全國型房企。

來源：金剛石房地產(chǎn)云

據(jù)官網(wǎng)披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年末，奧體建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.26億元，利潤2.22億元，總資產(chǎn)183.26億元，總負(fù)債131.25億元。

“奧體建設(shè)屬于南京本地國企，目前在售的樓盤主要包括源尚丹若、楓璟雅園、奧體新城丹若園、云尚紫薇府等項(xiàng)目。”6月20日下午，南京當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介施先生向每經(jīng)記者透露，奧體建設(shè)目前在售的樓盤多在主城區(qū)，可能是因?yàn)槭菄缶壒?，在銷售優(yōu)惠上相對較為“保守”，因而部分項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)一般。

源尚丹若項(xiàng)目銷售情況 來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

丹若園項(xiàng)目銷售情況 來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

楓璟雅園項(xiàng)目銷售情況 來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，奧體建設(shè)開發(fā)的源尚丹若項(xiàng)目于今年3月入市，推出62套房源，截至6月20日的待售房源為26套，去化率約58%；丹若園項(xiàng)目于去年2月入市，推出670套房源，截至6月20日的待售房源還有410套，去化率約38.8%；楓璟雅園項(xiàng)目于去年7月入市，推出736套房源，目前待售房源還有509套，去化率約30.8%。

值得注意的是，南京房地產(chǎn)市場從今年4月份以來有所回溫，尤其是央行“5·17”新政后，南京多個(gè)熱門項(xiàng)目來訪量明顯上漲，認(rèn)購也開始增加。5月南京新房市場供應(yīng)量上漲，成交量基本持平。截至5月31日，南京今年新建住宅供應(yīng)30.85萬平方米，成交面積28.48萬平方米，成交均價(jià)31896元/平方米。

封面圖片來源：奧體建設(shè)微信公眾號(hào)