每日經(jīng)濟新聞 2024-06-20 21:09:59
◎“我們城市服務(wù)的毛利率通常低于其他業(yè)務(wù)線,主要是由于城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)及城市服務(wù)下的若干虧損項目的毛利率較低。”經(jīng)發(fā)物業(yè)表示,其應(yīng)占獨立第三方的城市服務(wù)毛利率低于來自實控人經(jīng)開區(qū)管委會和母公司經(jīng)發(fā)控股的項目毛利率。一方面,多個獨立第三方項目均虧損,一些教育機構(gòu)項目如小學(xué)、中學(xué)的平均物業(yè)管理費較低;另一方面,其投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求,旨在擴大客戶群及減少實控人、母公司的依賴。
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢妤
繼泓盈城市服務(wù)(HK02529,股價2.98港元,市值4.77億港元)后,又一家地方國資物業(yè)服務(wù)企業(yè)——西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司(以下簡稱經(jīng)發(fā)物業(yè))通過IPO聆訊,即將在港交所上市。
中物研究院指出,近期泓盈城市服務(wù)以及經(jīng)發(fā)物業(yè)的上市,主要背景是新一輪國有企業(yè)改革。打包上市,其實也是另類盤活資產(chǎn)的體現(xiàn),可以有效地實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和城市服務(wù)的“資產(chǎn)證券化”。將手中大量政府機構(gòu)物業(yè)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)打包,推向二級市場募集資金,可以為城投公司帶來持續(xù)現(xiàn)金流。
與泓盈城市服務(wù)一樣,經(jīng)發(fā)物業(yè)目前也是“偏安一隅”,在管項目絕大部分都集中在總部西安。經(jīng)發(fā)物業(yè)的營業(yè)收入高于泓盈城市服務(wù),但其2023年的毛利潤、凈利潤、毛利率都低于泓盈城市服務(wù)不少。據(jù)招股書披露,經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。在物業(yè)管理費的收款率上,經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)。
經(jīng)發(fā)物業(yè)首次申請上市是2023年9月,今年3月二次遞表,近期剛通過IPO聆訊,目前還未確定上市時間和發(fā)行價格。
作為一家國資物企,經(jīng)發(fā)物業(yè)自2000年成立以來發(fā)展都比較緩慢,97.4%的營收都來自西安這一個城市,外拓只進入了陜西銅川、韓城和新疆石河子三個城市。截至2023年12月31日,經(jīng)發(fā)物業(yè)在管項目約149個,總合約建筑面積為1500萬平方米,在管總面積為1460萬平方米。
經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年年復(fù)合增長率都在13%-16%,全年營收則從2021年的5.94億元增長到2023年的8.62億元,2023年的毛利潤為1.18億元,凈利潤5101.8萬元。
2021-2023年,經(jīng)發(fā)物業(yè)整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%,呈逐年下降趨勢。
經(jīng)發(fā)物業(yè)住宅物業(yè)管理毛利率近幾年一直不高,主要是其在管項目較少有商業(yè)小區(qū)。于往績記錄期間,他們僅向?qū)嵖厝宋靼步?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱經(jīng)開區(qū)管委會)一個規(guī)模相對較小的項目提供住宅物業(yè)管理服務(wù)。獨立第三方項目又多數(shù)是安置房項目,其中大部分是虧損的,去年底其已退出所有安置房項目。
住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和城市服務(wù)構(gòu)成了經(jīng)發(fā)物業(yè)營收的三大部分,城市服務(wù)2023年的營收占比達到61%,住宅為21%,商業(yè)17%。但營收占比最高的城市服務(wù)卻是毛利率最低的,最近三年毛利率都在11%左右,毛利率最高的是商業(yè)物管,達到21.8%。
“我們城市服務(wù)的毛利率通常低于其他業(yè)務(wù)線,主要是由于城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)及城市服務(wù)下的若干虧損項目的毛利率較低。”經(jīng)發(fā)物業(yè)表示,其應(yīng)占獨立第三方的城市服務(wù)毛利率低于來自實控人經(jīng)開區(qū)管委會和母公司經(jīng)發(fā)控股的項目毛利率。一方面,多個獨立第三方項目均虧損,一些教育機構(gòu)項目如小學(xué)、中學(xué)的平均物業(yè)管理費較低;另一方面,其投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求,旨在擴大客戶群及減少實控人、母公司的依賴。
漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示:“物企傾向于城市服務(wù),主要是因住宅物業(yè)市場競爭加劇,需在其他領(lǐng)域探索以擴大市場份額。城市服務(wù)雖毛利率較低,但提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有助于降低財務(wù)風(fēng)險,保持穩(wěn)健經(jīng)營。此外,標(biāo)桿城市服務(wù)項目具有社會影響力,物企通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)與創(chuàng)新解決方案,可提升品牌影響力和競爭力。”
在2021年、2022年及2023年,經(jīng)發(fā)物業(yè)分別有30個、39個及40個項目產(chǎn)生虧損,虧損總額分別為1920萬元、1530萬元、1960萬元。在城市服務(wù)業(yè)務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)中,虧損主要來自獨立第三方項目。
據(jù)經(jīng)發(fā)物業(yè)的披露,近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。經(jīng)發(fā)物業(yè)表示,已致力控制相關(guān)項目的成本,虧損在持續(xù)減少。因此,可通過額外的成本節(jié)約措施(如進一步精減勞工管理以降低營運成本及規(guī)范服務(wù)程序)逐步減少日后產(chǎn)自相關(guān)項目的虧損。
而在物業(yè)管理費的收款率上,經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè),其近三年的整體收款率分別為74.5%、69.6%、80%。2023年收款率的大幅度回升主要是因為結(jié)算了部分未償還的貿(mào)易應(yīng)收款項。
對應(yīng)來看,經(jīng)發(fā)物業(yè)近三年的貿(mào)易應(yīng)收款項分別約為1.26億元、2.13億元、2.14億元,呆賬及其他應(yīng)收款項撥備分別為670萬元、1190萬元、1580萬元。
經(jīng)發(fā)物業(yè)表示,截至2024年4月30日,已結(jié)清截至2023年12月31日到期的大部分貿(mào)易應(yīng)收款項,其中1.27億元貿(mào)易應(yīng)收款項已于其后結(jié)算。“如我們的客戶未能在我們規(guī)定時限內(nèi)付款,我們將視情況再次致電、發(fā)催款信息或發(fā)催款函予對方。”
得益于追收貿(mào)易及其他應(yīng)收款項和實施現(xiàn)金管理政策等,經(jīng)發(fā)物業(yè)2023年銀行及手頭現(xiàn)金由2022年的2.08億元增加至2023年的2.59億元。
值得注意的是,在本次上市募資用途方面,經(jīng)發(fā)物業(yè)一方面計劃開展收并購、日常運營及招聘,另一方面將用于將汽油車替換成新能源汽車(如清掃車及垃圾車),降低城市服務(wù)成本,以及開發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)。
此外,經(jīng)發(fā)物業(yè)計劃于2026年12月31日前完成對一至兩家物業(yè)管理公司的收購,重點專注于陜西省的潛在目標(biāo)公司。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝
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