5· 17樓市新政滿月觀察 | 二線城市房價仍在下探 業(yè)內：6月樓市有望進入政策效果兌現期

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“近期咨詢量和到訪量，相比新政剛出臺時確實有明顯下降。”近日，武漢當地一樓盤置業(yè)顧問告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者），近期項目推出了一批特價房，部分樓層價格相比于4月每平方米低了兩千多元。

隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）滿月，國家統計局6月17日公布數據顯示，5月份，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅較上月擴大0.2個百分點；同比下降3.7%，降幅較上月擴大0.8個百分點。其中，僅太原新房價格環(huán)比上漲0.1%，西安和成都同比上漲，其余城市新房價格同比、環(huán)比均呈現下降態(tài)勢。

與此同時，二手房市場“以價換量”仍是主流，31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.0%，降幅較上月擴大0.1個百分點；同比下降7.5%，降幅較上月擴大0.7個百分點。其中，廈門、濟南、寧波、南昌等城市環(huán)比降幅均超過1.5%。

另據中銀證券報告，5月二線城市新房成交面積環(huán)比增長14.4%，同比下降39.2%，降幅較上月收窄了4.8%。“短期內熱點恒熱的濟南、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持續(xù)增長，不過多數城市仍處于穩(wěn)步需求修復期。”

諸葛數據研究中心監(jiān)測數據則顯示，上周（6月10日至16日）新房市場成交活躍度有所回升，成交總量環(huán)比止跌轉漲，重點15城新建商品住宅成交量為14913套，環(huán)比上升11.37%，同比下降27.33%；重點10城二手住宅成交量為16089套，盡管環(huán)比下跌了6.28%，但同比微漲0.33%。

多位業(yè)內人士在接受每經記者采訪時表示，6月市場有望進入政策效果兌現期。隨著進入房企年中促銷季，預計“以價換量”趨勢或持續(xù)，短期價格仍然缺乏穩(wěn)定上漲的動力，新房、二手房價格可能繼續(xù)下跌。

僅三城新房價格環(huán)比或同比上漲

太原是5月二線城市中唯一新房價格仍在環(huán)比上漲的城市。據國家統計局數據，5月太原新房價格環(huán)比上漲0.1%，已連漲3個月。

另據朗潤智業(yè)數據，5月太原六城區(qū)新房成交均價約12355元/平方米，相比4月小幅上漲。其中，主城區(qū)新房價格最高的板塊為龍城新區(qū)，均價為17112元/平方米。而太原新房成交均價節(jié)節(jié)攀升的原因，主要在于高端改善型項目持續(xù)發(fā)力。

來源：安居客

如5月表現突出的保利天悅均價為280萬元/套，主力戶型面積為168平方米、173平方米和198平方米；已開盤多年的高端樓盤中鐵建花語堂，目前以“準現房”銷售，價格為14800元/平方米，主力戶型面積為175平方米。

“太原作為區(qū)域經濟強市，樓市基本面本身就不算太差。此外，太原樓市紓困政策開展較早，政策力度大，持續(xù)性較強。”上海中原地產市場分析師盧文曦向每經記者分析指出，此前太原房價也曾有過逆勢上漲的情形，但并未得以持續(xù)，未來太原房價走勢仍有待觀察。

值得注意的是，盡管太原5月房價環(huán)比有所上漲，但同比仍有0.5%的下滑。而成都和西安則是二線城市中僅有的兩個新房價格同比仍在上漲的城市，5月同比分別上漲了0.2%和3.8%。

值得濟注意的是，西安新房價格經過連續(xù)14個月環(huán)比、同比“雙漲”后，環(huán)比首次出現下跌。

據中指研究院監(jiān)測，2020年以來，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120~160平方米的改善型產品已成為成交主力；成交總價也上移明顯，產品集中在150萬~200萬元、300萬元以上個面積段。同時，改善型項目銷售相對較好，甚至出現“越貴越搖”的現象。

另據克而瑞數據，“五一”假期，西安各樓盤加大促銷力度，如推出特價房、提高傭金及折扣等，推動市場銷量短期上漲。而受市場結構影響，5月西安新房銷售套均面積約140.8平方米，較上月增加約3.7平方米；成交主力面積段100~140平方米，占比環(huán)比保持穩(wěn)定；200平方米以上面積段受個別熱銷改善項目帶動（如曲江星河灣花園200平方米以上產品成交135套，占比41%），占比上漲2個百分點。

來源：中指研究院

進入6月，這一趨勢依然明顯。如今年第23周（6月3日至9日），西安10個項目開盤，共推售1832套房源，成交827套，整體去化率45%。去化表現突出的曲江新區(qū)金茂璞逸曲江加推中心位置樓棟，313平方米面積段大平層，均價超過3萬元/平方米，去化率達89%。

“恰逢房企年中沖刺業(yè)績的節(jié)點，營銷力度勢必有所加大 ，加之西安下調了首付比例和房貸利率，預期6月成交總量或將穩(wěn)中有增，不過基于去年基數較高，同比還將延續(xù)降勢。”克而瑞分析指出，預期西安短期內市場韌性較強，核心區(qū)域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或將小幅升溫。

成都同樣是全國少數新房價格同比仍在上漲的城市。中指研究院監(jiān)測顯示，今年前5月，成都商品住宅備案面積519萬平方米，同比下降明顯。但總體來看，前5月成都新房和二手房市場仍均能貢獻1500萬平方米左右的量級。但縱向來看，成都市場仍處于低位調整期。從5•17新政后四周的表現來看，成都商品住宅備案成交1222萬平方米，降幅較前5月有所收窄。

而總價較高且受成都4月28日新政影響較大的“5+2”區(qū)域備案成交為51萬平方米，韌性相對較強。如上周，位于錦江區(qū)的能建•錦譽府時隔兩個月后加推新房源，單價超3萬元/平方米，136套房源當天銷售125套，去化率超過90%。

“短期內政策刺激效應并未完全展現，購房者觀望情緒仍較重。”中指研究院成都分院分析指出，預計隨著時間推進，低首付、低利率政策進一步落地，成都“5+2”區(qū)域的購房信心有望逐步恢復。

“短期內熱點恒熱的濟南、成都等核心二線城市，新房單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持續(xù)增長。但多數城市仍處于穩(wěn)步需求修復期，客戶觀望情緒比較濃厚。”中銀證券在報告中指出，部分二線城市如南京、蘇州、福州等，新房成交動力略顯不足，基本以剛需和改善性需求為主導，購買力趨緊，加之二手房持續(xù)“以價換量”分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。

二手房市場“以價換量”仍是趨勢

相較于新房價格仍有城市上漲的情況，5月二手房市場環(huán)比和同比全線下跌，就算是近期二手房市場熱度最高的杭州也不例外。

克而瑞監(jiān)測顯示，杭州全市（除富陽、臨安）5月共成交二手住宅7645套，雖較4月環(huán)比微跌2%，但同比去年5月漲幅達17%，7645套的成交量也是杭州近三年的5月份成交量新高。

除了政策加持，二手房市場“以價換量”是關鍵。5月份，杭州全市（除富陽、臨安）二手住宅成交均價為30636元/平方米，較4月降幅超過5%。據杭州貝殼研究院數據，未來科技城板塊近一年二手房成交均價下跌幅度為11.6%。6月以來，未來科技城貝殼平臺上的二手房掛牌均價為4.18萬元/平方米，較5月的均價4.22萬元/平方米再次微降。

“新政刺激下杭州市場活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，二手房表現仍優(yōu)于新房市場，市場已逐步企穩(wěn)。”中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生向每經記者表示，6月市場有望進入政策效果兌現期，杭州二手房市場仍有望繼續(xù)保持七八千套左右的成交規(guī)模。

值得注意的是，杭州二手房價格有了止跌趨勢。如景芳三區(qū)5月成交均價31010元/平方米，較4月上漲0.19%；采荷東區(qū)5月成交均價41380元/平方米，較4月下跌0.1%；凱旋路小區(qū)5月成交均價34980元/平方米，較4月下降0.06%。

作為二線城市中房價環(huán)比下跌最大的城市，廈門5月二手房價格環(huán)比下跌了2%，同比下滑幅度則達到了11.9%，僅次于徐州的12.4%。與此同時，南京、武漢等城市二手房價格同比跌幅也超過了10%。

結合克而瑞監(jiān)測的二手房成交數據來看，5月重點城市二手房成交規(guī)模雖略有回落，23個重點城市二手成交環(huán)比降8%，同比下降4%，累計同比下降13%。不過，二手房跌幅整體小于新房市場，整體“以價換量”韌性好于新房市場。

此外，5月二線城市二手房成交面積環(huán)比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅較上月收窄0.6個百分點；前5月二手房成交累計同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院長張波表示：“二線城市的房價總體處于下行，但從近幾個月的房價表現來看，已明顯呈現接近價格底部的趨勢，在探底過程中不少城市會出現‘跌穿底部’的價格過度下跌現象，這將隨著市場不斷恢復正常而修正。”

“樓市政策的效果往往都是循序漸進的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，房地產市場不同于股市等其他市場，各地都有著相對獨立的行情。而且，房地產市場更貼近生活，決策成本也更高更復雜，因此政策有著相對較長的傳導過程，政策也很少具有“爆炸性”。

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