大跌近70%！房地產(chǎn)巨頭3.6億元甩賣旗下辦公樓，買入價曾高達11億元！發(fā)生了什么？

每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)證券時報12日報道，當?shù)貢r間6月11日，彭博社援引知情人士報道稱，美國房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業(yè)，2018年購入價格高達1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），價格下跌幅度將達67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款余額超過1億美元。意味著，這棟物業(yè)的出售價，甚至低于未償貸款余額。

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圖片來源：視覺中國

當前，美國曼哈頓及其他地區(qū)的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現(xiàn)象繼續(xù)激增，Related虧本甩賣商業(yè)地產(chǎn)的動作標志著，美國后疫情時代的辦公樓市場又一次遭受重創(chuàng)。

據(jù)美國房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)發(fā)布的一項研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài)。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達到了25%。這是美國過去40年來最嚴重的情況。

除了這筆交易，其他公開交易信息也能顯示美國商業(yè)地產(chǎn)市場的慘烈現(xiàn)狀，越來越多的機構正在虧本出售商業(yè)地產(chǎn)項目。

今年5月份，在美國得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣會上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內(nèi)特廣場(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內(nèi)特廣場曾以超過1.375億美元的價格出售。意味著，跌幅高達91%。房地產(chǎn)投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價為1.535億美元，遠低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權基金—黑石集團也在大幅折價出售辦公樓。近期，黑石集團以約1.86億美元的價格出售了1740廣場大樓，相較于2014年的買入價格（6.05億美元），跌幅也超過69%。

在美聯(lián)儲長時間內(nèi)保持高利率的背景下，美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力正在日益增加。

另據(jù)經(jīng)濟參考網(wǎng)11日援引外媒報道，國際評級機構穆迪近日將美國6家地區(qū)性銀行列入負面觀察名單，這些銀行的信用評級面臨被下調的風險。穆迪稱，上述銀行對商業(yè)房地產(chǎn)貸款有大量敞口。

報道稱，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯(lián)邦儲蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長期評級列入可能下調的負面觀察名單。穆迪表示，利率持續(xù)居高不下加劇了長期存在的風險，尤其是在周期低迷時，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)貸款的地區(qū)性銀行面臨持續(xù)的資產(chǎn)質量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯(lián)儲加息周期開始前的低利率環(huán)境期間，許多地區(qū)銀行對商業(yè)房地產(chǎn)大量集中投資。而商業(yè)地產(chǎn)是“不穩(wěn)定的資產(chǎn)類別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業(yè)地產(chǎn)占有形普通股權益的267%。

分析指出，造成這種情況的主要原因是凈利息收入受到存款成本上升的侵蝕，而利率居高不下使貸款需求面臨壓力。美國合眾銀行表示，一直在努力應對融資成本的上升，因為客戶將現(xiàn)金從銀行轉移到貨幣市場基金等收益率更高的避險替代品，以獲得更好的回報。該行凈利息收入（NII）一季度下降20%，至8.86億美元。一季度凈息差收縮至2.02%，而去年同期為2.47%。

美聯(lián)儲在4月發(fā)布的金融穩(wěn)定報告中提到了商業(yè)房地產(chǎn)價值下降的風險。美聯(lián)儲警告，商業(yè)房地產(chǎn)和消費貸款敞口較高的銀行可能會遭受更大的虧損。

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