每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-01-18 19:06:24
◎2023年,深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷,二手房市場(chǎng)則回暖明顯。樂(lè)有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近五年來(lái)深圳新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn);二手住宅過(guò)戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
◎在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái),深圳存量房市場(chǎng)在2024年將持續(xù)發(fā)展,而之前的存量房因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整幅度大,現(xiàn)在已經(jīng)跌到了一個(gè)相對(duì)合理的水平了,對(duì)購(gòu)房者反而是一個(gè)機(jī)會(huì)?!笆袌?chǎng)上很多存量房的地段比較好,相對(duì)原來(lái)的價(jià)格有較大折讓,相對(duì)新房,存量房調(diào)價(jià)的壓力也沒(méi)那么大。”
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
“從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,深圳市場(chǎng)從去年四季度以來(lái)有回暖趨勢(shì),但目前成交的房源,多數(shù)為降價(jià)較為厲害的樓盤,一般我們同行喜歡把這些盤稱為筍盤,推的力度也會(huì)更大。”深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介盧鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者)。
樂(lè)有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近5年來(lái)深圳新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn);二手住宅過(guò)戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
1月17日下午,美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示:“長(zhǎng)期來(lái)講,深圳是一個(gè)存量房市場(chǎng),所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),在過(guò)去十多年里,深圳二手房交易量都是超過(guò)新房的,因?yàn)樯钲诤茉缇瓦M(jìn)入了存量房時(shí)代。”
1月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,2023年12月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同分別下降0.9%和3.6%,二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比分別下降1.1%和3.1%。
2023年,深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷,二手房市場(chǎng)則回暖明顯。樂(lè)有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近五年來(lái)深圳新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn);二手住宅過(guò)戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
盧鵬飛提到,目前中介推售的房源中,不少房源是降價(jià)比較厲害的次新房,二手房成交之所以成交回暖明顯,不是市場(chǎng)好了,而是很多業(yè)主著急出手,導(dǎo)致讓利幅度較大。
每經(jīng)記者在深圳實(shí)地走訪了解到,不少二手樓盤業(yè)主的房源掛牌價(jià)相比兩年前已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。如位于龍華中心區(qū)的悠山美地項(xiàng)目,一套86.44平方米的3室1廳房源,業(yè)主售價(jià)455萬(wàn)元,折合單價(jià)5.26萬(wàn)元/平方米。
“這個(gè)盤放在2022年以前,業(yè)主掛牌單價(jià)基本很少有低于5.8萬(wàn)元的,現(xiàn)在整體已經(jīng)回調(diào)不少了。如果誠(chéng)心要的話,還可以再與業(yè)主講下價(jià)格。”盧鵬飛告訴每經(jīng)記者。
據(jù)盧鵬飛介紹,近些年,深圳市場(chǎng)去化困難已成為常態(tài),雖然在數(shù)據(jù)上二手房市場(chǎng)有所回暖,但這種回暖表現(xiàn)到中介客戶成交上并不明顯。“現(xiàn)在中介推盤主要還是以價(jià)格讓利為主導(dǎo),比如哪個(gè)新盤讓利大,一般同行就更愿意力推。二手房也是一樣,只要業(yè)主肯讓利,市場(chǎng)潛在買家還是有不少。不過(guò)隨著市場(chǎng)下行,買家會(huì)更加謹(jǐn)慎。”
目前,盧鵬飛所在中介門店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。“現(xiàn)在門店平均每月的業(yè)績(jī)情況,跟過(guò)去兩年相比只有六成左右,而且每月的成交情況也沒(méi)以前穩(wěn)定,所以在獲客上公司也開始要求直播引流了。”
“長(zhǎng)期來(lái)講,深圳是一個(gè)存量房市場(chǎng),所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。”何倩茹表示,在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),在過(guò)去十多年里,深圳二手房交易量都是超過(guò)新房的,因?yàn)樯钲诤茉缇瓦M(jìn)入了存量房時(shí)代。“導(dǎo)致二手房成交最高于新房有兩個(gè)重要原因:一是新房備案價(jià)格受到限制,之前一段時(shí)間里很多新房的備案價(jià)遠(yuǎn)低于周邊同品質(zhì)的二手房?jī)r(jià)格;二是過(guò)去兩三年,二手房市場(chǎng)受參考價(jià)影響較大,所以新房比較受歡迎。”
“從2023年四季度開始,深圳住房交易量出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì),如果這個(gè)態(tài)勢(shì)能持續(xù)的話,我認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的可能性就會(huì)縮小,那么迎來(lái)的就是價(jià)格平穩(wěn)且回升的狀態(tài)。所以2024年,對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)去庫(kù)存的好時(shí)機(jī),對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。”何倩茹表示。
值得一提的是,進(jìn)入2024年以來(lái),深圳樓市的成交量顯著回升,一手二手成交均有回暖。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),2024年第二周(1月8日-14日)深圳二手房成交1032套,環(huán)比增長(zhǎng)6.4%,這也是深圳二手房成交量連續(xù)第二周上漲;在新房市場(chǎng),深圳中原數(shù)據(jù)顯示,上周深圳全市新房住宅成交488套,環(huán)比上漲34.4%。
據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù),截至2023年,深圳二手房成交較為熱門的區(qū)域,主要集中在龍崗、福田和南山,2023年的成交套數(shù)分別為7441套、6491套和5570套。
從房子的成交價(jià)段來(lái)看,350萬(wàn)-500萬(wàn)元房源是二手房成交主力,成交套數(shù)占比為25.4%;其次為1000萬(wàn)元以上房源,成交占比為17.7%。
每經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),目前深圳二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間有所增加。以前房地產(chǎn)行業(yè)上行時(shí),市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)。但如今,潛在買家則更受歡迎。
福田的房產(chǎn)中介杜欣告訴每經(jīng)記者:“不同二手房的議價(jià)率存在明顯差異,不好一概而論。比如有的業(yè)主不愿意降價(jià),你也沒(méi)辦法。目前市場(chǎng)上多數(shù)業(yè)主的議價(jià)空間約為3%-5%,小部分著急賣房的業(yè)主,議價(jià)空間甚至能談到10%以上。”
去年10月,每經(jīng)記者曾看過(guò)一套位于福田赤尾片區(qū)京基御景華城的32平方米小戶型,當(dāng)時(shí)業(yè)主的掛牌價(jià)為252萬(wàn)元。據(jù)中介介紹,該房源于去年12月賣出,成交價(jià)為234萬(wàn)元,相比之前的掛牌價(jià)降了18萬(wàn)元,議價(jià)率約7.1%。
“從深圳的二手房市場(chǎng)來(lái)看,包括‘老破小’房源、樓齡在20年以上的小區(qū)以及邊緣地段的房源,業(yè)主通常會(huì)處于被動(dòng)位置,可能實(shí)際成交價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)有5%左右的議價(jià)空間。”
在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái),“深圳存量房市場(chǎng)在2024年將持續(xù)發(fā)展,而之前的存量房因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整幅度大,現(xiàn)在已經(jīng)跌到了一個(gè)相對(duì)合理的水平了,對(duì)購(gòu)房者反而是一個(gè)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)上很多存量房的地段比較好,相對(duì)原來(lái)的價(jià)格有較大折讓,相對(duì)新房,存量房調(diào)價(jià)的壓力也沒(méi)那么大。”
鄭叔倫預(yù)測(cè),2024年深圳的存量房增長(zhǎng)勢(shì)頭將會(huì)好于新房。過(guò)去幾年,深圳無(wú)論是土拍也好,城市更新也罷,很多開發(fā)商不敢拿地,也不愿意增加庫(kù)存,存量土地開發(fā)意愿也不強(qiáng)。“新房不但受市場(chǎng)影響,還受供應(yīng)影響,2024年預(yù)計(jì)深圳的新房供應(yīng)量不增反降。另外,2024年開發(fā)商可能會(huì)扭轉(zhuǎn)以價(jià)換量的方向,促銷力度減少,短期內(nèi)對(duì)銷售量也會(huì)有所影響。”
封面圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)-VCG111383944016
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