取消宅地溢價率10%上限！上海土拍規(guī)則回到3年前，4宗地總起價84億元下月開拍

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

此次上海取消土拍的地價上限，也意味著自2021年開始實施集中供地模式、并設定最高限價以來，重新恢復“價高者得”的土拍規(guī)則。

上海市奉賢區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關人士當日向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）介紹，集中供地規(guī)則不僅取消了限價，對之前競高品質(zhì)的要求也有調(diào)整，不同類型的地塊有差別化措施，“比如配建公租房的比例，會在出讓合同里注明確定值”。

來源：“上海規(guī)劃資源”微信公眾號

取消宅地溢價率10%上限要求

公告顯示，上海第三批次將集中出讓4宗地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元，計劃于7月9日舉行交易會。

4宗地塊中，有兩宗位于楊浦區(qū)長白社區(qū)和平?jīng)錾鐓^(qū)，另外兩宗位于寶山區(qū)顧村和奉賢新城。在楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊的掛牌出讓須知中明確，國有建設用地使用權掛牌出讓并按“價高者得”的原則確定競得人。

“自該批次起本市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。”上海市規(guī)劃和自然資源局表示，自本批次土拍起，將按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預測、模型推演，強化規(guī)劃引領、需求導向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。

來源：上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

在出讓前，上海規(guī)劃、住建、房管、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應的規(guī)模、結構、價格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動，逐一地塊進行研判，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導市場主體理性競價。

除了溢價率限制，在此次4宗地塊的出讓文件中，同時也取消了房地聯(lián)動價機制，《地塊競價承諾書》中未對地塊房價進行具體限制，只是在項目入市時，開發(fā)商需要向房管部門審批價格。

細化和落實“滬九條”新政

“上海對于溢價率上限的約束取消，客觀上是對過去政策的調(diào)整優(yōu)化，即對過熱時期過嚴政策進行優(yōu)化調(diào)整。同時也深入對‘滬九條’新政中的土地管理政策進行了細化和落實。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向每經(jīng)記者分析表示，一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致。

土拍溢價率10%的上限源自2021年，當年4月30日，上海對土拍競價規(guī)則作出重大調(diào)整，為每宗土地設置起始價的同時，還設置中止價和最高報價，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

上海浦東新區(qū)一處出讓地塊 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“土地市場支持政策出臺，有助于進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是‘市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現(xiàn)。”嚴躍進認為，上海此次政策具有非常好的示范導向，土地政策調(diào)整說明高度落實“人、房、地、錢”的導向，對后續(xù)更好吻合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用。土地政策的調(diào)整，有助于增加房企的盈利空間。溢價率的調(diào)整背后，其實也會對銷售價格等產(chǎn)生積極影響，也會對房企投資拿地產(chǎn)生較為積極的影響，客觀上有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，在22座實行集中供地的城市中，已有19城恢復“價高者得”的土拍規(guī)則，北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價政策，其中，北京、深圳土拍溢價率上限為15%，寧波為30%。

在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，取消溢價率上限將使有實力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加。其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，同時增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎設施建設。

“此外，取消地價上限也將使得開發(fā)商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹?shù)耐顿Y測算以保證獲得利潤。實行了3年多的新房聯(lián)動價機制不再實行，將讓房企的利潤空間增大，有利于市場上更多項目在品質(zhì)方面百花齊放。”陳炬蘭告訴記者。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝