多城新政明確提高住宅“得房率”，公共梯間及機(jī)房等不再納入公攤面積

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

多年來(lái)受到市場(chǎng)熱議的“公攤面積”，近期在多地出現(xiàn)了新變化。

5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。過(guò)去計(jì)入“公攤”面積的避難層、機(jī)房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計(jì)容面積”。

5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過(guò)屋頂面積的25％，上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計(jì)算。同時(shí)，房屋內(nèi)部得房率還將提升，放寬陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深限制，凸（飄）窗窗臺(tái)在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積。

多位業(yè)內(nèi)人士當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上述措施本質(zhì)上是通過(guò)增加套內(nèi)面積和實(shí)際使用面積，從而降低單位購(gòu)房?jī)r(jià)格和成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于提升購(gòu)房者購(gòu)房的積極性。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的松綁，產(chǎn)品得房率會(huì)得到明顯提升。

不過(guò)，律師提醒，上述房屋面積計(jì)算方式變更并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺(tái)新政明確減少公攤面積，并不等同于市場(chǎng)上部分開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈(zèng)送面積”等營(yíng)銷行為。

多地出新政減少“公攤面積”

事實(shí)上，“公攤面積”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅?ldquo;公攤面積”便由此而來(lái)。

根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

不過(guò)，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來(lái)，關(guān)于內(nèi)地是否要取消公攤面積這一問(wèn)題也爭(zhēng)論已久。

據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫(kù)的建筑面積，不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

來(lái)源：惠州市自然資源局官網(wǎng)

近期，廣東肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)容要求。自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、文化室、衛(wèi)生站、養(yǎng)老設(shè)施、居委、警務(wù)室、生活垃圾收集處理設(shè)施、變電站、公共廁所等，可不計(jì)入容積率，但建成后應(yīng)無(wú)償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場(chǎng)、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽(yáng)臺(tái)一半計(jì)容。建筑物屋頂?shù)奶菸?、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房不計(jì)容。

值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范公開(kāi)新建商品房共有建筑面積分?jǐn)傂畔⒌耐ㄖ罚瑥?024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià),并在銷售場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積單價(jià)保持一致。

來(lái)源：肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

據(jù)了解，肇慶市是目前全國(guó)率先實(shí)施住房公攤面積信息及計(jì)算方式現(xiàn)場(chǎng)公示的城市，也是廣東省內(nèi)唯一實(shí)施該做法的城市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示，本質(zhì)上，計(jì)容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購(gòu)房者的福利水平。此次惠州新政提出輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實(shí)上是由政府或開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，惠州調(diào)整的內(nèi)容屬于市政配套的，應(yīng)該由政府來(lái)承擔(dān)，這也提高了業(yè)主的得房率。

戶型設(shè)計(jì)將有較大操作空間

2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中，修訂增加了“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4米，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過(guò)2.4米部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。

深圳一本地房企人士告訴每經(jīng)記者，深圳此前出臺(tái)的70/90政策、容積率要求、凸窗和陽(yáng)臺(tái)等都規(guī)范非常嚴(yán)格，根本沒(méi)有放松空間。“如果上述新政落地，對(duì)住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，在設(shè)計(jì)上會(huì)有較大的操作空間，雖然沒(méi)辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開(kāi)一些了。”

來(lái)源：深圳市人民政府官網(wǎng)

5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門(mén)也印發(fā)關(guān)于《持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵(lì)支持企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺(tái)與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。出具規(guī)劃條件時(shí)，為后續(xù)的建筑方案編制預(yù)留一定的彈性。

來(lái)源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

肇慶新規(guī)也對(duì)結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.10米且進(jìn)深不超過(guò)0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計(jì)容。

“按照佛山的新政，套內(nèi)面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來(lái)只能做到兩房，實(shí)際上起到了控制總價(jià)的情況下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，得房率提升的項(xiàng)目，比其他項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，單價(jià)較低、去化也快，自然會(huì)提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

“參考廣州的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策利好開(kāi)發(fā)商新拿地塊和購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的消費(fèi)者，但對(duì)之前已經(jīng)入市但未開(kāi)發(fā)或銷售的項(xiàng)目（沒(méi)有容積率或公攤優(yōu)勢(shì)），形成較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致后者在去化時(shí)面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項(xiàng)目。”李宇嘉補(bǔ)充道。

佛山計(jì)容新政與廣州2023年11月出臺(tái)的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》有類似，廣州還鼓勵(lì)設(shè)置多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等。另外，對(duì)于套內(nèi)建筑面積超過(guò)144平方米的復(fù)式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬為7.2米。

不過(guò)，近期多地出臺(tái)新政明確減少公攤面積，并不等同于市場(chǎng)上部分開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈(zèng)送面積”等營(yíng)銷行為。

廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基律師則提醒，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在《商品房買(mǎi)賣合同》中詳細(xì)約定購(gòu)買(mǎi)商品房的面積（套內(nèi)與公攤面積）、計(jì)容積面積等，包括如實(shí)際交付商品房時(shí)出現(xiàn)面積差要多退回少補(bǔ)（具體以總面積差、套內(nèi)面積差、公攤面積差何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)龋?，在合同中?yīng)詳細(xì)約定或標(biāo)注新政的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)輕信開(kāi)發(fā)商所宣傳的“偷面積”或“贈(zèng)送面積”行為。

“其次，因新政對(duì)于計(jì)容面積和公攤提出新計(jì)算方式，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為增加面積而產(chǎn)生變更房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃等違建行為。某些開(kāi)發(fā)商為提升銷售戶型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可能采取未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)是開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，完全按照規(guī)劃報(bào)批的圖紙來(lái)做。等規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)后，交樓前會(huì)根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)外墻與安裝玻璃等，將原來(lái)陽(yáng)臺(tái)已變成臥室等，這表面是增加房屋實(shí)用面積，但極有可能被定性為違建，進(jìn)而導(dǎo)致被處罰或強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)。”楊登基表示。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖