超40城支持住房“以舊換新”：“賣(mài)舊”仍是痛點(diǎn)，“換新”受量?jī)r(jià)限制

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

支持商品住房“以舊換新”的城市越來(lái)越多。

就在4月23日，一線城市深圳也加入到商品住房“以舊換新”行列。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過(guò)40個(gè)。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述各城市推出的商品住房“以舊換新”政策力度不一，操作細(xì)則也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以舊換新”的效果也顯露出了差異。

以鄭州為例，截至4月24日下午，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)已有超過(guò)180套“以舊換新二手房”完成登記入庫(kù)，占試點(diǎn)階段收購(gòu)計(jì)劃的36%，房源總價(jià)在29萬(wàn)—318萬(wàn)元，這距離鄭州市二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)還不到4天。而深圳本土房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家4月24日在接受記者采訪時(shí)表示，他們開(kāi)啟“以舊換新”試點(diǎn)項(xiàng)目后不到一周，已有7單簽約客戶(hù)。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于二手房交易、評(píng)估時(shí)間較長(zhǎng)，目前各地住房“以舊換新”政策整體的落地效果還尚不明顯。住房“以舊換新”意在聯(lián)動(dòng)一二手房，降低交易成本，但同時(shí)存在二手房參與門(mén)檻較高、二手房評(píng)估價(jià)或交易價(jià)較低、可置換新房選擇少等痛點(diǎn)。

最大痛點(diǎn)是賣(mài)掉舊房

其實(shí)早在2023年，就已有多個(gè)城市支持住房“以舊換新”活動(dòng)。今年以來(lái)，越來(lái)越多的城市加入進(jìn)來(lái)。

從各地支持“以舊換新”的方式來(lái)看，主要包括兩種：一是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房；二是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起的“以舊換新”就屬于第一種。此前的4月19日，樂(lè)有家已與綠景白石洲正式開(kāi)啟“以舊換新”活動(dòng)，目前簽約參與活動(dòng)的客戶(hù)已有7單。

來(lái)源：樂(lè)有家

樂(lè)有家方面解釋道，“以舊換新”核心條款之一是幫助業(yè)主盡快賣(mài)掉舊房。其調(diào)研結(jié)果顯示，參與“以舊換新”客戶(hù)最首要的動(dòng)機(jī)是借此快速賣(mài)出舊房，這一占比達(dá)到70.8%。推出“以舊換新”后，不少業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)了解。

對(duì)于以舊換新的項(xiàng)目，樂(lè)有家也是有選擇的，其合作新盤(pán)是位于深圳南山區(qū)的綠景白石洲項(xiàng)目，價(jià)格也有一定吸引力。該項(xiàng)目折后單價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米起，周邊二手房?jī)r(jià)格為13萬(wàn)—15萬(wàn)元/平方米，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛35%—40%。

“我們了解到，目前成交的以舊換新單里，大部分舊房與新房的差價(jià)并不大，舊房售出后獲得的房款能覆蓋新房總價(jià)的60%以上，加上客戶(hù)也有一定的經(jīng)濟(jì)積累，承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力不會(huì)很大。”樂(lè)有家方面表示，在流程上，客戶(hù)可鎖定意向房源2個(gè)月。2個(gè)月內(nèi)舊房售出，則前期的訂金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，繼續(xù)新房交易流程；如果舊房未售出，客戶(hù)可選擇退訂新房，無(wú)違約責(zé)任。

不過(guò)，在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“以舊換新”最大的痛點(diǎn)是賣(mài)掉舊房。“目前，開(kāi)發(fā)商參與以舊換新的協(xié)議，鎖定意向房源的周期往往在2個(gè)月左右，意味著賣(mài)房周期往往在2個(gè)月左右，但二手房往往很難在2個(gè)月內(nèi)賣(mài)出。因此，賣(mài)家要獲得‘買(mǎi)新’的優(yōu)惠價(jià)格，就得在‘賣(mài)舊’時(shí)能降低掛牌價(jià)，即降低掛牌價(jià)的損失，在買(mǎi)新房上獲得了補(bǔ)償。”

記者了解到，無(wú)論是自有交易還是統(tǒng)一收購(gòu)舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超過(guò)90%。還有城市明確了具體的抵扣比例。如無(wú)錫市梁溪區(qū)在“以舊換新”公告中明確指出，存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%，指定樓盤(pán)是5個(gè)。

在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的價(jià)格也不盡相同，有些低于市場(chǎng)價(jià)，有些則接近或略高于市場(chǎng)價(jià)。一位江蘇蘇州的二手房業(yè)主就表示，她的二手房在“以舊換新”過(guò)程中是被官方收購(gòu)的，其最終的評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)基本一致。如果走市場(chǎng)化交易可能還賣(mài)不到評(píng)估價(jià)價(jià)格，主要換新的幾個(gè)指定樓盤(pán)剛好也是自己中意的。

李宇嘉認(rèn)為，“以舊換新”關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主“依舊換新”的動(dòng)力，政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是真正從滿(mǎn)足業(yè)主住房消費(fèi)升級(jí)的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買(mǎi)到心儀的、優(yōu)惠新房等角度施策。同時(shí)，賣(mài)不掉二手房則“無(wú)責(zé)退訂新房”，這個(gè)很關(guān)鍵，可以給到參與活動(dòng)的二手房業(yè)主足夠的安全墊。

二手房參與門(mén)檻較高

記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管目前不少城市提出了“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。如從目前落地的政策細(xì)則來(lái)看，不少城市都會(huì)對(duì)參與“以舊換新”的二手房源有規(guī)定門(mén)檻或要求，尤其是以國(guó)資平臺(tái)等為主體收購(gòu)舊房的。

以鄭州為例，試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手住房需滿(mǎn)足的條件包括但不限于：房齡不能超過(guò)15年、如有房貸需還清、要位于三環(huán)以?xún)?nèi)等。而試點(diǎn)階段換房，選購(gòu)的新建商品住房應(yīng)是已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”。

鄭州城發(fā)安居收購(gòu)二手房“以舊換新”流程圖 來(lái)源：鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)

目前，在鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)，已有超過(guò)180套“以舊換新二手房”完成登記入庫(kù)，房源總價(jià)在29萬(wàn)—318萬(wàn)元，多數(shù)房源都是一居室或二居室，房源面積大多數(shù)都在70平方米以下。目前鄭州參與“以舊換新”的新盤(pán)有58個(gè)，均價(jià)在8100—42000元/平方米。

近日，記者以購(gòu)房者身份采訪鄭州多個(gè)參與“以舊換新”活動(dòng)的新盤(pán)項(xiàng)目了解到，通過(guò)“以舊換新”方式購(gòu)買(mǎi)新房并無(wú)特別限制，在售房源都可以選，全款或者按揭貸款的付款方式都可以，屆時(shí)二手房被收購(gòu)后可以直接抵扣房款或首付，優(yōu)惠折扣都按案場(chǎng)現(xiàn)時(shí)情況來(lái)定。

再看揚(yáng)州，該市鼓勵(lì)支持開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展“直接收購(gòu)”式“以舊換新”業(yè)務(wù)，從去年9月開(kāi)始已經(jīng)在試點(diǎn)進(jìn)行系列措施。截至今年2月底，揚(yáng)州市區(qū)已有逾200套二手房被房企直接收購(gòu)。據(jù)“揚(yáng)州發(fā)布”數(shù)據(jù)，一家積極參與試點(diǎn)的房企在5個(gè)月內(nèi)承接的二手房收購(gòu)總額約2億元，帶動(dòng)新房成交額近5億元。

李宇嘉建議，“以舊換新”前期可選擇資金鏈緊張、愿意讓利的開(kāi)發(fā)商參與，并通過(guò)“以舊換新”讓開(kāi)發(fā)商獲得參與活動(dòng)能有效提振銷(xiāo)售的好處，從而對(duì)市場(chǎng)其他開(kāi)發(fā)商起到示范效應(yīng)。

易居研究院認(rèn)為，目前“以舊換新”潛在問(wèn)題或矛盾點(diǎn)在后續(xù)改革中是可以更好得到解決的。比如說(shuō)從評(píng)估的角度看，可以采取多家評(píng)估公司聯(lián)合評(píng)估、錨定周邊市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)、多次評(píng)估等方式進(jìn)行。而對(duì)于納入試點(diǎn)范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，尤其是研究不同類(lèi)型二手房收購(gòu)后的再利用模式等。

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