鄭州創(chuàng)新10000套房“以舊換新”：一半市場化交易、一半官方指定收購，專家認(rèn)為“站位很高，更有利于把控風(fēng)險(xiǎn)”

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從今天（4月1日）起，鄭州的房子也能“以舊換新”了。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。根據(jù)方案，2024年鄭州市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

與此同時(shí)，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還印發(fā)了2024年工作要點(diǎn)，其中明確，今年目標(biāo)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1500億元，商品房投放700萬平方米，商品房銷售1200萬平方米；交付保交樓項(xiàng)目6萬套以上。抓好商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

4月1日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“以舊換新”屬于最近兩年各地的創(chuàng)新政策，目的是有效盤活二手房，促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)。

但差異是，過去各地“以舊換新”的操作，多半是企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的，而此次鄭州屬于官方版本，具有官方指導(dǎo)引領(lǐng)、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作。這也說明各地對于“以舊換新”政策越來越重視，“鄭州版本”值得行業(yè)學(xué)習(xí)。

圖源：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局

一半市場化交易，一半官方指定收購

鄭州版“以舊換新”具體實(shí)施方式分為兩種：

一是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱城發(fā)集團(tuán)）作為政府指定的收購主體，先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，全年計(jì)劃完成5000套。

二是政府政策鼓勵(lì)下，群眾通過市場交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，同樣計(jì)劃完成5000套。

對于通過這兩種方式換購新建商品住房的群眾，現(xiàn)行的契稅補(bǔ)貼30%政策將延續(xù)到2024年12月31日。

同時(shí)，鄭州市還通過開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺（以下簡稱信息平臺），籌集、發(fā)布市場待售的二手住房房源和用于換房群眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。

具體步驟方面，如果選擇城發(fā)集團(tuán)收購“賣舊買新、以舊換新”，公司將制定二手住房收購計(jì)劃，籌集房源，進(jìn)行收購洽談，簽約過戶，并最終完成二手住房的交接。

若選擇市場化“賣舊買新、以舊換新”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和換房群眾通過信息平臺登記發(fā)布待售二手住房信息。同時(shí)，換房群眾登記購買新建商品住房需求信息。其后，換（購）房群眾通過自行洽談，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與服務(wù)達(dá)成市場交易，買賣雙方及時(shí)簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過戶手續(xù)，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務(wù)。在達(dá)成二手住房交易的同時(shí)，換（購）房群眾同步購買新建商品住房，同時(shí)依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免。

4月1日，58安居客研究院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，鄭州的“以舊換新”最大亮點(diǎn)就是，其實(shí)一半的房源是通過政府指定的收購主體進(jìn)行收購，另一半才是常規(guī)的市場化交易。而從各地的實(shí)際情況來看，大都是采用市場化方式進(jìn)行解決，通過聯(lián)動(dòng)中介、開發(fā)商的方式，提前銷售新房，并加快舊房的售賣。

從收購區(qū)域來看，鄭州選擇了金水區(qū)和鄭東新區(qū)等核心區(qū)域，這類區(qū)域的房源本身市場熱度也較高，后續(xù)處理也方便多元化?？傮w來看，收購還會(huì)集中在主城區(qū)，這也更有利于政府側(cè)把控風(fēng)險(xiǎn)。

另一點(diǎn)值得關(guān)注的是，鄭州會(huì)采取契稅補(bǔ)貼的方式，這一在鄭州前幾年政策放松時(shí)都有所體現(xiàn)，對于加速交易的效果較為明顯，也能有效降低置換者的換房成本。

從更高站位來理解“以舊換新”工作

4月1日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房人身份咨詢了鄭州市某新房樓盤，銷售人員表示：“已看到‘以舊換新’新聞了，但還沒有接到通知，具體實(shí)施方案還不了解，但我們應(yīng)該是可以參與‘以舊換新’的。”

根據(jù)河南省建設(shè)廳官方微信，鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套，在市場恢復(fù)過程中，居民二手房與改善性住房需求釋放不足。目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴(kuò)展空間，同時(shí)群眾賣房難、周期長、折價(jià)多等因素，已成為群眾換房的最大阻礙。

據(jù)城發(fā)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次收購二手住房，群眾可通過信息平臺登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》。隨后由專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對舊房進(jìn)行評估后出具評估報(bào)告，城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購、向金融機(jī)構(gòu)申請貸款等事項(xiàng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄭州此次政策從更高的站位來理解“以舊換新”工作，提及落實(shí)國務(wù)院《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》，同時(shí)也有非常靈活的操作和非常務(wù)實(shí)的支持。前者體現(xiàn)在部分區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，后者體現(xiàn)在對部分平臺搭建的工作。這都有助于推進(jìn)此項(xiàng)工作高質(zhì)量發(fā)展。

“鄭州此類政策，對于各地后續(xù)推進(jìn)‘以舊換新’也有啟發(fā)。尤其是此次鄭州文件非常詳細(xì)，提及非常多部門，說明支撐是非常有力的，有助于真正促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝