越來越多地方“國家隊”開始收房子了，能把市場救起來嗎？

每經(jīng)編輯 陳夢妤    

越來越多地方的“國家隊”開始下場收房。

3月22日，據(jù)杭州市臨平區(qū)融媒體中心消息，臨平區(qū)正式啟動舊房換新購活動。

購房者在活動參與樓盤中選定心儀的新建商品住房房源，與開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀企業(yè)、租賃企業(yè)四方簽署買、賣、租一體的四方協(xié)議。開發(fā)企業(yè)在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)（倡議期限在30-90天，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn)）為購房者鎖定意向房源。

全國各地的“以舊換新”活動近期呈多點開花之勢，青島、濟南、揚州、深圳等地均有企業(yè)推出“以舊換新”“以房換房”等活動。

這會成為一種市場風(fēng)向嗎？

多地“國家隊”下場收房

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，江蘇蘇州太倉市和相城區(qū)先后推出房屋“以舊換新”活動，舊房由地方國企收購后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，買賣都由地方國企為業(yè)主一條龍操辦，連舊房評估費都不用業(yè)主承擔(dān)。

蘇州市相城區(qū)啟動“太倉模式”舊房換新的第一天（2023年12月21日），記者就走訪了此次“舊房換新”官方指定登記地點和頌雅苑售樓處。由于活動實行現(xiàn)場報名，不接受電話預(yù)約，據(jù)現(xiàn)場銷售反饋，一早上接待了近60組看房人的登記，下午還預(yù)約了30組，如果500組客戶滿額，會提前結(jié)束登記，進入評估環(huán)節(jié)。

相城區(qū)“以舊換新”模式下，沒有賣房和買房的環(huán)節(jié)，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團直接回購，舊房款用于抵新房款。

負責(zé)登記置換信息的置業(yè)顧問趙鑫（化名）向記者介紹：“舊房首先要求產(chǎn)權(quán)清晰、沒有任何抵押擔(dān)保，貸款已經(jīng)還清。置換的時候，新房超過舊房的差額部分，你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格，最后取高。然后，我們城投集團直接回購。”

3月15日，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持房票安置、住房“以舊換新”的通知》，提出“以舊換新”置換購房人及其直系親屬符合住房公積金提取、貸款相關(guān)條件，可申請辦理住房公積金提取、貸款業(yè)務(wù)。

就在3月10日，“宣城市城建集團”公眾號也發(fā)布公告稱，為支持改善性住房需求，宣城市城建集團聯(lián)合宣城市國控集團開展在售商品房“以舊換新”活動。

2月28日，江蘇省徐州市云龍區(qū)居民王女士領(lǐng)到了賣舊房買新房補貼26702元，這是該市發(fā)放的首例商品住房賣舊換新補貼。

2月21日，“揚州發(fā)布”消息，江蘇省揚州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于鼓勵市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》，有效期至2025年6月30日。實施“以舊換新”契稅補貼政策，推廣“三方聯(lián)動”式“以舊換新”做法，支持開發(fā)企業(yè)開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務(wù)等。

中指研究院統(tǒng)計顯示，2023年以來，已有南京、寧波、南通、連云港、揚州等多地表態(tài)支持“以舊換新”，徐州、南京、武漢江夏區(qū)等部分地區(qū)發(fā)放換房補貼，寧波、連云港、濟南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

建議成立“住宅銀行”

合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所顧問凌斌教授認為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”。在“好不好”的房地產(chǎn)市場中，改善性購房消費是主流，房子“以舊換新”有市場基礎(chǔ)。

“這種做法給市場注入信心，有助于滿足群眾改善性住房需求，同時有助于拉動消費，值得提倡！”安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長郭紅兵態(tài)度鮮明地支持。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認為：對于購房者而言，“以舊換新”政策帶來的優(yōu)勢顯而易見。他們可以提前鎖定新房房源，有更多時間和機會選擇心儀的住房，從而加快新房入市的步伐。然而，這一政策也存在潛在風(fēng)險。

例如，“以舊換新”不成功時，已經(jīng)選定的新房如何處理，退房是否會產(chǎn)生損失；或者因為“以舊換新”不成功，導(dǎo)致購房資金不足等問題。

此外，購房者還需要關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩木唧w規(guī)定，以防范可能遇到的風(fēng)險，如舊房未完成過戶時新房已購，是否執(zhí)行二套房貸政策，是否會提高房貸成本等。

值得注意的是，有的城市實施的“以舊換新”，主要方式是國資企業(yè)按照市場評估價收購舊房，然后把這些收購的舊房作為保障性租賃住房使用。

這種“以舊換新”措施能夠短期內(nèi)在一定程度上遏制舊房房價下跌的勢頭，同時刺激新房的消費。但是也存在企業(yè)收購資金不足，市場評估價也不一定能夠讓舊房業(yè)主滿意等挑戰(zhàn)和問題。所以，目前推出的“以舊換新”數(shù)量、能夠成交的“以舊換新”數(shù)量都不多，帶有“試水”性質(zhì)，能否帶動新房消費還有待時間檢驗。

凌斌建議，“以舊換新”的最好模式應(yīng)該是建立“住宅銀行”。

鑒于當(dāng)前我國建立“住宅銀行”的條件還不成熟，可以考慮先設(shè)立“以舊抵新”中轉(zhuǎn)站，即舊房以市場評估價進站，中轉(zhuǎn)站再以評估價的一定比例（比如70%）給舊房業(yè)主發(fā)放無息資金，舊房業(yè)主用此筆無息資金作為新房首付款或房款，等到舊房售出后，舊房業(yè)主償還無息資金。這樣舊房即使沒有賣掉，業(yè)主也能獲得首付款資金，能更快地達到“以舊換新”的目的。

每經(jīng)房產(chǎn)整合自都市快報、安徽日報、界面新聞、每經(jīng)網(wǎng)app（記者包晶晶）

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖