年報(bào)解讀｜城建發(fā)展2023年扭虧為盈，北京區(qū)域業(yè)績(jī)“上大分”，其他區(qū)域毛利率均下滑

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

城建發(fā)展（SH600266，股價(jià)3.61元，市值77.8億元）打了一個(gè)“翻身仗”。

據(jù)城建發(fā)展2023年財(cái)報(bào)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收203.63億元，同比下滑17.09%；歸母凈利潤(rùn)5.59億元，扭虧為盈；期內(nèi)整體毛利率為20.39%。

城建發(fā)展的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、對(duì)外股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三大板塊。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，截至2023年末該業(yè)務(wù)占營(yíng)收比重達(dá)95.01%，其余業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比重不足5%。

北京市場(chǎng)對(duì)城建發(fā)展業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較為突出，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收154.88億元，比排在第二位的成都多出數(shù)百億元。在北京業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)20.75%，同比上升9.73%，而其他地區(qū)毛利率均出現(xiàn)不同程度下滑。

北京區(qū)域“遙遙領(lǐng)先”，其他區(qū)域毛利率均下滑

據(jù)克而瑞，2023年城建發(fā)展以375.9億元成交金額，在北京區(qū)域排名第二，僅次于中海地產(chǎn)。

截至2023年末，城建發(fā)展房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)排名前五的地區(qū)，分別為北京、成都、重慶、海南和青島，分別貢獻(xiàn)了154.88億元、17.75億元、13.04億元、8.02億元和5.9億元。

而在上述所有地區(qū)的業(yè)務(wù)中，除北京地區(qū)外，其余所有地區(qū)的毛利率均出現(xiàn)了下滑，其中天津地區(qū)的毛利率下滑最為嚴(yán)重，毛利率為-21.57%，下滑幅度達(dá)18.34%。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，城建發(fā)展在天津投資的項(xiàng)目主要包括南湖一號(hào)、天津瓏璽禾院、天津南湖廣場(chǎng)（仍在建）和天津南湖璟院。

截至2023年底，南湖璟院項(xiàng)目可供出售面積為87461平方米，期內(nèi)已售面積為18065平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額為8434萬(wàn)元；而2022年底時(shí)，該項(xiàng)目的已售面積為7721平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額為9293萬(wàn)元。

據(jù)房天下，天津南湖璟院項(xiàng)目于2021年3月開(kāi)盤(pán)，銷售均價(jià)1.36萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商為首城（天津）投資發(fā)展有限公司，系首城置業(yè)全資子公司，而城建發(fā)展又系首城置業(yè)50%股東。

城建發(fā)展在年報(bào)中提到，“首城置業(yè)報(bào)告期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-6.19億元，主要是本報(bào)告期天津項(xiàng)目房?jī)r(jià)下跌計(jì)提3.37億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備所致。”

去年在京新增地塊貨值約165億

城建發(fā)展主要深耕北京，在天津、重慶、成都、南京、青島、三亞、保定、黃山等城市也有所布局。

也正因此，城建發(fā)展在北京項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)情況，成為未來(lái)能否持續(xù)盈利的關(guān)鍵。去年城建發(fā)展得以扭虧為盈，很大程度上得益于北京天壇府、府前龍樾等項(xiàng)目的熱賣。

公開(kāi)資料顯示，2023年天壇府以130億元網(wǎng)簽金額蟬聯(lián)北京市商品房銷售冠軍。不過(guò)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，天壇府結(jié)轉(zhuǎn)金額為39.6億元，另一個(gè)熱銷項(xiàng)目望壇新苑結(jié)轉(zhuǎn)金額為30.6億元。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年，城建發(fā)展在全國(guó)投資建設(shè)的項(xiàng)目共有57個(gè)，其中超30個(gè)項(xiàng)目位于北京，且在建超10個(gè)，主要包括北京東城的望壇棚改項(xiàng)目、北京延慶的延慶康莊一二三街棚改項(xiàng)目、北京龍樾天元項(xiàng)目等。

城建發(fā)展在北京還有3宗土地儲(chǔ)備，分別為北京市延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)一、二、三街區(qū)地塊；北京市延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)大王莊小曹營(yíng)地塊；北京市昌平區(qū)北七家平西府組團(tuán)一級(jí)開(kāi)發(fā)（北區(qū)）地塊托幼、二類居住、商業(yè)金融項(xiàng)目C區(qū)地塊。其余土地儲(chǔ)備多數(shù)位于安徽黃山。

據(jù)華泰證券研報(bào)，2023年城建發(fā)展的拿地金額為151億元，其中在北京獲取2宗地塊，拿地總價(jià)114億元，權(quán)益比例為64%，按政府指導(dǎo)價(jià)測(cè)算貨值165億元。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，城建發(fā)展在手貨幣資金為136.9億元，存貨為912.2億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為131.2億元，同比上升57.32%。

此外，2020年-2023年，城建發(fā)展在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上投入的成本（主要為土地成本、建安成本等）分別為88.15億元、186.59億元、210.57億元和159.44億元。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖