投資電影的地產(chǎn)商已所剩無幾，阿那亞是中產(chǎn)的理想國(guó)還是現(xiàn)實(shí)的試金石？

每經(jīng)記者 畢媛媛  丁舟洋    每經(jīng)編輯 梁梟    

《熱辣滾燙》《我和我的祖國(guó)》《懸崖之上》《臍帶》《雪豹》??春節(jié)檔劇情片、小眾文藝片、主旋律商業(yè)片，在這些風(fēng)格各異的影片背后，有一個(gè)影視圈“陌生”的熟悉面孔：地產(chǎn)商阿那亞。

圖片來源：馬寅微博截圖

從“世界最孤獨(dú)圖書館”到阿那亞戲劇節(jié)，投資電影、舉辦電影周，阿那亞圍繞“中產(chǎn)”精神生活的朋友圈還在繼續(xù)。經(jīng)過幾輪市場(chǎng)洗牌，萬達(dá)、融創(chuàng)、建業(yè)等房企都已淡出電影生意，阿那亞成為當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)里所剩無幾的還在跨界電影的房企之一。

與此同時(shí)，從北戴河、金山嶺到武漢、寧波象山，在行業(yè)下行周期，阿那亞還在擴(kuò)張。然而，這片被描繪成理想生活的樂土背后，有怎樣的現(xiàn)實(shí)沖突與利益考量？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期走訪了位于河北灤平縣的金山嶺阿那亞，并采訪到多位阿那亞的業(yè)主、房地產(chǎn)資深人士。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

擺在眼前的是理想與現(xiàn)實(shí)交織的復(fù)雜圖景——品牌的擴(kuò)張、高昂的房?jī)r(jià)、40年的產(chǎn)權(quán)限制以及與周邊地區(qū)房?jī)r(jià)的巨大落差。阿那亞諸多項(xiàng)目房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)如何？是什么支撐阿那亞定位較高的房?jī)r(jià)？記者也就此采訪了阿那亞品牌方，截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

從京城豪宅到最文藝的地產(chǎn)商

禮堂、美術(shù)館、音樂廳、劇場(chǎng)、圖書館，一個(gè)個(gè)地標(biāo)建筑，以一條海邊慢跑道串聯(lián)起來，共同構(gòu)成了阿那亞的精神地標(biāo)。

經(jīng)過近10年的發(fā)展，如今北戴河阿那亞已經(jīng)變成了一個(gè)文化地標(biāo)，那里不僅常態(tài)化舉行戲劇節(jié)、畫展，LV、法拉利等國(guó)際大牌也將發(fā)布會(huì)選址于此。很多人說，阿那亞是中國(guó)的當(dāng)代烏托邦，是海邊的新故鄉(xiāng)。

圖片來源：阿那亞官網(wǎng)

3月中旬，因?yàn)閰⒓右粋€(gè)文化類活動(dòng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到舉辦地金山嶺阿那亞，才發(fā)現(xiàn)阿那亞的版圖已擴(kuò)展到北戴河之外。

金山嶺阿那亞沙盤 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

11年前，阿那亞只是一個(gè)位于秦皇島北戴河，處于生死邊緣的偏僻樓盤。從掙扎求生到北京中產(chǎn)文青的“精神理想國(guó)”，阿那亞的故事由項(xiàng)目創(chuàng)始人兼CEO馬寅編織。

接手阿那亞前，創(chuàng)始人馬寅是房企億城集團(tuán)的總裁。在房地產(chǎn)從業(yè)十多年，馬寅盡享中國(guó)房地產(chǎn)的繁榮與機(jī)遇，他經(jīng)手的項(xiàng)目萬城華府、西山華府、燕西華府，均在北京。

尤其是在2003年購(gòu)買北京海淀萬柳地區(qū)萬城華府的業(yè)主，屬于改革開放以來的第一批財(cái)富創(chuàng)造者。到現(xiàn)在，萬城華府也穩(wěn)居京城豪宅的行列，在二手房交易網(wǎng)站上，該小區(qū)4月2日?qǐng)?bào)價(jià)約為17.65萬元/平方米。

2013年，39歲的馬寅決定創(chuàng)業(yè)。當(dāng)時(shí)，億城集團(tuán)在秦皇島昌黎縣有一個(gè)海景房的地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售情況不佳。馬寅向銀行貸款，收購(gòu)了這一海景房項(xiàng)目。他打算爭(zhēng)取3個(gè)月到半年把它賣掉，賺取中間差價(jià)，依然還是“建房、賣房，賺差價(jià)走人”的短平快邏輯。

可是形勢(shì)變了。“掉坑里了，拿了這么一塊地，房子也賣不掉，房?jī)r(jià)也不漲，銀行也不給貸款，”馬寅在播客中說，“那種情況下，就逼著自己轉(zhuǎn)型。好在當(dāng)時(shí)大環(huán)境都還好，給了我這么長(zhǎng)時(shí)間慢慢轉(zhuǎn)型。如果擱今天，讓我現(xiàn)在去做轉(zhuǎn)型，我也來不及。”

從2014年起，阿那亞從賣房子轉(zhuǎn)型為做服務(wù)。“靠土地增值去賺‘老錢’的事不能再干了，而靠服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，和年輕的客戶在一起，去賺這些新錢，才是長(zhǎng)久之道。”馬寅說，這些年，阿那亞光設(shè)計(jì)費(fèi)用就花了7億元，超過傳統(tǒng)地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的十倍。

北戴河阿那亞 圖片來源：阿那亞官網(wǎng)

良渚文化村、麓湖、烏鎮(zhèn)，與阿那亞同期誕生的不少類似地產(chǎn)項(xiàng)目，都是這種“烏托邦屬性”，對(duì)服務(wù)、文化等軟實(shí)力提出極高要求。

與前者的“孤品”模式不同的是，阿那亞以北京中產(chǎn)客群為核心，將項(xiàng)目從北戴河拓展到河北金山嶺、河北霧靈山、三亞、廣州。這些項(xiàng)目一以貫之的就是強(qiáng)調(diào)“精神屬性”，北戴河阿那亞可以在圖書館里對(duì)著大海看書，金山嶺阿那亞就更“形而上”了——對(duì)著流水抄經(jīng)?？梢韵胂筮@些情景發(fā)朋友圈的效果，能營(yíng)造出怎樣的人設(shè)。

40年產(chǎn)權(quán)、5萬元/平方米，誰在買河北灤平縣的阿那亞？

3月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車前往位于灤平縣的金山嶺阿那亞。駛出北京地界后，進(jìn)入一段盤山公路。沿途，一些平房依山而建，不少掛著“農(nóng)家樂”的招牌。

行駛約十公里后，就能看到“aranya”的招牌。這是金山嶺阿那亞的入口，迎接的安保人員露出弧度恰好的笑容。旁邊，數(shù)輛挖掘機(jī)正在作業(yè)。

不同于北戴河阿那亞廣為人知的海岸線，金山嶺阿那亞的招牌是“山”。阿那亞首席品牌官田海成在2018年的一次演講中稱，每個(gè)人心中都有一座山，這座山投射的是自己。山是值得敬畏的，跟海的歡樂不一樣。

在置業(yè)中心，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者的身份咨詢了銷售賀冰（化名）。據(jù)賀冰介紹，這里致力于打造“小而精的山居社區(qū)”。在整體沙盤前，賀冰進(jìn)一步介紹了未來的發(fā)展規(guī)劃。她指著后方正在建設(shè)的區(qū)域說，許多設(shè)施都已規(guī)劃完畢，并計(jì)劃在今年6月到10月陸續(xù)開業(yè)。不遠(yuǎn)處的一處位置將于2025年開業(yè)“理想國(guó)酒店”。“私密感”是區(qū)別于金山嶺區(qū)別于其他阿那亞的一個(gè)標(biāo)簽。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

賀冰稱，金山嶺阿那亞已經(jīng)開發(fā)到了三期。一期540套聯(lián)排別墅，當(dāng)時(shí)沒有對(duì)外銷售，許多明星和博主都有入手，價(jià)格均價(jià)約為2.5萬元/平方米，已全部售罄并于2018年交房；二期漲到了4萬元/平方米，包括書店、民宿、瀾山酒店等，部分已交房；三期包括藝術(shù)家工作室和兩層聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)年底到明年8月交付，部分房型的單價(jià)已接近5萬元/平方米。

“以小院房型為例，135平方米的三居室，價(jià)格差不多在580萬元一套左右。我們所有項(xiàng)目的小院都是明星產(chǎn)品。金山嶺的定位是以自住為主的社區(qū)，北戴河是投資的多。”賀冰進(jìn)一步表示。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

業(yè)主權(quán)益也是阿那亞的賣點(diǎn)。“冬天不想到山里，業(yè)主可以去三亞或者廣州的社區(qū)，享受酒店住宿折扣。”有些權(quán)益就類似于買了一輛200萬元的豪車送一把雨傘的程度，“從北京來金山嶺可以坐我們的大巴車，車費(fèi)為業(yè)主50元、訪客100元。”

“出門隔一條馬路，對(duì)面的小區(qū)孔雀城，里面也有酒店、住宅，也有海灘，房?jī)r(jià)可以和北戴河阿那亞相差十倍。”北戴河阿那亞業(yè)主鄭凡（化名）在電話中對(duì)記者表示。金山嶺阿那亞也是如此，二手房平臺(tái)顯示，灤平縣多處二手房的均價(jià)在5000元/平方米左右。

盡管目前金山嶺阿那亞的游樂活動(dòng)與餐館數(shù)量都相當(dāng)有限，但在賀冰的描述中，這里的調(diào)性不言而喻。金山嶺阿那亞將對(duì)接國(guó)內(nèi)外的許多活動(dòng)，尤其是夏天的音樂山谷，將舉辦鋼琴獨(dú)奏、古典樂、爵士樂等多種音樂會(huì)。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

“禪院耗資8000多萬元，它是下沉式的，三面環(huán)山，我們請(qǐng)日本的園林大師枡野俊明做了院子里的枯山水景觀，”金山嶺阿那亞的銷售帶著記者參觀講解，“這里可以對(duì)著流水抄經(jīng)，再往下走有冥想室，還有圖書閱覽室。”

不過，對(duì)于文旅地產(chǎn)的置業(yè)者來說，房?jī)r(jià)的漲跌才是他們共同關(guān)心的。在鄭凡眼中，投資阿那亞不為去海邊圖書館看書，也不為去冥想室抄經(jīng)，他看重的就是投資收益。鄭凡對(duì)記者表示，秦皇島阿那亞已經(jīng)成為旅游景區(qū)了，所以這邊的房子容易出租。除非是熱門景區(qū)，否則就不掙錢，投資文旅地產(chǎn)就這么個(gè)邏輯。

據(jù)阿那亞置業(yè)中心的銷售人員介紹，金山嶺阿那亞均為40年產(chǎn)權(quán)。

當(dāng)房產(chǎn)不再是投資首選，阿那亞開到武漢、寧波

2021年6月，阿那亞聯(lián)合中國(guó)旅游集團(tuán)旗下公司中旅投資以總價(jià)7.61億元競(jìng)得武漢東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)的地塊。也是在2021年，計(jì)劃總投資80億元的“阿那亞·象山海岸”項(xiàng)目簽約并開工。

據(jù)《湖北日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2023年12月，馬寅在武漢市“自然資源規(guī)劃大講堂”上表示，阿那亞已在全國(guó)落地六個(gè)項(xiàng)目，但這六個(gè)項(xiàng)目只能算一個(gè)大項(xiàng)目，因?yàn)榉?wù)主要人群都是北京周邊客人，而東湖項(xiàng)目算是阿那亞品牌進(jìn)入其他城市的第一個(gè)項(xiàng)目。“今后阿那亞面對(duì)的是全國(guó)乃至全世界的客戶。”

目前，阿那亞在武漢、象山的項(xiàng)目正在建設(shè)中，霧靈山、金山嶺的社區(qū)運(yùn)營(yíng)還在完善中，這些都需要大量資金。任何一個(gè)項(xiàng)目滯銷，開發(fā)商都可能面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。

在賀冰的描述中，阿那亞的資金不用愁。“員工福利也很好，現(xiàn)在能準(zhǔn)時(shí)發(fā)工資的地產(chǎn)（企業(yè)）不多了。”“我有一位業(yè)主，打算把北京朝陽(yáng)區(qū)的房子賣了，在我們這買個(gè)小院。他北京的房子賣的時(shí)候降價(jià)70多萬（元）。”

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

在銷售看來，金山嶺阿那亞比北京朝陽(yáng)區(qū)的房子更保值、更搶手。

然而，這一說法與購(gòu)房者們的基本判斷不同。鄭凡前后在北戴河阿那亞買了四套房，但他還是認(rèn)為，北戴河阿那亞的那么多期項(xiàng)目里，“大多數(shù)買了收益比不夠”。

“海邊度假樓盤不值錢，別說200萬（元）了，20萬（元）也不會(huì)有人買。服務(wù)、運(yùn)營(yíng)這些，我覺得也是錦上添花的事情。北戴河阿那亞這么大，9期、10期都開盤了，每一期都能形成熱門景區(qū)嗎？熱門景區(qū)是天時(shí)地利人和，再開一個(gè)盤能不能成功真的是個(gè)問號(hào)，”鄭凡進(jìn)一步解釋道，“起步階段我不可能買，得等它商業(yè)模式都出來了才會(huì)考慮。所以我不擔(dān)心買不到，文旅地產(chǎn)永遠(yuǎn)是賣的人多。”

另一位阿那亞業(yè)主小花（化名）已經(jīng)拋售出手了。“原因很簡(jiǎn)單，我是房地產(chǎn)行業(yè)的，買房其實(shí)就是當(dāng)時(shí)有閑錢，（現(xiàn)在）沒有了。”

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經(jīng)記者 畢媛媛 攝

“北戴河阿那亞當(dāng)年也算是中國(guó)的‘四大神盤’之一，它有一幫‘原住民’鐵桿粉絲，這些人形成一個(gè)比較牢固的客戶圈層。它們的產(chǎn)品也的確不錯(cuò)，重金請(qǐng)了知名設(shè)計(jì)師。成都的麓湖、上海的中海項(xiàng)目都有這種相似性，市場(chǎng)在下行了，還能創(chuàng)單日開盤紀(jì)錄。”房地產(chǎn)資深人士莊澤寶在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“但所有的投資都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，”莊澤寶話鋒一轉(zhuǎn)，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)肯定不是投資首選了。100套房子，可能只有10%買到才有機(jī)會(huì)賺到，大部分你買了來自己住，那你不虧。如果是投資，回報(bào)就很難講了。”

買房已經(jīng)不再是穩(wěn)賺不賠的投資方式了。這將是今后阿那亞對(duì)外擴(kuò)張之路上的最大變量。