企業(yè)觀察｜當(dāng)下物企上市還是好時(shí)機(jī)？深業(yè)物業(yè)三次遞交招股書(shū)，盈利能力難題待解

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

過(guò)去兩年，深業(yè)物業(yè)都是當(dāng)年第一家向港交所遞交招股書(shū)的物企。

遞表兩度失效后，近日，深業(yè)物業(yè)更新招股說(shuō)明書(shū)。實(shí)際上，今年2月深業(yè)物業(yè)上市計(jì)劃已取得了突破性進(jìn)展，獲得了境外發(fā)行上市備案通知書(shū)，擬在港股上市并發(fā)行不超過(guò)5198萬(wàn)股股份，備案通知書(shū)有效期限為12個(gè)月。

據(jù)瑞恩資本，按照2023年3月31日生效境內(nèi)企業(yè)境外上市備案新規(guī)，企業(yè)選擇香港H股上市，原大小路條已成為歷史。企業(yè)境外上市可直接遞交招股書(shū)，而大路條將被“備案通知書(shū)”代替。

作為2024年物業(yè)行業(yè)沖刺IPO第一股，深業(yè)物業(yè)能否在12個(gè)月內(nèi)順利完成赴港上市事宜？

當(dāng)下物企上市還是好時(shí)機(jī)？

從已發(fā)布年報(bào)的57家財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，樓市持續(xù)調(diào)整對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響還在持續(xù)。14家物企2023年?duì)I收下滑，占比25%；30家物企凈利潤(rùn)率不足10%，占比超過(guò)5成。

估值方面，當(dāng)下無(wú)論是已上市物企的市值，還是資本市場(chǎng)給出的擬上市物企估值，相較于高峰時(shí)期也近乎腰斬。

那么，一年多內(nèi)三次遞表的深業(yè)物業(yè)為何執(zhí)意上市？當(dāng)下是否為好時(shí)機(jī)？

深業(yè)物業(yè)是深圳控股（0604.HK，股價(jià)1港元，市值88.99億港元）全資子公司，隸屬于深圳國(guó)資委。深業(yè)物業(yè)有意上市還可追溯到8年前，深圳控股董事長(zhǎng)呂華等人曾公開(kāi)指出，要在“十四五”期間將物業(yè)集團(tuán)打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”，并為此進(jìn)行了大規(guī)模分拆和整合。

2021年9月18日，深業(yè)物業(yè)將各個(gè)實(shí)體進(jìn)行整合，與南方地產(chǎn)、泰然集團(tuán)、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團(tuán)等訂立增資協(xié)議。

分拆整合之后，深業(yè)物業(yè)規(guī)模猛進(jìn)。根據(jù)招股書(shū)，2023年末，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約8410萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為513個(gè)，在管總建筑面積約為8050萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)47個(gè)城市和14個(gè)省份。其中，粵港澳大灣區(qū)在管總建筑面積約為5280萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的65.6%。

深業(yè)物業(yè)表示，未來(lái)預(yù)計(jì)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)的總收入將持續(xù)增長(zhǎng)，至2027年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.5%。

對(duì)于募資用途，深業(yè)物業(yè)稱(chēng)，主要用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，于未來(lái)3-5年投資2860萬(wàn)-6500萬(wàn)元收購(gòu)6-7間目標(biāo)公司；其次將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購(gòu)買(mǎi)新設(shè)備；以及提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)影響力等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前股市整體行情較為低迷，并非物業(yè)公司上市的好時(shí)機(jī)，物業(yè)板塊受到房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力的影響，股價(jià)處于較低水平，很多物業(yè)公司股價(jià)連續(xù)低于1元，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。此外，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司上市的態(tài)度也發(fā)生較大變化，原來(lái)物業(yè)板塊都是高估值，且發(fā)行后股價(jià)連續(xù)走高，但從近兩年的情況看，上市后破發(fā)概率很高。

“無(wú)論如何，物業(yè)板塊是離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)最近的業(yè)務(wù)。對(duì)于深業(yè)物業(yè)而言，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后，物業(yè)板塊仍然是現(xiàn)金奶牛，每年都會(huì)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流，這對(duì)集團(tuán)整體業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展是有利的。”宋紅衛(wèi)強(qiáng)調(diào)。

盈利能力挑戰(zhàn)

當(dāng)下物企想實(shí)現(xiàn)盈利，更考驗(yàn)功底。

2019年至2021年，上市物企的毛利和凈利潤(rùn)均值均保持高速增長(zhǎng)，但從已發(fā)布的2023年上市物企年報(bào)來(lái)看，物企盈利能力出現(xiàn)分化，行業(yè)整體毛利率微降，凈利率微增，而具有商管性質(zhì)的物企毛利率往往較高，盈利能力更強(qiáng)。

從業(yè)務(wù)拆分來(lái)看，當(dāng)下深業(yè)物業(yè)在盈利性更高的商管物業(yè)上并不占優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)招股書(shū)，深業(yè)物業(yè)分為城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)三個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)。

其中，城市及產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)近三年管理面積占比逐年提升，而住宅及商業(yè)物業(yè)營(yíng)收占比逐年減低。

截至2023年末，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)占比最高，合共管理269個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，在管建筑面積合共達(dá)到約4820萬(wàn)平方米，占在管總建筑面的59.9%。

住宅物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積合共達(dá)到約2860萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的35.5%。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)合共管理71個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積合共達(dá)到約370萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的4.6%。

這一營(yíng)收分布，使得深業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)公布的三年毛利率不及預(yù)期，也不及同期拿到上市備案書(shū)的泓盈服務(wù)。

據(jù)招股書(shū)，2020年-2022年，深業(yè)物業(yè)同期毛利率分別約為15.1%、13.0%、14.4%，凈利率分別為5.70%、3.46%、3.98%。同期泓盈服務(wù)毛利率分別為29.39%、24.86%、23.00%，對(duì)應(yīng)凈利率為12.44%、9.46%、10.14%。

對(duì)此深業(yè)物業(yè)表示，在業(yè)績(jī)記錄期間，我們的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到我們的業(yè)務(wù)組合及我們整合資源及優(yōu)勢(shì)提供不同服務(wù)產(chǎn)品的能力的影響。不同業(yè)務(wù)線的毛利率各不相同，通常取決于我們?cè)诓煌贤才畔滤峁┑姆?wù)類(lèi)型、收取的費(fèi)用和承擔(dān)的成本。

作為一家區(qū)域性物企，大灣區(qū)對(duì)于深業(yè)物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入有著舉足輕重的影響，在整體業(yè)務(wù)中占了較大比例，并且這一比例還在逐年上升。據(jù)招股書(shū)，2022年及2023年，深業(yè)物業(yè)來(lái)自大灣區(qū)的收入為16.29億元、18.29億元及21.63億元，分別占相關(guān)期間總收入的75.7%、77.9%及79.8%。

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