兩地房子“以舊換新”幕后：國(guó)企收購(gòu)舊房？業(yè)主積極性如何？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 易啟江    

2023年樓市持續(xù)下行之下，論創(chuàng)新和大膽，還得是江蘇省。

江蘇蘇州太倉(cāng)市和相城區(qū)先后推出房屋“以舊換新”活動(dòng)，舊房由地方國(guó)企收購(gòu)后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來(lái)抵新房款，買賣都由地方國(guó)企為業(yè)主一條龍操辦，連舊房評(píng)估費(fèi)都不用業(yè)主承擔(dān)。

“現(xiàn)在我自己都沒(méi)花什么時(shí)間和精力，整個(gè)流程都是他們（國(guó)企）走。”太倉(cāng)置換成功的業(yè)主張女士這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）。

舊房換新，在太倉(cāng)已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化階段，一大批客戶已經(jīng)達(dá)成置換意向，不少人已經(jīng)走完了置換全流程，坐等收房。

蘇州相城區(qū)“以舊換新”模式下，也沒(méi)有賣房和買房的環(huán)節(jié)，直接一套舊房換一套新房，選購(gòu)的新房總價(jià)超過(guò)舊房、補(bǔ)差價(jià)即可。

無(wú)論是已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化的太倉(cāng)模式還是蘇州相城區(qū)的初次探索試點(diǎn)，都指向了共同的目標(biāo)：老房有人住、新房有人買。

01 太倉(cāng)模式

業(yè)主驚喜 舊房評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)

張淳茉（化名）一家是太倉(cāng)第三批換房的受益者。

“舊房評(píng)估價(jià)格大大超出我的心理！”她說(shuō)，“我們舊房是5樓頂樓，（如果是自己賣）不太好出手。評(píng)估價(jià)給到了8100元/平方米，而小區(qū)里有的掛出6000多元的價(jià)格都沒(méi)人問(wèn)。”張淳茉介紹說(shuō)。

“我們房子129平方米，有個(gè)閣樓30平方米，一個(gè)儲(chǔ)藏室11平方米，最后加起來(lái)算170平方米，總價(jià)估到了112萬(wàn)多元。”

她們選中“桃園新著”的洋房，換購(gòu)單價(jià)19000元左右，趕上了常態(tài)化“以舊換新”政策優(yōu)化，閣樓、車位也算入評(píng)估總價(jià)，舊房評(píng)估總價(jià)一下子就上來(lái)了。

按照張淳茉的計(jì)劃，舊房這筆錢打算全部用來(lái)抵扣新房款，不足部分用公積金貸，這樣還貸的壓力就小了。

太倉(cāng)版“以舊換新”，給各地盤活存量房和新房市場(chǎng)打了個(gè)樣。

地方國(guó)企托底“以舊換新”模式，太倉(cāng)市最早是在2023年國(guó)慶期間成功試點(diǎn)。

每經(jīng)記者2023年12月初前往太倉(cāng)晨曦雅苑進(jìn)行了實(shí)地探訪，置業(yè)顧問(wèn)李涵波（化名）向記者詳細(xì)介紹了這一全新嘗試的細(xì)節(jié)。

太倉(cāng)居民如果有“以舊換新”意向，可通過(guò)太倉(cāng)市行政服務(wù)APP“太融e”點(diǎn)擊“以舊換新”頁(yè)面，填寫報(bào)名信息，官方會(huì)統(tǒng)一安排舊房?jī)r(jià)格評(píng)估，新房房源由太倉(cāng)市城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)”）、太倉(cāng)市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“太倉(cāng)城投集團(tuán)”）兩家國(guó)資公司提供。

▲晨曦雅苑沙盤 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“我可能是太倉(cāng)第一個(gè)換房的人！” 文雅婷（化名）向每經(jīng)記者介紹，“2023年9月底‘以舊換新’政策剛剛出來(lái)，過(guò)完十一我就去樓盤看了房子，緊接著就到‘太融e’APP上登記換房了。其實(shí)我自己的房子是2023年上半年剛剛交付的，產(chǎn)證也是卡著時(shí)間點(diǎn)辦下來(lái)的，為了趕著換房。”

“我看中的房源193平方米，當(dāng)時(shí)自己的房子評(píng)估價(jià)下來(lái)就占新房?jī)r(jià)格60%，其余的部分用公積金加商貸，現(xiàn)在貸款利率比我買那套房時(shí)要低太多了，我買那套的時(shí)候，房貸利率是5.6%。”文雅婷這樣說(shuō)道。

文雅婷自己的新房是2021年買的毛坯，市場(chǎng)火爆的那個(gè)時(shí)候，根本不容她多想，只能買了婁江新城那個(gè)樓盤最后一套房子，128平米。由于家里人多孩子多，現(xiàn)在想想還是不夠住，既然有這個(gè)政策，就想換個(gè)大的。

“其實(shí)我們那套房評(píng)估價(jià)不太劃算，買入價(jià)約23000元/平方米，評(píng)估價(jià)不到22000元/平方米。但是我們也接受，畢竟如果要自己賣掉再去買的話，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)不好。”文雅婷說(shuō)。 

根據(jù)太倉(cāng)市目前的政策，賣舊買新，還能省下十幾二十萬(wàn)元的契稅，車位也借著常態(tài)化開展“以舊換新”的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)一換一。

對(duì)于大家最為關(guān)注的舊房定價(jià)，晨曦雅苑一位置業(yè)顧問(wèn)劉艷（化名）表示，“由住建背景的評(píng)估公司出面，調(diào)出你這個(gè)小區(qū)半年間的成交均價(jià)，這個(gè)評(píng)估是面向整個(gè)小區(qū)的，所以裝修老舊、樓層不佳的不利因素在評(píng)估中會(huì)被忽略。同樣，如果你是小區(qū)中最優(yōu)質(zhì)的房源，裝修精良等等的優(yōu)勢(shì)也會(huì)減弱。”當(dāng)完成評(píng)估之后，置換人付2萬(wàn)元意向金，簽置換協(xié)議，所有置換人會(huì)一起參與新房搖號(hào)，按照搖號(hào)順序選房，在這個(gè)過(guò)程中，隨時(shí)可以退出，意向金可退。

政策不斷優(yōu)化升級(jí) 老房學(xué)區(qū)資格也保留

2024年1月25日，每經(jīng)記者在與置業(yè)顧問(wèn)溝通中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)兩輪“以舊換新”試點(diǎn)之后，太倉(cāng)又一次走在了前面，進(jìn)一步降低了置換門檻，細(xì)化了試點(diǎn)方案中的一些遺留問(wèn)題，而且直接把“以舊換新”業(yè)務(wù)變成了常態(tài)化。

太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)也于1月12日公告了新一輪“以舊換新”的通知，具體來(lái)看，常態(tài)化方案對(duì)購(gòu)房人有了五大方面利好：

1、“以舊換新”從“一套換一套”升級(jí)到了可以“多套換一套房”。

2、原先限定存量商品房總價(jià)抵扣比例不得高于新房總價(jià)的60%，新方案規(guī)定舊房總價(jià)抵扣比例不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的80%，大大降低了置換差價(jià)。

3、有產(chǎn)證的自行車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、閣樓可以獨(dú)立評(píng)估，算到總價(jià)中，汽車車位可以等量置換。

4、“老房子的學(xué)區(qū)”入學(xué)資格保留兩年，打上了政策補(bǔ)丁。

5、更大的優(yōu)化，是支持舊房?jī)r(jià)款分批次支付給舊房產(chǎn)權(quán)人，既可用于支付新房首付款，也可用來(lái)歸還老房銀行貸款。剩余價(jià)款在新房房貸放款之后支付給舊房產(chǎn)權(quán)人。

值得注意的是，最新置換條件中“老房子的學(xué)區(qū)入學(xué)資格保留兩年”，是一項(xiàng)非常創(chuàng)新的政策突破。

太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示：“在前兩批置換工作結(jié)束后，反復(fù)開會(huì)總結(jié)復(fù)盤，對(duì)報(bào)名未置換的市民做了回訪，發(fā)現(xiàn)市民有著學(xué)區(qū)困擾、一套換一套資金不足、車位車庫(kù)無(wú)法置換、購(gòu)房人年齡無(wú)法貸款的情況，我們第一時(shí)間組織會(huì)議研究分析，不斷優(yōu)化‘以舊換新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認(rèn)可。在后期的工作中，我們也實(shí)時(shí)聽取市民意見，改進(jìn)政策，更好地為有置換需求的市民提供便利。”

第一批次“以舊換新”工作結(jié)束后，太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)對(duì)未置換的客戶作了詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)較多市民反饋新房供給選擇有限：首批試點(diǎn)僅開放太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)的3個(gè)在售項(xiàng)目100套房源，選擇余地較小。因此，在第二批次加入更多不同區(qū)域、不同面積段、不同總價(jià)段的新房，滿足市民的不同需求。

“隨著集團(tuán)旗下新項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)預(yù)售，新房的供應(yīng)也會(huì)更豐富。此外，我們把太倉(cāng)城投集團(tuán)開發(fā)的樓盤也納入‘以舊換新’新房源，未來(lái)也可能有更多的國(guó)資公司加入。”

▲太倉(cāng)城市景觀 圖片來(lái)源：視覺中國(guó)-VCG211200676017

太倉(cāng)晨曦雅苑置業(yè)顧問(wèn)李涵波也告訴每經(jīng)記者：“新的方案出臺(tái)之后，報(bào)名的人很多，截至今年1月25日，已經(jīng)接待了20多組客戶。”

事實(shí)上，截至今年2月3日，“常態(tài)化”不到20天，已經(jīng)有97組客戶正式走流程進(jìn)行換房了。

老房有人住、新房有人買，怎么實(shí)現(xiàn)？

“根據(jù)市民們普遍的反饋，這個(gè)政策對(duì)有置換需求的市民具有推進(jìn)作用，能較為有效地改善居住環(huán)境，享受更優(yōu)質(zhì)的配套，提高生活品質(zhì)，是‘從民生角度，從實(shí)際出發(fā)’解決了老百姓置換難的問(wèn)題。隨著工作的深入、宣傳力度的擴(kuò)大、政策的持續(xù)完善，以及企業(yè)和市民對(duì)政策更進(jìn)一步的了解，置換需求逐漸增高，為后續(xù)‘以舊換新’工作打下了良好的基礎(chǔ)。”太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示。

收購(gòu)來(lái)的房源，太倉(cāng)將滿足不同層次的人才需要。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每經(jīng)記者表示：“國(guó)資公司拿到此類住房后，將改造為人才公寓和保障房。從這個(gè)操作來(lái)看，相比有些地方的操作，太倉(cāng)的做法更加務(wù)實(shí)和更加精準(zhǔn)。”

▲提供房源用于“換新”的晨曦雅苑 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

那么，用收購(gòu)的舊房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意義？

太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)對(duì)此解釋：收購(gòu)舊房作適當(dāng)改造后用作人才房，資金成本較低，手續(xù)便利，相比新房時(shí)效性更高，周期更短，也可以豐富人才公寓和保障房供給種類，滿足不同層次的人才居住需求。太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)對(duì)全市人才房所在區(qū)域、面積、套數(shù)等信息做了盤點(diǎn)分析，同時(shí)對(duì)居住業(yè)主也進(jìn)行了回訪，了解到部分業(yè)主的訴求。通過(guò)綜合以上信息，后期對(duì)人才房的分配會(huì)更加人性化，比如，對(duì)于在老城區(qū)工作的人才，可以分配老城區(qū)的人才房，縮短上下班通勤時(shí)間。

太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)方面還表示：蘇州“十四五”規(guī)劃中提出，全市要完成10萬(wàn)套人才公寓和保障房建設(shè)，其中太倉(cāng)市目標(biāo)籌集1萬(wàn)套人才公寓和保障房。太倉(cāng)城發(fā)一方面是響應(yīng)國(guó)家層面的政策，另一方面是太倉(cāng)層級(jí)對(duì)集團(tuán)的定位和要求。根據(jù)太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)職能定位，集團(tuán)三大主業(yè)中包含了房地產(chǎn)綜合開發(fā)、人才公寓和保障房建設(shè)。集團(tuán)在加快自行建設(shè)的同時(shí)，還需要通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)及存量房改造來(lái)達(dá)成這一目標(biāo)。另外，目前集團(tuán)的保障房及人才公寓的供應(yīng)僅設(shè)置3-5個(gè)點(diǎn)位，滿足不了多層次的人才需求。為了擴(kuò)大人才公寓供給數(shù)量和范圍，同時(shí)結(jié)合上級(jí)提出的構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的政策要求，集團(tuán)借鑒其他城市已有的“以舊換新”經(jīng)驗(yàn)，探索嘗試太倉(cāng)版的商品房“以舊換新”。

太倉(cāng)市委書記汪香元帶隊(duì)調(diào)研太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)時(shí)曾指出，要開闊思路、更有魄力，以更大的執(zhí)行力度，開拓創(chuàng)新地做好這兩項(xiàng)工作。范圍上要擴(kuò)大，以全市域打通“以舊換新”為目標(biāo)，提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優(yōu)化，在依法依規(guī)的前提下，勇于嘗試推出有利于推進(jìn)工作的政策舉措，最終實(shí)現(xiàn)老房子有人住、新房子有人買。

對(duì)于“3年新增1萬(wàn)套人才公寓”的目標(biāo)，官方數(shù)據(jù)顯示，目前太倉(cāng)市已累計(jì)籌集人才公寓房源7798套。

“人來(lái)了就有房，也是太倉(cāng)搶人才的策略。”李涵波告訴記者。記者走訪了參與“以舊換新”的多個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)太倉(cāng)在此次“以舊換新”中，提供了更多元的選擇，既有少量市中心動(dòng)遷安置新房、新區(qū)新建商品房，也有距離稍遠(yuǎn)，但品質(zhì)更好、性價(jià)比更優(yōu)的婁江新城鼎盛華庭項(xiàng)目。

▲鼎盛華庭項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

對(duì)于“以舊換新”產(chǎn)生的“去化工作量”提成如何認(rèn)定，劉艷向每經(jīng)記者透露：“也給售樓處銷售提供了部分傭金，以提高銷售人員積極性。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“太倉(cāng)模式的特點(diǎn)在于，其使得類似‘以舊換新’的交易比較容易實(shí)現(xiàn)。過(guò)去，有些地方也有‘以舊換新’，但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’，這樣就會(huì)產(chǎn)生不確定性。而太倉(cāng)模式給二手房的盤活帶來(lái)了非常好的思路，即：二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過(guò)國(guó)資系統(tǒng)改造為人才公寓和保障房。這其實(shí)就擴(kuò)大了二手房潛在的消費(fèi)群體，對(duì)全國(guó)各地盤活二手房有非常大的啟發(fā)。”

但從房屋買賣交易流程上來(lái)看，太倉(cāng)版“以舊換新”模式在多個(gè)環(huán)節(jié)上都是從未有過(guò)的操作，相關(guān)部門是如何跑通這些節(jié)點(diǎn)的？

太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)透露，“以舊換新”涉及的流程多而復(fù)雜，為了解決這些問(wèn)題，集團(tuán)組建“以舊換新”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，先后成立政策宣傳、評(píng)估驗(yàn)收、合同法務(wù)、資金結(jié)算、監(jiān)督保障5個(gè)專項(xiàng)工作組，各負(fù)其責(zé)、相互配合，協(xié)同推進(jìn)“以舊換新”業(yè)務(wù)；在住建、教育、審批、司法、融媒、稅務(wù)、銀行等部門大力支持下，先后完成了APP開發(fā)、政策發(fā)布、報(bào)名工作、房源籌集、合同文本擬定、資金籌措、公證搖號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)開盤等工作，讓換房流程更順暢，工作更透明。

02 蘇州相城區(qū)模式

舊房款打至新房對(duì)應(yīng)公司，銀行放貸后退還業(yè)主多余金額

蘇州市相城區(qū)啟動(dòng)“太倉(cāng)模式”舊房換新的第一天（2023年12月21日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就走訪了此次“舊房換新”官方指定登記地點(diǎn)和頌雅苑售樓處。由于活動(dòng)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名，不接受電話預(yù)約，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售反饋，一早上接待了近60組看房人的登記，下午還預(yù)約了30組，如果500組客戶滿額，會(huì)提前結(jié)束登記，進(jìn)入評(píng)估環(huán)節(jié)。

相城區(qū)“以舊換新”模式下，沒(méi)有賣房和買房的環(huán)節(jié)，直接一套舊房換一套新房，選購(gòu)的新房總價(jià)超過(guò)舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團(tuán)直接回購(gòu)，舊房款用于抵新房款。

總結(jié)下來(lái)，相城區(qū)這種“收舊購(gòu)新”主要是：

本市相城區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144平方米以下的住宅，可用于置換抵扣相城城投集團(tuán)推出的在售商品房，且舊商品房總價(jià)不高于所購(gòu)在售新商品房總價(jià)，本批次限500名；三個(gè)項(xiàng)目總計(jì)提供500套房源供選擇，這三個(gè)項(xiàng)目是：水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑；2023年12月20日9時(shí)0分0秒-2024年1月10日17時(shí)0分0秒，若報(bào)名名額已滿，則報(bào)名提前結(jié)束。

▲截圖來(lái)源：和頌雅苑置業(yè)顧問(wèn)朋友圈

負(fù)責(zé)登記置換信息的置業(yè)顧問(wèn)趙鑫（化名）向每經(jīng)記者介紹：“舊房首先要求產(chǎn)權(quán)清晰、沒(méi)有任何抵押擔(dān)保，貸款已經(jīng)還清。置換的時(shí)候，新房超過(guò)舊房的差額部分，你可以自行補(bǔ)齊或者貸款。城投公司會(huì)找三家評(píng)估公司來(lái)評(píng)估舊房?jī)r(jià)格，最后取高。然后，我們城投集團(tuán)直接回購(gòu)。”

“舊房款不會(huì)打給買房人，而是打到相對(duì)應(yīng)的新房樓盤公司賬戶。比如你選擇和頌雅苑，舊房子回收之后，錢直接到我們公司賬戶上，這筆房款可以全部當(dāng)作首付，也可以按照現(xiàn)在最低的首付比例來(lái)付兩成三成，多余的錢，等新房合同、貸款合同下來(lái)，銀行放款之后，我們會(huì)做差額退款處理。”

經(jīng)過(guò)粗略估算，如果一位買房人舊房?jī)r(jià)值200萬(wàn)元，置換一套總價(jià)300萬(wàn)元的新房，選擇只首付30%（也就是60萬(wàn)元），那么，賣房所得的其余140萬(wàn)元，會(huì)在銀行放貸之后退還給置換人。“收回來(lái)的房子后期就是做保障房和人才公寓。”趙鑫說(shuō)。

記者在登記現(xiàn)場(chǎng)留意到，房源海報(bào)前，前來(lái)選房的人都不約而同地把目光聚焦到了市中心的項(xiàng)目水韻花都，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目一共只提供44套房源，單價(jià)大約在22000元到24000元之間。距離市中心較遠(yuǎn)的和頌雅苑交通較為不便，目前的價(jià)格在25000元到27000元左右。

▲擬換房業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)咨詢 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“水韻花都已經(jīng)相當(dāng)于現(xiàn)房，也是目前地段最好的，北邊是大悅城，南邊是繁華中心和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，出門就是活力島地鐵站，”趙鑫告訴每經(jīng)記者，“如果選房集中在某一些房源，在后期會(huì)以搖號(hào)的形式進(jìn)行選房，如果沒(méi)有搖中，可以選擇別的樓盤，也可以當(dāng)場(chǎng)退出，整個(gè)流程不收取您任何費(fèi)用，包括評(píng)估舊房的費(fèi)用也由城投集團(tuán)承擔(dān)。整個(gè)置換流程，快的話差不多在90個(gè)工作日。審核之后，看房也要一組一組帶看的。”

和頌雅苑于2023年7月取得預(yù)售許可證，目前成交記錄為零。趙鑫無(wú)奈地說(shuō)：“這個(gè)地段就是難賣。”

另一處房源是鶴云雅苑，目前銷售情況好于和頌雅苑，從網(wǎng)簽記錄來(lái)看，有的樓棟已經(jīng)售罄，有的樓棟去化過(guò)半。

有業(yè)主被新房?jī)r(jià)格“勸退”，但“以舊換新”享契稅補(bǔ)貼

不過(guò)，蘇州相城區(qū)“以舊換新”首批推出500個(gè)置換名額，根據(jù)每經(jīng)記者的調(diào)查，距離登記截止日僅剩一天時(shí)，登記客戶僅有100多組，市場(chǎng)反應(yīng)平平。

王強(qiáng)（化名）在蘇州市相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)的次新二手房，已經(jīng)掛牌了一段時(shí)間，并不好賣。

他在社交平臺(tái)上告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己已經(jīng)登記了以舊換新，目前還在等待舊房?jī)r(jià)格評(píng)估結(jié)果。但他認(rèn)為，這一輪的政策還是少了點(diǎn)誠(chéng)意。

“首先是參與以舊換新的樓盤只有3個(gè)，可選擇性太??；3個(gè)項(xiàng)目中兩個(gè)分別在望亭和黃橋，位置偏遠(yuǎn)，只有水韻花都位置還行，但是屬于2019年交房的尾盤，樓層沒(méi)什么可選。”

對(duì)于王強(qiáng)而言，價(jià)格和流程是他更為關(guān)注的點(diǎn)。他的二手房實(shí)際上是2020年以近2.1萬(wàn)元/平方米購(gòu)入的，為了通勤方便，考慮想把房子換一換。

“水韻花都按照當(dāng)初的備案價(jià)來(lái)定價(jià)，但換房人的舊房子按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，明顯我們是吃虧很多的。”

“新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于周邊新房和二手房市場(chǎng)均價(jià)，而且舊房評(píng)估不合理，采取線上評(píng)估，不看裝修，一律按照毛坯評(píng)估。此外，換房整個(gè)流程全靠對(duì)接銷售電話或者微信聯(lián)系，沒(méi)有任何網(wǎng)上信息公示，不夠透明。”王強(qiáng)提出。

▲蘇州市景 圖片來(lái)源：視覺中國(guó)-VCG211312564674

來(lái)蘇州近十年的準(zhǔn)置換業(yè)主程敏（化名），也是被新房?jī)r(jià)格“勸退”了。

“我考慮過(guò)換房，甚至還去實(shí)地看過(guò)，但后來(lái)沒(méi)有登記評(píng)估，”程敏坦言，“換購(gòu)的新房市場(chǎng)價(jià)在2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米，但周邊樓盤是2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米。房子又遠(yuǎn)，貴個(gè)一兩千塊還能接受，貴四五千就沒(méi)辦法換了，以后黃橋都是住宅（價(jià)格預(yù)期不好），鶴云雅苑估計(jì)也只有地緣性客戶，公共交通也不便利。”

1月25日，每經(jīng)記者根據(jù)相城城投公開的咨詢電話詢問(wèn)得知，第一輪的登記已經(jīng)在1月10日結(jié)束，登記人數(shù)大約是三百多人，正在等待價(jià)格評(píng)估結(jié)果，待評(píng)估價(jià)格出來(lái)之后，可以正式進(jìn)入換房環(huán)節(jié)，具體有多少人最終能夠確定換房，要看評(píng)估的結(jié)果，包括是否能接受評(píng)估價(jià)格等各種情況。

2月6日，每經(jīng)記者以換房人身份，向蘇州市相城區(qū)住建局咨詢換房情況時(shí)，相關(guān)工作人員表示，“換房的具體操作事宜以相城區(qū)城投集團(tuán)發(fā)布的通知為準(zhǔn)，但參加城投公司的活動(dòng)，可以同時(shí)享受蘇州市契稅補(bǔ)貼政策，有賣舊、買新的行為就符合契稅補(bǔ)貼的要求。”

“‘賣舊’之后3個(gè)月內(nèi)買新房，契稅100%補(bǔ)貼（產(chǎn)證份額符合要求，產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有變化），如果3-6個(gè)月之內(nèi)換新房，契稅補(bǔ)貼80%；如果超過(guò)6個(gè)月，但是在2024年完成新房交易，享受補(bǔ)貼50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來(lái)發(fā)放補(bǔ)貼，‘賣舊’則蘇州大市范圍內(nèi)的房子都符合（契稅補(bǔ)貼）要求。”上述工作人員解釋說(shuō)。

策劃|盧嶸 薛暉

記者|包晶晶

編輯|易啟江

視覺|鄒利

排版|易啟江

記者手記 | 激活市場(chǎng)的關(guān)鍵，還是舊房成交

2023年市場(chǎng)持續(xù)下行之下，一些原先熱門的城市，也陷入了二手房降價(jià)仍無(wú)人問(wèn)津、新房打折一樣去化艱難的困境。

今年9月以來(lái)，淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、揚(yáng)州、濟(jì)寧、蘇州、太倉(cāng)、連云港等地，均在探索“以舊換新”的購(gòu)房刺激政策。但據(jù)記者觀察，除蘇州相城區(qū)、蘇州太倉(cāng)市之外，絕大多數(shù)城市的“以舊換新”，仍然是賣舊買新傳統(tǒng)模式下的操作優(yōu)化，如：“優(yōu)先幫賣舊房”“鎖定新房房源”“賣房不成訂金全額退”等方式。

盡管多地房協(xié)托底、站臺(tái)，多多少少解決了快速安全賣房和刺激新房到訪選購(gòu)，但激活市場(chǎng)需求的關(guān)鍵所在，還是舊房成交。傳統(tǒng)模式下，無(wú)論怎么筑牢保障機(jī)制，只要二手房難賣的死局不破，新房成交就還是停留在預(yù)訂階段；破局的關(guān)鍵在于，置換人能否接受舊房大幅降價(jià)換成交。而事實(shí)上，市場(chǎng)下行中的改善需求和賣房大筆損失相比，眾多置換人更傾向房屋置換。

因此，“以舊換新”過(guò)程中最大的不確定，來(lái)自舊房是否成交。不得不說(shuō)，論創(chuàng)新和大膽，還得是江蘇省。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)制圖