年報解讀 | 去年巨虧超200億元！富力地產(chǎn)今年將重點(diǎn)開發(fā)預(yù)售，償債能力面臨更大挑力

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

過去一年，作為首家完成了境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組的房企，富力地產(chǎn)（HK02777，股價0.870港元，市值32.65億港元）過得依舊不平靜。

在2023年最后兩天，創(chuàng)始人之一的張力辭任富力地產(chǎn)董事及行政總裁，此前他因為曾被指控在美國涉嫌行賄一事引發(fā)市場關(guān)注。

更重要的是，富力地產(chǎn)仍然深陷債務(wù)困境，雖然酒店營業(yè)額可以抵消物業(yè)銷售額的下滑，但其還是在2023年出現(xiàn)巨額虧損。年報顯示，2023年富力地產(chǎn)現(xiàn)實總營業(yè)額362億元，同比增長1.62%，自2020年度以來的首次增長；凈虧損199.47億元，而2022年度凈虧損157.79億元；歸母應(yīng)占虧損201.64億元，同比增大28.14%。

富力地產(chǎn)在年報中表示，過去兩個財政年度內(nèi)，財務(wù)虧損主要來自會計處理，而非實際現(xiàn)金流量虧損。隨著市場逐漸穩(wěn)定，預(yù)期任何減值將進(jìn)一步縮小。2023年，針對集團(tuán)面對的糾紛及可能到期的應(yīng)付款項，管理層已成功解決問題或已在當(dāng)前環(huán)境下尋求友好解決方案。

對于2024年，富力地產(chǎn)指出，在當(dāng)前環(huán)境下，沒有單一的經(jīng)營對策或方法。市場波動及避險情緒已使行業(yè)回歸房地產(chǎn)開發(fā)的根本，即資本及現(xiàn)金回籠。“本集團(tuán)將重點(diǎn)開發(fā)預(yù)售，以恢復(fù)貸款銀行和投資者的信心。在當(dāng)前的市場環(huán)境，推動預(yù)售的務(wù)實方法是確定可售物業(yè)并變現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)隨著時間展現(xiàn)出有能力維持經(jīng)常性現(xiàn)金流水平，將回復(fù)正增長和收益，并吸引資本投資。”

重點(diǎn)放在已落成待售物業(yè)

在2023年，富力地產(chǎn)的總營業(yè)額主要來源于物業(yè)銷售業(yè)務(wù)，物業(yè)銷售額達(dá)到278億元，其中包括已售出并確認(rèn)的建筑面積300萬平方米，平均每平方米售價為9,270元，相較于2022年有所上漲。與此同時，酒店業(yè)務(wù)的營業(yè)額同比增長54%至63.65億元，有效抵消了物業(yè)銷售額的部分下滑影響。

報告期內(nèi)，富力地產(chǎn)的毛利為19.19億元，而2022年度毛利為38.27億元。富力地產(chǎn)表示，毛利下降主要由于2023年期間就存貨作出減值準(zhǔn)備約37.18億元（2022年為14.14億元）。除去存貨減值準(zhǔn)備后的物業(yè)發(fā)展毛利率為13.1%，而2022年為16.5%。

對于巨額凈虧損的原因，富力地產(chǎn)解釋稱，主要來自四個方面的影響：一是房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收入和毛利下降；二是發(fā)展中物業(yè)及已落成持作待售物業(yè)減值準(zhǔn)備增加；三是投資物業(yè)公允價值虧損增加；四是以前年度確認(rèn)稅項虧損相關(guān)的遞延所得稅資產(chǎn)沖銷。

“市場情緒低迷，對實現(xiàn)穩(wěn)定的月度預(yù)售有一定挑戰(zhàn)。公司仍持有龐大的土地儲備及發(fā)展中項目或已落成物業(yè)，因此繼續(xù)積極探索如何通過預(yù)售產(chǎn)生現(xiàn)金流。”

2023年，富力地產(chǎn)新增土地的總可售面積約17.3萬平方米。截至2023年12月31日，其土地儲備的總建筑面積約5639萬平方米，其中總可售面積約4355.4萬平方米。從區(qū)域來看，總可售面積最多的是華北地區(qū)，約有1042萬平方米，海外還有約304萬平方米。

“由于現(xiàn)時買家高度警惕竣工風(fēng)險，本集團(tuán)的預(yù)售策略重點(diǎn)放在已落成待售物業(yè)，或發(fā)展周期即將結(jié)束的成熟項目。倘若本集團(tuán)持有待售資產(chǎn)或已落成物業(yè)，銷售團(tuán)隊于市場透過出售單位以獲取現(xiàn)金。隨著近期實施政策調(diào)整及刺激經(jīng)濟(jì)措施，部分地區(qū)的物業(yè)交易有所加快。本集團(tuán)將繼續(xù)推出新落成項目，并積極推銷剩余存貨以產(chǎn)生可用現(xiàn)金。”富力地產(chǎn)如是表示。

今年債務(wù)再展期面臨挑戰(zhàn)

截至2023年12月31日，富力地產(chǎn)的借款總額為1,273.0億元（2022年同期為1,266.6億元），借款總額的融資來源包括銀行借款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)債券，以及信托貸款及其他借款，分別占42%、30%、10%及18%。富力地產(chǎn)從多間聯(lián)系銀行獲得非承諾性銀行授信額度，其中約1,187.1億元（2022年為1,163.4億元）尚未動用。

其中，一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)及五年后到期的借款分別占負(fù)債總額的38%、55%及7%。年內(nèi)償還的銀行貸款為39.4億元，而新增銀行貸款為10.2億元。但現(xiàn)金方面，富力地產(chǎn)包括作特殊用途而受限的資金在內(nèi)的總現(xiàn)金僅為57.4億元，同比下降53.33%。

“預(yù)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流已無法滿足再融資或償付成本的需要，令財務(wù)困境加速惡化，并呈螺旋式下降，情況更達(dá)到難以控制的地步。”富力地產(chǎn)表示，2023年公司重點(diǎn)避免財務(wù)困境，以免財務(wù)狀況惡化對經(jīng)營狀況造成更多不利影響。針對公司面對的糾紛及可能到期的應(yīng)付款項，管理層已成功解決問題或已在當(dāng)前環(huán)境下尋求友好解決方案。對于未解決事項相關(guān)的負(fù)債，管理層迄今已設(shè)法積極尋求解決方案或有充分的理由駁回索賠。

“2023年，本集團(tuán)也成功避免了重大財務(wù)困境及貸方的法律訴訟，以免對本集團(tuán)造成不利影響。在2024年，這仍是一項關(guān)鍵任務(wù)，因為在當(dāng)前現(xiàn)金流環(huán)境下，票據(jù)及貸款的償還能力預(yù)計將變得更加重要和具有挑戰(zhàn)性。”富力地產(chǎn)認(rèn)為，公司近年來能延期還款和償付利息的，在2024年不再可行，除非能延期或修訂條款。管理層認(rèn)為，如果能積極接觸股東，解決其關(guān)切并提供可行的執(zhí)行計劃，將會獲得他們的支持。

在出售資產(chǎn)方面，富力地產(chǎn)2023年成功出售的項目較2022年有所減少。其也在年報中披露：“由于市場不明朗及融資成本上升，出售其他資產(chǎn)的步伐有所放緩，但本集團(tuán)認(rèn)為其投資組合中的部分資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且具吸引力。因此，管理層有信心，未來這些資產(chǎn)將在出售完成時產(chǎn)生現(xiàn)金流。”

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