年報解讀｜碧桂園服務踩“點剎”：收并購項目不及預期，未來確定性仍待明

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

連續(xù)第二年增收不增利，碧桂園服務（HK06098，股價5.15港元，市值172.17億港元）仍在消化大規(guī)模收并購的后遺癥。

3月27日，碧桂園服務公布2023年度業(yè)績報告并召開年度業(yè)績發(fā)布會，這也是執(zhí)行董事、總裁徐彬淮履新后的首份年報。

2023年，碧桂園服務實現(xiàn)收入426.12億元（人民幣，下同），同比增長3%；股東應占利潤2.92億元，同比下滑85%；核心凈利潤39.4億元，同比下降21.6%。整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個百分點至約20.5%。

月初，碧桂園服務已經(jīng)發(fā)布過業(yè)績盈警，其解釋業(yè)績下降主要是由于進行了關聯(lián)方貿易應收款減值撥備、商譽及其他無形資產(chǎn)減值計提。

徐彬淮在業(yè)績會上解釋稱，如果剔除上述兩項因素，碧桂園服務去年毛利下降的主要因素一是主動投入了約4億元用于服務提升，希望客戶的訴求能夠通過這項投入得到解決；二是在數(shù)字化、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)上的投入達到歷史最高水平，約3.2億元，這項投入的增加對毛利產(chǎn)生一定影響。

在度過最困難的2022年后，碧桂園服務還未觸底反彈。而對于未來的業(yè)績指引，以徐彬淮為首的管理層給出的思路是“放慢腳步，彌合裂縫”。

收并購的故事完結后，碧桂園服務還需要給市場一個新的想象空間。

商譽減值14.76億元 收并購項目不及預期

從規(guī)模和營收數(shù)據(jù)看，碧桂園服務目前仍然是物企行業(yè)第一。

截至2023年12月31日，除“三供一業(yè)”業(yè)務外，碧桂園服務的合同管理面積約16.33億平方米，收費管理面積約9.569億平方米。而“三供一業(yè)”業(yè)務的物業(yè)服務合同管理面積約0.934億平方米，收費管理面積約0.886億平方米。

這是持續(xù)大規(guī)模收并購帶來的一體兩面，在厚增營收和規(guī)模的同時也會帶來不確定的商譽減值。2023年，碧桂園服務的商譽及其他無形資產(chǎn)減值達到14.76億元。另外，金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失金額則高達25.9億元。

這直接影響了碧桂園服務的利潤。徐彬淮表示，碧桂園服務從去年8月以后采用了風險客商的業(yè)務確收口徑，后5個月的收入和利潤不能與2022年比較。這是因為管理層注意到風險客商對未來收款的影響，因此主動去做的應對策略，對利潤的影響大約是5個億。

年報顯示，此前碧桂園服務收購的嘉寶服務、福建東飛和城市縱橫分別確認了商譽減值約6.15億元、4.06億元、3.14億元。

針對嘉寶服務，碧桂園服務表示，其旗下部分項目的利潤率及物管費回款率低于預期，因此管理層決定退出嘉寶服務的相應物業(yè)管理項目，并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業(yè)主增值服務。同時，嘉寶服務的社區(qū)增值服務發(fā)展也不如預期，這對收入和利潤也帶來負面影響。

碧桂園服務在2021年收購嘉寶服務，這是當時國內第一單上市物企之間的收并購，這筆交易作價48.46億元，整體PE高達15.34倍。

福建東飛則是因所服務的客戶現(xiàn)金流緊張，新項目毛利下降，過往項目收款難度增加。受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，廣告市場的消費需求在萎縮，致使部分客戶的廣告投放預算減少，對城市縱橫的業(yè)務發(fā)展造成負面影響。

同時，碧桂園服務對關聯(lián)方貿易應收款減值撥備為21.98億元，對第三方的貿易應收款減值撥備為9.34億元。

對此，徐彬淮表示，公司在2023年的關聯(lián)性交易有較大的下降，從另一個角度看也是獨立性的增強。碧桂園服務目前市場化業(yè)務的占比超過95%，是歷年最高水平。

2023年，碧桂園與開發(fā)商相關聯(lián)的非業(yè)主增值服務錄得營收是15.53億元，相比2022年有下降41.7%，在整體營收的占比也從6.4%降至3.6%。

“今年下達了較重的市場拓展任務”

“過去幾年我們其實經(jīng)歷了非常高速的業(yè)績發(fā)展期，做了非常多并購。從2023年開始，我們覺得也是時候把過去的經(jīng)驗與教訓，通過投后管理沉淀下來。”

在徐彬淮看來，公司未來三年發(fā)展的主基調是穩(wěn)中求進，以進促穩(wěn)。

2023年，碧桂園新增品牌拓展簽約外拓項目1556個，新增年化飽和收入約37.26億元。年內新增外拓項目中有45%分布于一二線城市，于三四線新拓項目的占比為55%。

具體的業(yè)績增長指引上，碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，在核心增長引擎物業(yè)管理方面，碧桂園服務今年下達了較重的市場拓展任務，也開啟了更多拓展方法，個人比較看好這塊業(yè)務和增值服務的增長。城市業(yè)務則在主動控制優(yōu)化，商管方面預期也會相對保守一些，增速也會比較低。

從業(yè)務收入結構看，2023年碧桂園服務物業(yè)管理服務收入占比提升至58%；社區(qū)增值服務收入下降約6.6%，占總收入比例微降至8.8%，這塊業(yè)務下滑較多的是家裝中介服務、社區(qū)傳媒服務收入；非業(yè)主增值服務收入占比約3.6%；城市服務收入營收約48.37億元，占比約11.5%；商業(yè)運營服務收入降至10.12億元，占比降至約2.4%。

碧桂園服務表示，商業(yè)運營服務收入下降主要由出于整體業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略考量，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團就商業(yè)項目簽署之具體物業(yè)租賃合同所致，有助于減少商業(yè)管理業(yè)務對關聯(lián)人士的依賴。公司計劃投入更多精力以將商業(yè)管理業(yè)務擴張至外部市場，依靠第三方力量實現(xiàn)長遠發(fā)展，持續(xù)保持商業(yè)管理業(yè)務的獨立性。

封面圖片來源：企業(yè)供圖