深圳一停工近10年項目終有新動靜，開發(fā)商稱“明年開售”，幕后其實是一場“父子關(guān)聯(lián)交易”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“公司將盡快啟動該項目開發(fā)建設(shè)，力爭于2025年內(nèi)實現(xiàn)銷售。”

3月25日，華聯(lián)控股公告，公司去年12月通過自有資金8.35億元，獲得了深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司所持有的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱景恒泰）100%股權(quán)。

至此，這個歷時近20年、停工近10年的項目，因為背后的關(guān)聯(lián)公司找到了“解決方案”，距離最終入市又近了一步。

3月27日下午，華聯(lián)控股方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示：

“基于深圳當前市場情況，預(yù)計項目會優(yōu)先考慮大面積房型，因為前期已經(jīng)打好基坑，待前期動工手續(xù)完善之后，整體建設(shè)起來進度是很快的，基本12個月左右就能成型。明年開售應(yīng)該不成問題，但能否在2025年結(jié)轉(zhuǎn)收益則取決于項目進度。”

深圳寶安御品巒山項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

歷時18年仍未入市，保底收益8.35億元

御品巒山項目由于背景歷史復雜、股權(quán)經(jīng)歷多次調(diào)整，導致歷時18年仍未入市。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2006年以來，項目經(jīng)歷了多次合作開發(fā)協(xié)議的簽訂和變更，涉及多個合作方，包括深物業(yè)、廣州豐源集團有限公司、深圳派成鋁業(yè)科技有限公司、恒裕集團和華聯(lián)控股。

2006年，項目權(quán)利主體為深圳市泰新利物業(yè)管理有限公司（后更名為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）。

2006年12月，原泰新利公司與派成公司達成合作，約定標的項目的合作開發(fā)事宜。

2010年10月，原泰新利公司與派成公司、廣州豐源及恒裕集團達成協(xié)議，原泰新利公司為土地產(chǎn)權(quán)主體，約定收取固定收益，派成公司作為合作開發(fā)方，負責標的項目土地手續(xù)辦理、補繳地價及承擔相關(guān)建設(shè)資金投資、稅費等。

2014年8月，項目動工，開始進行基坑工程建設(shè)，于2016年基本完成基礎(chǔ)工程后停工至今。

在這個過程中，參與合作開發(fā)的主要是恒裕集團及其全資子公司恒裕承泰。

公告提到，“恒裕集團及其全資子公司恒裕承泰參與了標的項目合作開發(fā)事宜，并分別向相關(guān)方支付、墊付合同款、保證金、前期費用及借款等投入，其中，向景恒泰支付工程款保證金10000萬元。”

2023年12月，華聯(lián)控股通過競拍取得景恒泰100%股權(quán)，從而獲得了御品巒山的開發(fā)建設(shè)權(quán)和管理權(quán)。

2024年3月25日，景恒泰與恒裕集團簽訂合作協(xié)議，恒裕集團將其在御品巒山項目中的70%權(quán)益及開發(fā)管理權(quán)限轉(zhuǎn)讓給景恒泰，轉(zhuǎn)讓價格為0元，同時后者需歸還恒裕集團10000萬元工程款保證金。

由于華聯(lián)控股實控人龔澤民與恒裕集團實控人龔俊龍為父子關(guān)系，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，不構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組事項。

恒裕集團還承諾，若景恒泰從項目中獲得的凈利潤及權(quán)益合計少于8.35億元，恒裕集團將進行現(xiàn)金補差。

也就是說，一切進展順利的話，華聯(lián)控股在御品巒山項目的保底收益在8.35億元以上。而據(jù)華聯(lián)控股2023年三季報數(shù)據(jù)，華聯(lián)控股截至去年9月末的歸母凈利潤是5042.24萬元。

據(jù)華聯(lián)控股2023年半年報，華聯(lián)控股于深圳在售和在建的項目主要包括華聯(lián)城市全景花園、華聯(lián)城市商務(wù)中心、華聯(lián)南山A區(qū)等，均為城市更新項目。

3月27日，上述華聯(lián)控股人士向每經(jīng)記者表示，華聯(lián)之所以會選擇接該項目，除了項目自身物業(yè)的核心位置及地鐵上蓋外，還基于恒裕方面在深圳城更新方面的專業(yè)運作能力和資源優(yōu)勢以及承諾的保底收益。

“華聯(lián)在該項目70%的權(quán)益相對比較穩(wěn)定，恒裕還有30%的權(quán)益，也是考慮到其先前的剛性投入及與合作方可能存在的債務(wù)關(guān)聯(lián)等因素。”

項目仍處大基坑狀態(tài)

從深圳地鐵12號線西鄉(xiāng)桃源C口出來，隔著一條馬路就能看到一大片被鐵欄圍起的區(qū)域，該項目正是御品巒山，屬于地鐵口物業(yè)。項目所處的寶安西鄉(xiāng)，是深圳西部重要的工業(yè)基地。

3月26日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到該項目時，現(xiàn)場并未施工，也未看到大型機械設(shè)備進場，依舊處于較早期的大基坑狀態(tài)，基坑內(nèi)已經(jīng)長滿雜草。

據(jù)項目周邊的房產(chǎn)中介劉安飛介紹，“這個項目平常都是大門緊閉，已經(jīng)停工很多年了。”

不過，當日記者在現(xiàn)場看到有工人在對項目旁邊的宿舍屋頂進行作業(yè)。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局2020年8月24日下發(fā)的御品巒山項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該項目的容積率為≤3.65，規(guī)定建筑面積為7.96萬平方米，其中住宅建筑面積為6.05萬平方米。

華聯(lián)控股發(fā)布的評估報告顯示，御品巒山項目在2023年底的資產(chǎn)評估總價為11.7億元。

記者在實地走訪過程中了解到，御品巒山項目臨近深圳巨無霸小區(qū)桃源居，周邊整體生活配套較為成熟，距航城里購物中心、平巒山公園約1公里，項目靠近廣深公路側(cè)有一個加油站。

據(jù)貝殼找房，御品巒山項目附近的二手房源主要包括桃源居一二期、興達華府、中信領(lǐng)航、領(lǐng)航城領(lǐng)尚花園等，二手房指導價在4.8萬-6.1萬元/平方米，業(yè)主掛牌價多在5.79萬-8.07萬元/平方米。

項目兩公里范圍內(nèi)在售新盤并不算多，主要包括位于寶安固戍的南太科技中心、盛合天宸家園，以及位于寶安碧海的卓越閩泰·云奕府，還有寶安西鄉(xiāng)的潤科華府。其中，云奕府的銷售均價約6.43萬元/平方米，盛合天宸家園的銷售均價為6.73萬元/平方米，潤科華府的銷售均價為5.5萬元/平方米。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝