企業(yè)觀察︱金茂服務(wù)“聚焦高能級(jí)城市”能否見效？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月26日，金茂服務(wù)（HK00816，股價(jià)2.09港元，市值18.9億港元）交出了2023年的業(yè)績“成績單”：收入同比增長11%，其中物業(yè)管理服務(wù)收入同比增幅達(dá)30.5%。此外，總在管建筑面積擴(kuò)大至8420萬平方米，毛利同比增加1.7%。

值得一提的是，去年4月底，原執(zhí)掌中國金茂北京區(qū)域的高級(jí)副總裁宋镠毅調(diào)任金茂服務(wù)董事會(huì)主席。宋镠毅執(zhí)掌金茂服務(wù)的2023年，業(yè)務(wù)繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市，在管面積在高能級(jí)城市占比達(dá)到約90%。2023年新簽約項(xiàng)目中簽約面積同比增長74%，簽約項(xiàng)目一二線城市占比83%。

根據(jù)年報(bào)，2024年金茂服務(wù)將升級(jí)“高、全、新、快”戰(zhàn)略為“1245”戰(zhàn)略，錨定“五年再造新金茂服務(wù)”的目標(biāo)。不過，隨著金茂服務(wù)的總合約建筑面積達(dá)到1.06億平方米，公司的行政開支也在增加。

年報(bào)顯示，2023年金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入27.04億元，總收入同比增長11.0%；實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入15.7億元，同比增長30.5%，均保持了較高水平。

值得注意的是，金茂服務(wù)整體業(yè)務(wù)規(guī)模再上臺(tái)階，2023年總合約面積10642萬平方米，較去年同期增長31.7%；在管面積8421萬平方米，同比增長48.1%；第三方在管面積占比提升至46.6%。2021-2023年，金茂服務(wù)在管面積的復(fù)合增速達(dá)到52.1%。

受房地產(chǎn)行業(yè)周期性影響，物管企業(yè)在提升自身獨(dú)立性方面持續(xù)發(fā)力。報(bào)告期內(nèi)，金茂服務(wù)開啟上市之后第二次“買買買”模式，推進(jìn)對北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司的收并購進(jìn)程，以此鞏固在高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢。

金茂服務(wù)近三年營收情況（單位：百萬元）  圖片來源：金茂服務(wù)官微

今年1月18日，金茂服務(wù)正式宣布以現(xiàn)金3.238億元（可予調(diào)整）收購潤物嘉業(yè)全部股權(quán)，打響了物管企業(yè)2024年收并購第一槍。公開資料顯示，潤物嘉業(yè)主要從事提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)以及酒店運(yùn)營的業(yè)務(wù)，在管面積約798萬平方米。

不過，業(yè)務(wù)擴(kuò)張之下，員工成本隨之增加。報(bào)告期內(nèi)，金茂服務(wù)的行政開支由2.4億元增加至2.53億元，增幅約5.8%。

加之金茂服務(wù)的租賃負(fù)債利息增加明顯，融資成本由160萬元同比增加181.3%至450萬元，導(dǎo)致公司的年內(nèi)利潤僅由3.41億元增加至3.43億元；凈利潤率由14.0%下降至12.7%。

另外，金茂服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)占比降低，毛利由7.34億元增加至7.47億元，同比微增1.7%；整體毛利率由30.1%降低至27.6%。

物業(yè)管理服務(wù)方面，2023年金茂服務(wù)的毛利率約15.8%，同比微降1%，主要由于公司進(jìn)行質(zhì)量提升投入增加所致；非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率由46.3%下降至44.6%，主要是由于前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)服務(wù)以及承接查驗(yàn)咨詢服務(wù)等收入下滑。

對此，金茂服務(wù)方面提出，2024年公司將在運(yùn)營創(chuàng)標(biāo)方面推進(jìn)提質(zhì)增效，通過長期持續(xù)的數(shù)字化投入提升管理和決策效能，持續(xù)降低業(yè)務(wù)成本與銷管費(fèi)用。

業(yè)務(wù)聚焦高能級(jí)城市

2023年是金茂內(nèi)部變動(dòng)較大的一年，去年4月底管理層突然變陣，宋镠毅從中國金茂被調(diào)任到金茂服務(wù)。

作為金茂服務(wù)的新任掌舵人，宋镠毅在項(xiàng)目投資、地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)管理等方面有著逾20年的經(jīng)驗(yàn)。其于2001年加入中化集團(tuán)，2011年5月加入中國金茂擔(dān)任總裁助理，兩年后擔(dān)任中國金茂副總裁，逐步升任公司高級(jí)副總裁、執(zhí)行董事。

在擔(dān)任中國金茂高級(jí)副總裁兼北京區(qū)域公司總經(jīng)理期間，宋镠毅還時(shí)常出現(xiàn)在地方政府的簽約儀式上。而到任金茂服務(wù)后，宋镠毅便鮮少出面，行事頗為低調(diào)。

金茂服務(wù)近三年管理規(guī)模情況（單位：萬平方米） 圖片來源：金茂服務(wù)官微

宋镠毅執(zhí)掌金茂服務(wù)的2023年，業(yè)務(wù)繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市，在管面積在高能級(jí)城市占比達(dá)到約90%。2023年新簽約項(xiàng)目中簽約面積同比增長74%，簽約項(xiàng)目一二線城市占比83%。

財(cái)務(wù)方面，據(jù)財(cái)報(bào)披露，金茂服務(wù)采納全面的庫存政策及內(nèi)部控制措施審閱及監(jiān)控其財(cái)務(wù)資源，維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及充足的流動(dòng)資金。截至2023年末，金茂服務(wù)沒有未償還借款，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加至12.52億元；經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金流量凈額由1.54億元增加至4.51億元。

金茂服務(wù)管理層表示，相信公司擁有充足的財(cái)務(wù)資源及未來收入將足以支持當(dāng)前的營運(yùn)資金需求及未來擴(kuò)張。

“2024年將升級(jí)‘高、全、新、快’戰(zhàn)略為‘1245’戰(zhàn)略，錨定‘五年再造新金茂服務(wù)’的目標(biāo)，確定行業(yè)領(lǐng)先物企與金茂集團(tuán)第二增長曲線兩個(gè)戰(zhàn)略定位。”金茂服務(wù)方面表示，公司在投拓創(chuàng)標(biāo)方面的計(jì)劃是繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市，核心市場以及核心賽道，加大市場投入，提高商企服務(wù)及城市服務(wù)規(guī)模，強(qiáng)化公司獨(dú)立發(fā)展能力。擇優(yōu)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)標(biāo)的并購以快速增強(qiáng)集團(tuán)管理能力，擴(kuò)大管理規(guī)模。

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