保利發(fā)展：增收不增利，置換土儲(chǔ)進(jìn)行時(shí)（華創(chuàng)證券研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月21日，華創(chuàng)證券發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)保利發(fā)展（600048）。

事項(xiàng)：

公司發(fā)布2023年度業(yè)績快報(bào)，2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約3471億元，同比增長23.49%，歸母凈利潤約120億元，同比下降34.42%。

評(píng)論：

2023年增收不增利，資產(chǎn)減值壓力初現(xiàn)。1）2021年之前公司銷售金額持續(xù)高增，儲(chǔ)備了較高的待結(jié)轉(zhuǎn)面積，2022年末公司合同負(fù)債已達(dá)到4120億，帶動(dòng)2023年公司營業(yè)總收入同比增長23.49%，營收增長高于年初公司竣工計(jì)劃的增長，預(yù)計(jì)2023年結(jié)算均價(jià)有一定提升。2）但公司相關(guān)利潤指標(biāo)下滑，營業(yè)利潤243億元，同比下降29.89%；歸母凈利潤120億元，同比下降34.42%，毛利率下降和計(jì)提資產(chǎn)減值損失是主要因素，據(jù)我們測(cè)算，如果公司全年結(jié)算毛利率約17.8%，略低于前三季度毛利率，則計(jì)提減值約在60億元左右，后續(xù)可能仍有一定的資產(chǎn)減值壓力。3）單看2023年四季度，營業(yè)收入約1546億元，同比增長24%，但歸母凈利潤-12.6億元。

2023年簽約金額同比下降7.67%，降幅遠(yuǎn)低于百強(qiáng)房企。1）2023年公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2386萬方，同比下降13.17%，實(shí)現(xiàn)簽約金額4222億元，同比下降7.67%，跌幅小于百強(qiáng)房企。2）2023年12月公司簽約面積同比下降62%，簽約金額同比下降60%，主要原因是12月房地產(chǎn)市場(chǎng)未有季節(jié)性“翹尾”行情，公司也并未大幅開展促銷活動(dòng)以價(jià)換量，12月銷售均價(jià)17687元/平，同比增長5.1%。

公司調(diào)整拿地策略，聚焦高能級(jí)城市投資，2023年新增土儲(chǔ)貨值降低至2402億，較2021年下滑40%，但平均樓面價(jià)15187元/平，較2021年上漲123%。1）據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018-2021年公司平均每年新增土儲(chǔ)貨值約4100億元，2022年以來公司調(diào)整拿地策略，新增土儲(chǔ)貨值明顯下降，2022年、2023年新增土儲(chǔ)貨值分別為2515億元、2402億元。2）2023年公司新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積約1075萬方，總地價(jià)1632億元，平均樓面價(jià)15187元/平，與2022年拿地均價(jià)基本持平（15310元/平），但相比2021年拿地均價(jià)（6821元/平）大幅上升，反映公司2022年以來調(diào)整拿地策略，聚焦高能級(jí)城市投資，不斷置換高質(zhì)量土儲(chǔ)。

投資建議：融資優(yōu)勢(shì)保障公司不斷聚焦核心城市，改善土儲(chǔ)質(zhì)量，奠定未來利潤率和ROE回升的基礎(chǔ)，但短期內(nèi)公司存量土儲(chǔ)可能存在減值壓力。我們預(yù)計(jì)2023-2025年公司eps分別為1.01、1.00、1.18元（前值為1.45、1.58、1.66元），基于剩余收益模型測(cè)算公司價(jià)值，同時(shí)考慮到2024年地產(chǎn)或存在銷售下滑壓力，下調(diào)公司2024年目標(biāo)價(jià)至14元，對(duì)應(yīng)2024年14倍PE，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)繼續(xù)單邊縮表，市場(chǎng)超預(yù)期下行。

(來源：慧博投研)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

(編輯 曾健輝)