長(zhǎng)租公寓風(fēng)向變了 泊寓如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

長(zhǎng)租公寓的客戶特征正在發(fā)生變化。

以往，長(zhǎng)租公寓“開(kāi)源”的主要方式就是不斷地增加房源、出租，主力人群都是以個(gè)人身份租房的散客。但近幾年，隨著大量勞動(dòng)人口不斷涌入城市以及長(zhǎng)租產(chǎn)品的不斷完善，企業(yè)客戶正在成為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的新主力。

不論是當(dāng)下還是未來(lái)，租賃與住房的重要性、需求性并駕齊驅(qū)。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳目前有76.8%的家庭租房居住，每4個(gè)家庭有3個(gè)在租房；已經(jīng)買(mǎi)房置業(yè)的家庭中，有接近50%也在租房。

對(duì)房企而言，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的周期穿越能力在當(dāng)下愈加凸顯，且能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另一方面，政策端對(duì)于租賃行業(yè)的支持力度越來(lái)越大，行業(yè)融資環(huán)境也在多渠道改善。因此在2023年，與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)縮量不同的是，包括泊寓、冠寓等在內(nèi)的多家房企長(zhǎng)租公寓品牌仍在加大新房源和布局與開(kāi)業(yè)。

與此同時(shí)，因?yàn)榭蛻粼诔鞘虚g、城市區(qū)域間的流動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，3個(gè)月以?xún)?nèi)短租期需求的占比不斷提升。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言，短租業(yè)務(wù)既是目前新型租賃趨勢(shì)下的機(jī)遇，亦是供給側(cè)競(jìng)爭(zhēng)加劇下的挑戰(zhàn)。

企業(yè)類(lèi)客戶占比快速提升

與個(gè)人身份的租客相比，企業(yè)客戶不僅租賃房源的需求量大、集中性高，而且續(xù)租率高、增值空間較強(qiáng)。結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)、客戶需求、配套政策的變化，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商近年來(lái)都在持續(xù)提升企業(yè)客戶的占比。

以萬(wàn)科泊寓為例，其在主流青年公寓的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)和城市人才的需求，推出了家庭式公寓、服務(wù)式公寓等不同定位的產(chǎn)品，精裝標(biāo)準(zhǔn)可實(shí)現(xiàn)租戶拎包入住，滿足全年齡段企業(yè)員工的居住需求。

比亞迪就是泊寓的客戶，2020年時(shí)，比亞迪在深圳一家泊寓的門(mén)店租房間數(shù)只有405間，在去年10月已經(jīng)達(dá)到1700間。除了車(chē)企之外，泊寓的企業(yè)客戶對(duì)象還包括銀行、政府單位、酒店等。

泊寓方面告訴記者，為了積極尋找企業(yè)客戶，其從2022年開(kāi)始在內(nèi)部啟動(dòng)KA經(jīng)理制，泊寓的總經(jīng)理、城市負(fù)責(zé)人、部門(mén)負(fù)責(zé)人、KA團(tuán)隊(duì)都要做KA經(jīng)理（即關(guān)鍵客戶經(jīng)理或大客戶經(jīng)理），服務(wù)企業(yè)。

截至2023年12月，泊寓已開(kāi)業(yè)房源數(shù)量超過(guò)18萬(wàn)間，管理運(yùn)營(yíng)房源達(dá)23.6萬(wàn)間。其中，企業(yè)客戶超過(guò)5000家，企業(yè)員工入住泊寓約有19.67萬(wàn)。目前，泊寓的企業(yè)客戶占比從原來(lái)的19%提升至45%以上。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)近三年來(lái)流動(dòng)人口規(guī)模一直保持在3億以上，其中藍(lán)領(lǐng)人群占比約15%~20%。隨著城市化進(jìn)程加速和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，藍(lán)領(lǐng)勞動(dòng)者不斷涌入城市，確保城市基層人員的穩(wěn)定居住和優(yōu)質(zhì)生活變得愈發(fā)重要，這不僅關(guān)乎城市基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)固，更直接影響到產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和服務(wù)能級(jí)的提升，目前仍有近千萬(wàn)的宿舍居住需求未被滿足。

因此，泊寓的宿舍類(lèi)產(chǎn)品也在快速發(fā)展。自2016年多人宿舍產(chǎn)品在廣州首次推出以來(lái)，泊寓已在合肥、蘇州、南京、深圳等6個(gè)城市的7家門(mén)店，共計(jì)向企業(yè)提供了超1萬(wàn)個(gè)宿舍床位。

這在類(lèi)產(chǎn)品上，泊寓多采用輕資產(chǎn)合作模式。比如在合肥的一個(gè)項(xiàng)目，就是通過(guò)與國(guó)企海恒集團(tuán)合作，以政府投入、泊寓運(yùn)營(yíng)、海爾承租的形式為海爾員工打造的藍(lán)領(lǐng)租住社區(qū)，是泊寓首個(gè)定制化藍(lán)領(lǐng)宿舍，設(shè)有356個(gè)四人間，可提供1424個(gè)床位。

短租業(yè)務(wù)有機(jī)遇有挑戰(zhàn)

去年以來(lái)，不少企業(yè)下調(diào)了差旅預(yù)算，尤其是低端企業(yè)客戶。另外，客戶租房租期變得更短。對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，短租一方面可以加強(qiáng)客戶服務(wù)深度和頻次、拓展品牌認(rèn)知，另一方面亦可以降低在手房源的空置率，提高運(yùn)營(yíng)效率。

泊寓方面向記者表示，他們此前在客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，短租房是多次聽(tīng)到的訴求，因?yàn)榭蛻粼诔鞘虚g、城市區(qū)域間的流動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，3個(gè)月以?xún)?nèi)短租期需求的占比接近40%。

因此，2023年泊寓開(kāi)始為一些長(zhǎng)期合作的企業(yè)開(kāi)放商旅短租服務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)了更為靈活的“隨心短租”“商旅月租”“省心長(zhǎng)租”三款產(chǎn)品，針對(duì)B端客戶的隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個(gè)月。

事實(shí)上，除了泊寓之外，冠寓、自如、城家等不少長(zhǎng)租公寓品牌都在去年接連推出了“隨心住”“安心住”等主打靈活性的短租產(chǎn)品?？梢?jiàn)，短租業(yè)務(wù)既是目前新型租賃趨勢(shì)下的機(jī)遇，亦是供給側(cè)競(jìng)爭(zhēng)加劇下的挑戰(zhàn)。

泊寓方面指出，2023年全年，泊寓為客戶短租需求已經(jīng)提供了60萬(wàn)個(gè)間夜，“商旅短租”產(chǎn)品正在不斷探索迭代，成為一種長(zhǎng)短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式。一位與萬(wàn)科泊寓合作的企業(yè)行政負(fù)責(zé)人表示，2023年全年，該企業(yè)的差旅費(fèi)用節(jié)省了近100萬(wàn)元。

從這一層面來(lái)看，長(zhǎng)租公寓雖然一直面臨盈利難的問(wèn)題，但在業(yè)務(wù)模式和增值需求上，有不少空間能實(shí)現(xiàn)“常做常新”。

近日，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院共同發(fā)布《中國(guó)住房租賃需求趨勢(shì)分析報(bào)告》指出，隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃企業(yè)發(fā)展也面臨機(jī)遇：第一，在政策支持下，租賃住房項(xiàng)目“融投建管退”的商業(yè)模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過(guò)來(lái)賬”；第二，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的不斷推進(jìn)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)增長(zhǎng)；第三，目前租住在非成套住房中的人口規(guī)模仍龐大，居住條件較差，市場(chǎng)存在大量改善性租房需求。

可供觀察的是，保障性租賃住房是目前唯一納入REITs試點(diǎn)的租賃住房產(chǎn)品。今年以來(lái)，泊寓的保租房產(chǎn)品增長(zhǎng)明顯，截至目前，泊寓已在23個(gè)城市為10.8萬(wàn)間保障性租賃住房提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中，納保數(shù)量位居第一。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢、利潤(rùn)比較低，保租房REITS政策的推出，使泊寓長(zhǎng)期持有的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)有了更大的發(fā)展空間，讓整個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。郁亮也曾在媒體交流會(huì)中表示，不只泊寓，萬(wàn)科的商業(yè)、物流等不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都在積極準(zhǔn)備REITs。