長租公寓風(fēng)向變了，泊寓如何應(yīng)對挑戰(zhàn)？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

長租公寓的客戶特征正在發(fā)生變化。

以往，長租公寓“開源”的主要方式就是不斷地增加房源、出租，主力人群都是以個人身份租房的散客。但近幾年，隨著藍(lán)領(lǐng)勞動者不斷涌入城市以及長租產(chǎn)品的不斷完善，企業(yè)客戶正在成為長租公寓運營商的新主力。

不論是當(dāng)下還是未來，租賃與住房的重要性、需求性并駕齊驅(qū)。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳目前有76.8%的家庭租房居住，每4個家庭有3個在租房；已經(jīng)買房置業(yè)的家庭中，有接近50%也在租房。

對房企而言，長租公寓業(yè)務(wù)的周期穿越能力在當(dāng)下愈加凸顯，且能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另一方面，政策端對于租賃行業(yè)的支持力度越來越大，行業(yè)融資環(huán)境也在多渠道改善。因此在2023年，與開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)縮量不同的是，包括泊寓、冠寓等在內(nèi)的多家房企長租公寓品牌仍在加大新房源和布局與開業(yè)。

與此同時，因為客戶在城市間、城市區(qū)域間的流動性越來越強，3個月以內(nèi)短租期需求的占比不斷提升。對于長租公寓企業(yè)而言，短租業(yè)務(wù)既是目前新型租賃趨勢下的機遇，亦是供給側(cè)競爭加劇下的挑戰(zhàn)。

企業(yè)類客戶占比快速提升

與個人身份的租客相比，企業(yè)客戶不僅租賃房源的需求量大、集中性高，而且續(xù)租率高、增值空間較強。結(jié)合市場供應(yīng)、客戶需求、配套政策的變化，多家長租公寓運營商近年來都在持續(xù)提升企業(yè)客戶的占比。

以萬科泊寓為例，其在主流青年公寓的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)和城市人才的需求，推出了家庭式公寓、服務(wù)式公寓等不同定位的產(chǎn)品，精裝標(biāo)準(zhǔn)可實現(xiàn)租戶拎包入住，滿足全年齡段企業(yè)員工的居住需求。

比亞迪就是泊寓的客戶，2020年開始，比亞迪在深圳一家泊寓的門店租房間數(shù)只有405間，在去年10月已經(jīng)達(dá)到1700間。除了車企之外，泊寓的企業(yè)客戶對象還包括銀行、政府單位、酒店等。

泊寓方面告訴每經(jīng)記者，為了積極尋找企業(yè)客戶，其從2022年開始在內(nèi)部啟動KA經(jīng)理制，泊寓的總經(jīng)理、城市負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人、KA團隊都要做KA經(jīng)理（即關(guān)鍵客戶經(jīng)理或大客戶經(jīng)理），服務(wù)企業(yè)。

截至2023年12月萬科泊寓的相關(guān)數(shù)據(jù) 圖片來源：泊寓官微

截至2023年12月，泊寓已開業(yè)房源數(shù)量超過18萬間，管理運營房源達(dá)23.6萬間。其中，企業(yè)客戶超過5000家，企業(yè)員工入住泊寓次數(shù)約有19.67萬。目前，泊寓的企業(yè)客戶占比從原來的19%提升至45%以上。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國近三年來流動人口規(guī)模一直保持在3億以上，其中藍(lán)領(lǐng)人群占比約15%-20%。隨著城市化進程加速和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，藍(lán)領(lǐng)勞動者不斷涌入城市，確保城市基層人員的穩(wěn)定居住和優(yōu)質(zhì)生活變得愈發(fā)重要，這不僅關(guān)乎城市基礎(chǔ)運營的穩(wěn)固，更直接影響到產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和服務(wù)能級的提升，目前仍有近千萬的宿舍居住需求未被滿足。

因此，泊寓的宿舍類產(chǎn)品也在快速發(fā)展。自2016年多人宿舍產(chǎn)品在廣州首次推出以來，泊寓已在合肥、蘇州、南京、深圳等6個城市的7家門店，共計向企業(yè)提供了超1萬個宿舍床位。

這在類產(chǎn)品上，泊寓多采用輕資產(chǎn)合作模式。比如在合肥的一個項目，就是通過與國企海恒集團合作，以政府投入、泊寓運營、海爾承租的形式為海爾員工打造的藍(lán)領(lǐng)租住社區(qū)，是泊寓首個定制化藍(lán)領(lǐng)宿舍，設(shè)有356個四人間，可提供1424個床位。

短租業(yè)務(wù)既是機遇也是挑戰(zhàn)

去年以來，不少企業(yè)下調(diào)了差旅預(yù)算，尤其是低端企業(yè)客戶。另外，客戶租房租期變得更短。對長租公寓運營商而言，短租一方面可以加強客戶服務(wù)深度和頻次、拓展品牌認(rèn)知，另一方面亦可以降低在手房源的空置率，提高運營效率。

泊寓方面向每經(jīng)記者表示，他們此前在客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，短租房是多次聽到的訴求，因為客戶在城市間、城市區(qū)域間的流動性越來越強，3個月以內(nèi)短租期需求的占比接近40%。

因此，2023年泊寓開始為一些長期合作的企業(yè)開放商旅短租服務(wù)。同時，開發(fā)了更為靈活的“隨心短租”“商旅月租”“省心長租”三款產(chǎn)品，針對B端客戶的隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。

事實上，除了泊寓之外，冠寓、自如、城家等不少長租公寓品牌都在去年接連推出了“隨心住”“安心住”等主打靈活性的短租產(chǎn)品?？梢?，短租業(yè)務(wù)既是目前新型租賃趨勢下的機遇，亦是供給側(cè)競爭加劇下的挑戰(zhàn)。

泊寓方面指出，2023年全年，泊寓為客戶短租需求已經(jīng)提供了60萬個間夜，“商旅短租”產(chǎn)品正在不斷探索迭代，成為一種長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式。一位與萬科泊寓合作的企業(yè)行政負(fù)責(zé)人表示，2023年全年，該企業(yè)的差旅費用節(jié)省了近100萬元。

從這一層面來看，長租公寓雖然一直面臨盈利難的問題，但在業(yè)務(wù)模式和增值需求上，有不少空間能實現(xiàn)“常做常新”。

近日，每日經(jīng)濟新聞聯(lián)合中指研究院共同發(fā)布《中國住房租賃需求趨勢分析報告》指出，隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃企業(yè)發(fā)展也面臨機遇：第一，在政策支持下，租賃住房項目“融投建管退”的商業(yè)模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過來賬”；第二，隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，流動人口規(guī)模持續(xù)擴大，同時隨著“租購?fù)瑱?quán)”的不斷推進，我國住房租賃市場規(guī)模有望繼續(xù)增長；第三，目前租住在非成套住房中的人口規(guī)模仍龐大，居住條件較差，市場存在大量改善性租房需求。

可供觀察的是，保障性租賃住房是目前唯一納入REITs試點的租賃住房產(chǎn)品。今年以來，泊寓的保租房產(chǎn)品增長明顯，截至目前，泊寓已在23個城市為10.8萬間保障性租賃住房提供運營服務(wù)，在市場化運營機構(gòu)中，納保數(shù)量位居第一。

經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)周期長、見效慢、利潤比較低，保租房REITS政策的推出，使泊寓長期持有的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)有了更大的發(fā)展空間，讓整個經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的商業(yè)模式實現(xiàn)閉環(huán)。郁亮也曾在媒體交流會中表示，不止泊寓，萬科的商業(yè)、物流等不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都在積極準(zhǔn)備REITs。

封面圖片來源：泊寓官微